Ley de Suelo: un enfoque operativo
La Ley de Suelo parte de una situación liberalizada que no ha resuelto nada. La realidad práctica ha demostrado que el aumento de la superficie urbanizable no es capaz de contener su precio ante las fases expansivas del ciclo. Ello explica fallos de la teoría general de la eficiencia de los mercados al ser aplicada a una realidad concreta: el mercado de suelo.
El precio del suelo, materia prima del promotor, se calcula en función del precio medio esperado de la vivienda, diferenciándose del proceso de formación de precios del resto de bienes ymercancías. La actividad inmobiliaria es un sector diferenciado de la economía pues su proceso productivo es radicalmente distinto del resto de las actividades generales.
Todos los elementos que intervienen en la ejecución de la obra (materiales, mano de obra, servicios, subcontrata) están sujetos a la competencia y suben de acuerdo al IPC, no así el solar comprado a precios de mercado, basado en el precio esperado de la vivienda. El promotor hace la mejor estimación del coste futuro de la edificación a entregar y fija de entrada el precio de venta. Un breve caso de gestión urbanística particular sin más. Las viviendas terminadas en 2006 se ejecutaron sobre suelo comprado en 2002- 2003, vendidas sobre plano a precio fijado en 2002-2003. El aumento del precio del suelo provoca un aumento de los costes que el promotor traslada al precio de venta, que de esta forma aumenta más el precio del suelo, y así sucesivamente hasta agotar el recorrido del precio de la vivienda.
El límite está en los stocks que no pueden ser absorbidos por falta de capacidad de compra; en este momento se restablece el equilibrio entre oferta y demanda de suelo. Conviene saber que de la factura total a la que debe enfrentarse el comprador de vivienda, el 21% está dado de origen: el 17% representa carga impositiva y una media del 4%la cesión obligatoria a los ayuntamientos, aplicando redondeo en ambos. El 79% restante queda repartido entre terreno y actividad (urbanización, ejecución, promoción y beneficio industrial), cuya proporción depende de la localización.
La repercusión más baja demuestra que el peso de la actividad promotora no alcanza la mitad de la factura; lógicamente, en las grandes capitales el nivel es más bajo. La composición analítica, diferente en otros ciclos, expresa la dependencia de los bienes no comerciables del marco regulador y del poder político. Imaginar que con la liberalización total del suelo libre de cargas urbanizadoras la reducción de costes se trasladaría a un descenso de los precios de la vivienda es el mismo discurso de lo acontecido con los tipos de interés en décadas anteriores, cuya caída vino a justificar el incremento de los precios. Nada diferente puede decirse en cualquier ahorro de la carga impositiva.
La regla fundamental del nuevo marco regulador es la valoración del suelo al margen de las expectativas generadas por el planeamiento, lo que permite evitar saltos valorativos al origen del proceso, abaratando coste hasta la fase urbanizadora. La cesión obligatoria a los ayuntamientos del 10%, hasta un máximo del 20%, no implica doble porcentaje en la factura del comprador final, ya que el cálculo es función del coste del suelo bruto, que será menor, y el de la urbanización que no varía. Falta por conocer si esas economías se trasladan al comprador o quedan absorbidas por el coste de la aplicación del Código Técnico de la Edificación.
Otra cuestión novedosa es la regulación del régimen del derecho de superficie, que había quedado al margen del avance de la fiscalidad en esta materia, favoreciendo su operatividad. Los cambios en el sector apuntan a la valoración de lo financiero: el promotor monta sus operaciones gracias al crédito bancario, teniendo como garantía real la existencia de materia prima, pero puede tener reservas en el área implicada de la normativa, cuya pérdida de valor será irreversible, mermando la garantía hipotecaria de las pequeñas empresas para nuevas promociones. Y por la actividad. En una coyuntura
como la actual o en cualquier otra caracterizada por una concentración casi absoluta de la propiedad de los suelos de expansión urbana en manos de las grandes empresas, la reducción de coste hará más cómodo el negocio y podría derivar en un modelo empresarial integrado: promotora urbanizadora, contratista y promotora inmobiliaria produciendo una concentración excesiva de la oferta nociva para la eficiencia del sistema.
La necesidad de recurrir a los grandes desarrollos en el extrarradio de las ciudades con unidades de trabajo de gran volumen y a más largo plazo tal vez impulse otra forma de entender y practicar la vida mercantil.
Álvaro Fernández Vega es asesor fiscal y auditor interno del sector de la construcción