'Hay factores que apuntan a que el sector inmobiliario se normaliza'
El Ministerio de Vivienda acaba de lograr un amplio apoyo para la nueva Ley de Suelo que votará el Congreso el próximo día 1. El texto prevé incrementar la oferta de pisos protegidos y frenar especulación y corrupción
El próximo jueves día 1 se debatirá en el pleno del Congreso de los Diputados el texto de la nueva ley estatal de suelo que, a falta de lo que ocurra en la votación final, parte con el mayor apoyo parlamentario logrado por una norma de suelo en la historia. De hecho, en todas las medidas referidas al aumento de la transparencia y la lucha contra la especulación ha obtenido la unanimidad de todos los grupos políticos. La ministra María Antonia Trujillo aspira incluso a obtener el máximo respaldo para todo el articulado de la ley.
El objetivo era lograr un pacto de Estado por el suelo ¿será finalmente posible?
Desde el principio se buscó el máximo consenso y se trabajó para lograrlo. Primero pactamos con IU y ERC unos apoyos mínimos para poder sacar adelante la ley. Después, en fase de ponencia se logró que se adherieran más grupos tras aceptar algunas enmiendas de CiU y así se sumaron el PNV, CC y el BNG. Pero es que en lo relativo a las medidas a favor de la transparencia y contra la corrupción se ha logrado la unanimidad porque se hizo una votación separada a petición del PP. Yo aspiro a que en el pleno del próximo 1 de marzo se pueda obtener la unanimidad en toda la ley. Los grupos que finalmente no la apoyen, si eso ocurre, deberán explicar por qué.
¿En qué consisten las medidas encaminadas a frenar la especulación?
El texto que remitimos a las Cortes ya planteaba medidas como la obligatoriedad de publicar en internet todos los instrumentos urbanísticos y de ordenación territorial, así como todos los trámites más relevantes del planeamiento. Pero es que después hemos precisado y perfilado más el texto inicial y así se exigirá que cuando cualquier ciudadano o institución quiera consultar algún elemento relacionado con el urbanismo de su ciudad se le facilite toda la documentación completa y se le explique y no se le dé una simple fotocopia, tal y como ocurría hasta ahora.
¿Qué nuevas exigencias se introducen relativas a los convenios urbanísticos?
Esos controles son de las iniciativas más importantes que incluye la ley. A partir de su entrada en vigor, el próximo 1 de julio, será obligatorio que todos los convenios urbanísticos y permutas de terrenos deban ser aprobados por el pleno municipal. Ahora un convenio lo podía acordar un alcalde, aunque supusiera una modificación del planeamiento. Con la nueva norma, todas las permutas de terrenos que supongan un cambio de uso, edificabilidad o densidad tendrán que ser autorizadas previamente en pleno.
¿Y cómo se va a controlar a los responsables políticos de quienes dependan todas las decisiones relacionadas con el planeamiento urbanístico?
Con el nuevo régimen de incompatibilidades, que será de aplicación a todos los directivos locales, sean electos o no. Recordemos que la Ley de Régimen de Bases Local establece la posibilidad de que en las grandes ciudades los concejales puedan nombrar como directivos a personas no electas. Ambos estarán obligados a hacer públicos sus bienes y actividades al entrar y al salir de la Corporación municipal.
Y otra de las medidas encaminadas a acabar con la corrupción en las operaciones de compraventa de suelos será la obligación de incorporar al expediente urbanístico el nombre de todos los propietarios que haya tenido el suelo que vaya a ser objeto de transacción durante los últimos cinco años. El objeto es conocer todos los movimientos que se han producido en ese plazo de tiempo y las plusvalías que ha podido generar. Seis promotores acaparaban 145 millones de metros cuadrados de suelo en Madrid y provincias limítrofes.
Entonces, con la aplicación de la nueva norma ¿hay garantías reales de poder acabar con la corrupción?
