COLUMNA

Ajuste y cambio de tendencia

El desplome de la cotización en Bolsa de las inmobiliarias ha avivado el temor a que la burbuja inmobiliaria hubiese explotado. Los autores analizan las causas de este hundimiento bursátil así como la probable evolución del mercado de la vivienda en España.

La brusca caída del valor de las acciones de Astroc originó el desplome de las inmobiliarias españolas, que sufrieron la semana pasada un severo correctivo. El temor soterrado a que la burbuja inmobiliaria hubiese explotado levantó todo tipo de especulaciones. ¿Se hundiría el precio de la vivienda? ¿Arrastraría a nuestra economía hacia la recesión? ¿O se trataba tan sólo de un ajuste bursátil, tal y como defendió el Gobierno desde el primer momento? Tras la tempestad regresó, al menos hasta el momento, la calma, y ya podemos realizar algunas evoluciones de la situación.

Coincidimos con el análisis que realizó el Financial Times el pasado 27 de abril. Después de reflexionar acerca del posible estallido de la burbuja inmobiliaria española, concluyó: 'Se acabaron los tiempos de crecimiento de dos dígitos en el precio de las casas… pero es esperable que haya un suave aterrizaje del mercado inmobiliario; incluso es posible que siga creciendo, pero a una tasa más moderada'.

Nuestra apuesta: que los precios se estabilizarán a la baja, pero que la demanda de vivienda continuará sostenida. No existe, pues, grave crisis inmobiliaria a la vista, sino simplemente un ajuste de precio y un cambio de tendencia en el tipo de vivienda ofertado. La vivienda libre de lujo cederá el protagonismo a las viviendas sociales y de protección social.

Los alegres tiempos de subidas estratosféricas de precios han llegado a su fin

Un sostenido crecimiento demográfico, unido al flujo inmigratorio y a los nuevos modelos sociales, mantendrán viva una demanda no satisfecha. Familias unifamiliares, personas divorciadas, el deseo de la clase media a acceder a una segunda vivienda, residentes extranjeros en busca de sol, confabulan para mantener vivo el mercado inmobiliario. Si los precios se ajustan, las viviendas ofertadas se venderán.

En los años ochenta nacieron en España algo más de 400.000 personas al año que, en estos momentos -por cuestión de edad- están buscando primera vivienda. Dado que algunos decidirán vivir en pareja y otros no, esta demanda rondará las 200.000 viviendas al año. En estos últimos años han llegado a España alrededor de 400.000 inmigrantes al año, que generan una demanda de 200.000 viviendas. Si a éstos sumamos una demanda añadida de 100.000 viviendas necesarias para satisfacer a quienes buscan segunda vivienda, o residencia para separados o para residentes europeos, comprenderemos que la demanda de vivienda rondará las 500.000 al año. Si los precios siguen altos, parte de esta demanda no se podría cubrir por imposibilidad económica. Si los precios se contienen o se deslizan a la baja, la demanda viva absorberá esos pisos.

Los datos disponibles apuntan hacia la moderación a la baja, lo que supone una buena noticia para todos. El tiempo medio de venta de un piso es de 30 meses frente a los 18 meses de hace tan sólo un año. Este pasado trimestre la vivienda creció un 7,2%, frente al 9,1% del trimestre anterior y al 18,4 % del año anterior. Según las estimaciones que hemos realizado, la demanda real de nueva vivienda rondaría las 500.000 al año frente a las 700.000 que hemos estado manteniendo estos años atrás. En ningún caso bajará de las 400.000.

Si la vivienda ha subido un 65% en los últimos cinco años, las inmobiliarias que cotizan en Bolsa lo han hecho 16 veces más en el mismo periodo. Una cosa es el precio de la vivienda y otra el de las acciones de las inmobiliarias. Oscilará mucho más el de las segundas que el de la primera.

Desde luego, los alegres tiempos de subidas estratosféricas de precios ha llegado a su fin. Entraremos en una etapa de precios contenidos, o ligeramente a la baja, pero en ningún caso ante una grave crisis inmobiliaria.

¿Por qué? Pues porque sigue existiendo una gran demanda no satisfecha por cuestión de precio de vivienda para jóvenes, inmigrantes y segundas residencias. Si los precios se ajustan -que ocurrirá- la demanda comprará esos activos más baratos. Las peores crisis son de las de demanda -esto es, cuando nadie quiere comprar los que ofreces-, porque las crisis de precios -esto es, cuando vendes más caro de lo que la gente que necesita tu producto puede pagar- se arreglan bajando ese precio sobrevalorado. Aquellas inmobiliarias y promotoras con suelo antiguo tienen mucho margen para ajustar precios. No así los últimos que llegaron, que compraron a precios altísimos. Esos serán los que se queden de pie con la escoba.

Manuel Pimentel