La normalización inmobiliaria
El mercado inmobiliario está inmerso en lo que los expertos consideran un periodo de transición de un ciclo 'excepcionalmente expansivo' a una 'época de actividad normalizada'. Se hace así exigible la adaptación a la nueva situación, caracterizada por una desaceleración de los precios que cambia el panorama no sólo del mercado inmobiliario, sino del conjunto de la economía española. Es difícil calibrar cuál será el impacto final del proceso. Es buen síntoma que se produzca de forma paulatina, pero conviene no perder de vista que restará empuje a la actividad económica a corto y medio plazo.
Por eso es tan importante que se den las condiciones para suavizar en lo posible el aterrizaje y, de paso, conseguir lo que debería constituir el objetivo político de cualquier Gobierno: garantizar el derecho a una vivienda a los segmentos más débiles de la población.
La fuerte subida de precios acumulada en los últimos años ha dejado a muchos grupos, entre ellos a los jóvenes, fuera de los umbrales de la accesibilidad. No parece que la desaceleración de los precios prevista pueda corregir esta situación por sí sola si se tienen en cuenta los altos niveles de los que parten. Incluso en el plausible escenario de menor aumento de los precios, el empeoramiento de las condiciones financieras por la subida de los tipos hace si cabe más difícil la compra de un piso a muchos ciudadanos, con lo que gran parte de la demanda potencial puede llegar a ser demanda insolvente. Además, según la Asociación Hipotecaria Española, el 70% de la cartera contratada antes de 2006 está pagando cuotas de amortización superiores a las que se pagaron en el momento de contratar la hipoteca. En 2008 será un 90%. Eso creará tensiones en muchas economías familiares, aquellas que pidieron una hipoteca al límite de sus posibilidades.
Un fomento decidido del alquiler y una apuesta mayor por la vivienda protegida son herramientas al alcance del Gobierno para tratar de facilitar el acceso a la vivienda, pero hasta la fecha no se puede decir que ni una ni otra hayan contribuido demasiado a la normalización del mercado, que vive su propio ajuste de precios sin intervencionismos.
El auge inmobiliario de los últimos años no se entiende sin la contribución de bancos y cajas, pero las facilidades y flexibilidad en la concesión de hipotecas, con alargamiento de los plazos de amortización o la ampliación del porcentaje de financiación concedida sobre el valor de los inmuebles (por encima del 80%) difícilmente pueden mejorarse sin incurrir en riesgos. Los fuertes repuntes en la morosidad del crédito a promotores son signos preocupantes para las entidades, que no tendrán más remedio que reducir el grifo.
Parece, por tanto, imprescindible que el mercado hipotecario se adapte para que, sin incurrir en más riesgo, sea posible mantener la afluencia de esa demanda de primera vivienda. Una caída brusca en el número de compradores con tantas casas en venta es el peor escenario. Una legislación moderna y eficaz a la hora de solucionar problemas, como la excesiva dependencia de los préstamos a tipo variable o la escasez de productos que puedan mitigar la subida de los tipos, puede ayudar a suavizar el aterrizaje, algo que deberá tener en cuenta la futura reforma de la ley hipotecaria.