La ley de suelo no es una norma sancionadora, pero sí la pieza fundamental de un organigrama con el que se ha pretendido poner freno a esas prácticas. Es importante recordar que por primera vez se tipifican como delitos aquéllos cometidos contra el urbanismo y la ordenación del territorio. Además, el Ministerio de Economía aprobó la ley de prevención contra el fraude y se ha puesto en marcha el plan de sostenibilidad del litoral. Pero también se han creado la Fiscalía de Urbanismo y las unidades especializadas de la Guardia Civil. Y no olvidemos que a partir de ahora el Código Penal contempla un incremento de las penas pecuniarias, que serán proporcionales al enriquecimiento obtenido, y también penas de prisión.
El problema es que en muchos casos se va a llegar tarde. ¿Cómo se van a limitar algunos de los desarrollos anunciados que suponen duplicar o triplicar la población de los municipios a muy corto plazo?
Gracias a una nueva herramienta, como es el sistema de información urbana, vamos a poder conocer todo el suelo existente en el país y cómo se ha ido transformando y eso es imprescindible porque los ciudadanos van a poder conocer en cada momento en qué situación está cualquier terreno y en manos en quien. La ley pone límites a todos los desarrollos urbanísticos que contemplen crecimientos superiores a un 20% de la población actual del municipio o a un 20% de su territorio.
Nosotros creemos que las ciudades tienen que crecer de forma ordenada, es la garantía para nosotros y las generaciones futuras. Y tal y como se consensuó en fase de ponencia lo que deben promover las administraciones es ir desarrollando las ciudades donde sea necesario e idóneo y el resto del suelo preservarlo. æpermil;ste es un precepto básico que comunidades y ayuntamientos deberán respetar.
¿Cuántos ayuntamientos habrían infringido esos parámetros de crecimiento sostenido en los últimos años?
Desgraciadamente muchos. Se han construido auténticas ciudades nuevas a las que les faltan las infraestructuras, todas las dotaciones básicas. De ahí que el nuevo marco normativo incluya la obligatoriedad de que cada nuevo desarrollo incluya dos informes preceptivos y determinantes. El de sostenibilidad económica, donde se indicará quién paga y mantiene las infraestructuras y el de sostenibilidad medioambiental, en el que la garantía de que existen recursos hídricos para el abastecimiento será imprescindible.
¿En qué medida cambia la ley el sistema de valoraciones de suelo?
Se elimina la libertad de valoración de los jurados en los casos de expropiación. Es decir, que se pasa de valorar los terrenos teniendo en cuenta las expectativas de plusvalías futuras, a fijar su precio en el momento actual. Se mantienen, eso sí, factores como la cercanía a los núcleos urbanos que elevarán sensiblemente esa valoración. Y aunque este sistema regirá en las expropiaciones, esperamos que tenga su traslado al sector privado.
¿Incide la nueva norma en los plazos del proceso urbanizador, a los que suele atribuirse parte de culpa de la carestía del suelo?
Es que eso no es cierto. No es verdad que las Administraciones no sean ágiles para legislar en esta materia, como al conceder licencias porque cuando se quiere ser rápido, se es. Lo que hay que evitar es actuar de forma arbitraria. Hay que saber cuándo una ciudad quiere crecer, por dónde y cómo. Poder saberlo es imprescindible.
¿Cree que todas estas medidas, sumadas a la moderación de precios posibilitará que la vivienda deje de ser uno de los principales problemas de los ciudadanos?
Hay suficientes elementos para hablar de que vamos hacia la normalización del sector inmobiliario. Sólo recordemos que en dos comunidades autónomas y varias provincias se registran ya caídas nominales de precios de las casas en términos intertrimestrales. Y aunque suele decirse que la normalización la ha provocado el propio mercado, no hay que olvidar que las políticas públicas han incidido en ello. Si el año pasado se iniciaron 91.000 viviendas protegidas frente a las 40.000 que se construían antes, eso quiere decir que hay 50.000 familias más que han podido acceder a una casa. Desde el comienzo de nuestra gestión dijimos que el objetivo era lograr un aterrizaje suave de los precios y creo que se está consiguiendo.
