'La demanda de activos inmobiliarios continúa potente'
Licenciado en Derecho, Churruca se incorporó a Jones Lang LaSalle en 1988. Cree que el sector inmobiliario sigue siendo una buena vía para diversificar inversiones
El mensaje de este directivo de Jones Lang LaSalle, multinacional de servicios inmobiliarios, tiene mucho de tranquilizador: el desplome de algunas inmobiliarias en Bolsa no va a trasladarse a los precios de los activos. El mercado será fuerte mientras la economía española vaya como ahora. Pero advierte de que algunos precios son demasiado elevados para competir.
¿Es previsible que la caída de las empresas en Bolsa sea seguida por una reducción del valor de las viviendas y de otros activos inmobiliarios? ¿Hay una fuerte relación entre el ciclo de ambos?
En absoluto, y de hecho, me han sorprendido algunos comentarios en los días de las caídas fuertes de las inmobiliarias en Bolsa, que hablaban del pinchazo de la burbuja. No tiene nada que ver que unas empresas se deprecien, algunas además puede que estuviesen valoradas de forma inadecuada, con que el mercado inmobiliario vaya a reventar. El mercado lo marca la oferta y la demanda y habiendo, como hay todavía, una demanda fuerte es absurdo pensar algo relacionado con un pinchazo. Y estoy hablando del segmento residencial que de alguna manera es el que preocupa a más personas.
Porque está claro que la demanda continua potente, como prueba no hay más que ver las cifras que ha dado el Ministerio de la Vivienda sobre precios, que han crecido el 7% en 2006. Ese porcentaje no está mal. Lo mejor que puede pasar es que continúe esa tendencia de estabilización de precios o que suban en relación a la inflación.
Sin embargo, ya no parece que la demanda vaya a mantenerse tan potente como en años anteriores...
No hay duda de que las circunstancias que hicieron que se produjese el boom de la vivienda en España se han modificado, y que además los precios han crecido tanto que hacen que las adquisiciones sean más difíciles. Es verdad que la fortaleza de la demanda no es la que era hace unos años, aunque todavía continúa potente. Pero mientras que las circunstancias económicas sean buenas, el PIB y el empleo crezcan, la demanda será fuerte y los mercados también. Lo que no sería lógico es que se mantuviesen las cifras de construcción de viviendas de hace unos años; las 800.000 viviendas anuales que salían al mercado. Ahora esa cifra no es posible absorberla. Puede que esté en las 500.000 o las 400.000 viviendas al año. No obstante, todavía hay equilibrio entre la oferta y la demanda, como se muestra en que los precios siguen creciendo.
Pero en algunas zonas de España ya no hay tanta alegría compradora.
Sí, es cierto que en determinados lugares de costa hay promociones que no lo están pasando bien, pero básicamente se debe a que los precios son muy altos. Esa situación no está provocada porque la demanda esté en crisis. La entrada de extranjeros a comprar viviendas, fundamentalmente en costa, es algo que ha estado funcionando bien durante años, con adquisiciones en el entorno de las 100.000 anuales. Mas para mantenerse y poder competir con otros países hay que dar calidad y precios razonables. Creo que estamos a tiempo de poder tomar las medidas correctoras necesarias. Lo malo es cuando las crisis llegan de golpe.
¿Cuál es la vía más idónea para invertir para alguien que quiera estar en el sector inmobiliario?
Depende de su patrimonio. Si se trata de un inversor institucional, el área que más rentabilidad da es la industrial, como son las grandes naves, las plataformas y centros logísticos. Es un segmento muy estrecho, hay pocas oportunidades y son productos muy demandados y apreciados por los inversores. Se trata de un mercado creciente que sirve además para diversificar. Los centros comerciales son atractivos. Es un producto estable, con el que, asimismo, se puede diversificar. Sin embargo, un particular a lo puede acceder con más facilidad es a los productos residenciales por el volumen de inversión. Es un mercado más demandado por los pequeños inversores. Porque los institucionales, es decir, los fondos inmobiliarios españoles, tienen invertido un 50% de su patrimonio en residencial sólo para poderse acoger a ventajas fiscales. Las razones son bien sencillas: los precios de otros activos son proporcionalmente más bajos y la gestión de los alquileres más compleja. La vivienda, especialmente después de que se hayan disparado los precios, ofrece las rentabilidades más bajas. En este segmento, un apartamento o un estudio serían los mejores productos
¿Se deben conformar los pequeños inversores con esa situación?
Los pequeños inversores no tienen más solución, si quieren comprar directamente, que entrar en productos que no requieran una inversión elevada. Ahora se están vendiendo bien entre particulares naves industriales pequeñas, que cuestan unos 200.000 o 300.000 euros. Otros invierten en pequeñas oficinas, que son la estrella de la inversión inmobiliaria, porque los locales comerciales son más caros; su precio está en el entorno de los 600.000 euros y los mejores superan los 30 millones. Pueden invertir en Bolsa, con lo que entran de forma indirecta a través de las compañías. A pesar de la caída bursátil, hay muy buenas empresas y se debe analizar caso por caso. Y siempre lo pueden hacer suscribiendo fondos inmobiliarios, ya sean españoles o europeos.
'Es más sensato permanecer en el sector'
Una de las preguntas que están recibiendo en estos días los asesores inmobiliarios se centra en si ahora es un buen momento de vender, especialmente si se trata del área residencial, para no verse afectado por posibles caídas de precios. Y también les preguntan por otra cuestión que es la otra cara de la misma moneda. ¿Es mejor esperar unos meses para comprar? 'Los precios están muy altos en todos los segmentos, pero yo no creo que por ello sea el momento de vender', señala Pedro de Churruca. En este sentido, añade que otro tema que habría que plantearse es dónde se va a meter el dinero obtenido de las desinversiones, ya que no hay tantos productos alternativos, a no ser que se opte por abandonar el sector inmobiliario. Por ello, De Churruca se plantea si lo lógico es salirse del mercado para volver a entrar. Y se responde que esa es una apuesta muy arriesgada. 'Es más sensato permanecer y aprovecharse de las rentabilidades que se producen. Dar recomendaciones es difícil; yo no lo estoy haciendo', agrega.Y concluye que en general no ve problemas en el mercado. 'Lo que sí detecto es que razones ajenas a él, han podido crear algunos temores'.