Vivir de alquiler: una opción sana, estable y segura
En mi vuelta a estas admiradas páginas, me gustaría lanzar un alegato de esperanza a todos aquellos/as que necesiten acceder a una vivienda, máxime en un momento de turbulencias en los mercados hipotecarios internacionales, que no en los nacionales. Este grito se asienta en la necesidad de que muchos colectivos se den cuenta que el acceso a la vivienda en alquiler es la mejor opción para ellos, pero sobre todo para el conjunto del país.
Los problemas actuales del mercado hipotecario en EE UU tienen su origen en una doble causa. Por un lado, en la apuesta por un monocultivo financiero basado en la concesión de crédito hipotecario. Esta actividad no siempre ha cumplido con las reglas de solvencia y supervisión adecuadas, y su impulso se ha fraguado en el fuerte impulso de la formación de hogares y al albur del crecimiento económico.
Por otro lado, la búsqueda de opciones rentables de inversión, en una época de tipos de interés anormalmente bajos, despertó, una vez más, las viejas teorías de ingeniería financiera descritas con maestría en la obra de Galbraith Historia de la Euforia Financiera. Esta mezcla de laxitud en la concesión de algunos créditos, el monocultivo financiero hipotecario y la emisión de títulos sobre activos muy dudosos ha desatado una psicosis en los mercados financieros internacionales, que debería hacer reflexionar a todos los agentes involucrados.
En este contexto, en lo único que se asemeja la situación norteamericana a la española es en la gran expansión de la actividad hipotecaria, lo que ha llevado aparejado un incremento sustancial de los precios de los inmuebles, ya en fase de corrección suave. Esto ha provocado un endurecimiento de las condiciones de acceso a una vivienda en compra que adquiere tintes serios a partir del año 1998, sin que, curiosamente, se haya producido un abaratamiento, y por tanto un incremento de la demanda del bien alternativo que es la vivienda en alquiler. Esta aparente paradoja se produce porque un aumento de los precios de la vivienda retroalimenta su propia demanda, lo que desincentiva el acceso a una vivienda en alquiler. Esto perjudica a los segmentos más frágiles de la sociedad, y por ende eleva el riesgo para muchas entidades financieras, pero también para algunas familias y hogares.
Con estas premisas, la mejor forma de facilitar el acceso a una vivienda a los colectivos más frágiles, reduciendo la exposición al riesgo hipotecario y, por tanto, facilitando una menor volatilidad en los mercados financieros, sería el desarrollo de un mercado de alquiler amplio, líquido, profesional y con una parte pública relevante, como tienen Alemania, Holanda o Francia. Esto se consigue involucrando a todos los agentes, empezando por las autoridades públicas (ayuntamientos, comunidades autónomas y el propio Estado central), y pasando por las empresas privadas y los propios demandantes.
La cadena empieza por los ayuntamientos que deberían poner suelo público, preferiblemente en forma de derecho de superficie como consagra la recientemente aprobada Ley del Suelo, a las empresas profesionales que se dedican a la gestión y explotación de viviendas en alquiler, tanto pública como privada. Este tipo de empresas, sean sociedades de arrendamiento o fondos inmobiliarios, han visto cómo este Gobierno, en la figura del Ministerio de Economía y Hacienda, modificaba profundamente la legislación de ambos regímenes, acercando, e incluso superando, nuestro marco jurídico a la mayoría de países de nuestro entorno.
Este hito, no suficientemente conocido, junto a la creación de la Sociedad Pública de Alquiler, han sido los pasos más significativos dados por ningún Gobierno para crear un verdadero mercado profesional de viviendas en alquiler.
En resumen, siguiendo la teoría del ciclo vital de Modigliani, sólo cuando se está muy asentado y se ha superado la fragilidad financiera inicial, es racional la decisión de compra de un inmueble. Las etapas iniciales de la vida, así como aquellas en las que se vuelve a empezar otra, son proclives al arrendamiento. Aquí es donde la política de vivienda pública tiene sentido, primero porque las ayudas al arrendamiento son más equitativas, especialmente las directas, y, segundo, porque alcanzan a una población objetivo muy superior a las ayudas a la compra. En suma, lo racional es arrendar cuando uno crea un hogar por primera vez, cuando uno se separa o si uno alcanza una edad donde no necesita tanto espacio. Los resultados están muy recomendados para casos de frustración, deseos de movilidad profesional y geográfica, preferencia por la inversión en educación y formación y, muy especialmente, para aquellos efluvios, no maoístas, de libertad de tener criterio propio en un mundo hipotecado.
Alejandro Inurrieta. Presidente de la Sociedad Pública de Alquiler