La corrupción y los precios retraen el turismo residencial
La demanda de viviendas crece un 1,5%, frente al 4,5% del pasado
Los extranjeros tienen cada vez más miedo de venir a España para invertir en vivienda turística. Los escándalos urbanísticos surgidos en Marbella han debilitado los deseos de los inversores a la hora de comprar una casa en la costa. Esto ha provocado que las ventas de este tipo de alojamiento se hayan ralentizado considerablemente en los dos últimos años. 'En 2004, el avance de estas operaciones era del 4,5% mientras que este año ha pasado a ser de un 1,5%', dice Raúl García, director general de la consultora Grupo i.
Tras varios años de bonanza económica, se vive ahora una caída de la actividad, principalmente en zonas de Baleares y la Costa del Sol. 'Además del ruido mediático surgido en los últimos meses por diferentes casos de corrupción, los precios son altos y existe una gran presión fiscal en las operaciones de compra para los no residentes en España', añade García. De aquí a 2010, la demanda de segunda residencia vendrá a ser de 90.0000 viviendas al año, frente a las 150.000 que se vendían en 2004, según el estudio realizado por la consultora denominado El mercado de la vivienda vacacional en España.
Hace dos años, el 60% de las compras de segunda vivienda procedía de extranjeros. Ahora el porcentaje de esa demanda, principalmente de británicos alemanes y franceses, se ha reducido hasta el 35%. 'Esta diferencia se ha visto compensada de alguna forma por las operaciones cerradas por los españoles, cuya intención de compra se ha mantenido en el tiempo', señalan en la asociación Live in Spain (principales compañías del sector inmobiliario turístico español).
De las 90.000 viviendas que se prevén que se vendan al año, 65.000 corresponderán a los compradores locales y 35.000 a foráneos, según las previsiones reflejadas en el estudio elaborado por el Grupo i.
En general, el inversor de estos países europeos muestra también falta de interés en nuevas adquisiciones de viviendas por las fuertes subidas de precios generadas en los últimos años. 'Al comprador inmobiliario ya no le atraen los activos a estos precios, pero, lo que es peor, tampoco le interesan al pequeño comprador que ve mejores opciones en otros destinos o productos', añade el director comercial de Bancaja-Habitat, Tomás Pérez.
Otro factor negativo ha sido la caída en Bolsa de las compañías inmobiliarias, que también ha influido en pequeños y grandes inversores a la hora de comprar segundas residencias.
A juicio del presidente de Live in Spain, Manuel Gandarias, 'la demanda de la vivienda turística podría mejorar en dos años si los mercados emisores salen de su letargo; también avanzará cuando finalice el proceso electoral de este año'. En su opinión 'el proceso electoral político también está afectando negativamente la imagen del negocio inmobiliario'.
Las principales compañías de sector aglutinadas en Live in Spain creen que el panorama del negocio residencial a corto plazo será oscuro debido a que el pronóstico realizado para los próximos tres años es un 27% inferior al previsto hace dos. 'Se pensaba que el crecimiento de esta actividad iba a mantenerse en el 4% o 5% en los próximos años, pero sólo será del 2% o 3%', señalan en el Grupo i.
Otro de los problemas que ve el sector es el de la sobreoferta de producto que existe en determinadas zonas de la costa. 'La masiva planta de viviendas vacacionales también daña la imagen de España entre los compradores que residen en otros países'.
Las inmobiliarias ven 'obstáculos legales'
Las compañías inmobiliarias achacan el mal comportamiento del negocio de viviendas a la 'legislación española'. Dicen que 'penaliza la inversión de los que no viven en España y que contradice el derecho comunitario'. El profesor titular de derecho financiero y tributario Universidad Complutense de Madrid, José Manuel Almudí, explica que 'el impuesto sobre patrimonio ha sido considerado como un obstáculo a la inversión extranjera. De hecho, España es el único país, junto a Francia y Suecia, que aún lo aplica'.Por otro lado, los empresarios apuntan que la normativa fiscal española plantea 'importantes contradicciones con el ordenamiento comunitario. Entre ellas, niega la aplicación del régimen fiscal previsto para los contribuyentes residentes a aquellos turistas residenciales'. Añaden que 'la reforma fiscal, que entró en vigor el 1 de enero, equipara el tipo de gravamen aplicable a las plusvalías obtenidas por la venta de bienes inmuebles situados en territorio español con independencia de que sean obtenidas por residentes o no residentes, y las fija en un 18%'.Así, concluye Almudí, 'la ley obliga retener al turista residencial, que transmita un inmueble situado en España, un 3% del precio de la operación que realice, lo que supone una contradicción a la libertad de comunitaria de circulación de capitales'.