¿Qué papel considera que debe jugar el fomento del alquiler en esta coyuntura?
Ya dije desde que tomé posesión de mi cargo que había que evolucionar hacia un mayor equilibrio entre la compra y el alquiler. El 53% de los recursos previstos en el Plan de Vivienda 2005-2008 están destinados a todas las distintas iniciativas encaminadas a favorecer el arrendamiento. Pero además queremos conocer cómo es este mercado en España, sobre el que no existe ninguna estadística oficial, sólo la información que ofrecen algunos portales en internet. Para ello preparamos la primera encuesta sobre arrendamientos de España y crearemos el Observatorio sobre Alquiler.
¿Qué papel debe desempeñar la Sociedad Pública de Alquiler?
Ya dijimos que esta empresa no nacía para quitar negocio a los intermediadores privados ni a los agentes de la propiedad inmobiliaria y así ha sido. Su papel fundamental ha sido el de dinamizar el mercado ofreciendo seguridad jurídica a propietarios e inquilinos, así como un producto nuevo que no existía hasta entonces como era el seguro multirriesgo que permite recuperar el inmueble en perfectas condiciones.
Los últimos datos estiman que ya está gestionando más de 3.000 contratos y que sus crecimientos son exponenciales. Me han comunicado que en un solo día han llegado a entrar paquetes de 300 casas para arrendar. El objetivo es acercarnos a los niveles de alquiler que tienen los principales países de Europa, en el entorno del 30%, cuando ahora rondamos el 10%.
¿Es conveniente como mecanismo para incentivar el arrendamiento aplicar recargos o cánones a los propietarios de viviendas vacías?
Desde este ministerio hemos defendido que somos más partidarios de generar incentivos que de penalizar. Creamos la ayuda de 6.000 euros a fondo perdido para quienes deseen realizar obras de mejora en su vivienda antes de alquilarla. Aprobamos las subvenciones a los inquilinos y las ayudas a la rehabilitación y a los promotores. Pero, sin duda, seremos muy respetuosos con cualquier iniciativa que parta de las comunidades autónomas.
'El Plan de Vivienda Universitaria ha sido muy bien acogido'
Nada más culminar la tramitación parlamentaria de la ley de suelo, (a falta de su aprobación en el pleno del próximo 1 de marzo) el ministerio comienza ya la firma de los primeros convenios para poner en marcha el Programa de Vivienda Universitaria en el que invertirá 300 millones para construir 10.000 apartamentos.'Firmamos ya el acuerdo con la Universidad Carlos III de Madrid y el martes lo hacemos con la Universidad de Zaragoza para la construcción de más de 200 pisos', asegura la ministra. 'Entendíamos que se requería una vivienda limitada en el tiempo para favorecer a nuestros estudiantes, investigadores y aquellos que quieran hacer el doctorado, por ejemplo, y lo cierto es que ha sido muy bien acogida por todos los colectivos implicados'.Según los datos que la ministra recuerda haber obtenido de Educación, un 20% de los universitarios son desplazados, aproximadamente 230.000, pero de ellos buena parte recurre a alojarse en pisos compartidos, casas familiares, residencias de estudiantes o colegios mayores. 'A las críticas de que 10.000 pisos del programa son pocos, yo diría que lo que estamos haciendo es ofrecer una opción más a las ya existentes', asegura.Además, el Ministerio de Vivienda confía en que al incrementar la oferta de arrendamientos para jóvenes estudiantes, los precios en el mercado privado de alquiler también se moderen. El Gobierno dejará a las Universidades que sean ellas quienes fijen los criterios de cómo serán los procesos de adjudicación de estas casas que 'sin duda se adaptarán a las necesidades de sus inquilinos', explica Trujillo. La ministra se muestra ilusionada en el proyecto, ya que incluso ha recibido ofertas de los arquitectos en las que se plantean soluciones novedosas para estos apartamentos. 'Es obvio que sus inquilinos no requerirán cocinas muy grandes y sí numerosas estanterías y amplios espacios para trabajar', concluye.