La oferta de alquileres
Se piensa, con razón, que si se consiguiera aumentar sustancialmente la oferta de pisos en alquiler el precio de los alquileres bajaría, lo que ayudaría a paliar el problema de la vivienda y, a la larga, presionaría a la baja el precio de los inmuebles. Y se constata que existe un stock importante de pisos vacíos sin alquilar. Luego, incorporar a la oferta efectiva de alquileres esos pisos sería un objetivo relevante.
Lo primero que habría que hacer es preguntarse por qué los propietarios de esos pisos no los alquilan. En una proporción importante se trata de viviendas propiedad de individuos o familias que han adquirido el piso como un acto de ahorro. El rendimiento de ese activo esta formado por las rentas netas que pueden obtener alquilándolo más la revalorización del precio del piso. Los propietarios de esos activos que permanecen desocupados han decidido renunciar al primer elemento de ese rendimiento. ¿Por qué? En parte porque últimamente (en los periodos 1986-1991 y 1997-2006) el segundo elemento, la revalorización, ha supuesto un rendimiento muy alto. Pero también, y fundamentalmente, por la sensación de inseguridad jurídica en la que vive el arrendador.
Hay que reconocer que éste Gobierno y el anterior se han movido para aumentar la seguridad jurídica efectiva en los arrendamientos. En 2003 se modificó la Ley de Enjuiciamiento Civil para que los arrendadores que quisieran reclamar deudas y desahuciar al inquilino moroso pudieran acudir a la vía de los procedimientos verbales, más rápida que el declarativo ordinario. Y el actual Gobierno ha creado la Sociedad Pública de Alquiler con vocación de garantizar al arrendador la renta y el cumplimiento de los contratos de alquiler.
La idea de la 'expropiación transitoria' es un disparate, es más defendible castigar fiscalmente los pisos desocupados
Pero no parece haber sido suficiente. Por un lado, porque el procedimiento verbal puede durar entre seis y nueve meses y no ser barato (coste de abogado y procurador) si el inquilino es insolvente y no paga las costas. Si el inquilino ha desaparecido sin entregar las llaves, el plazo se alarga y los costes aumentan. Por otra parte, la falta de confianza del español medio en la Justicia lleva a que cambios marginales en los procedimientos apenas afectan a la conducta de los agentes. Y en cuanto a la experiencia de la Sociedad Pública, los propietarios piensan que el precio que cobra resulta excesivo. Y probablemente tienen razón.
El Gobierno está tratando también de incidir en la oferta de alquileres incentivando la creación de instrumentos de inversión colectiva en activos inmobiliarios que, por la necesidad de generar un flujo de rentas continuado, tengan incentivo de maximizar el alquiler de sus inmuebles. La diversificación del riesgo y las economías de escala en la gestión judicial de los alquileres conflictivos hace que para estas instituciones el coste de la inseguridad jurídica sea menor.
Probablemente había que perseverar en todas estas direcciones, mejorando aún más los procedimientos judiciales, abaratando para los arrendadores los servicios de la Sociedad Pública (hay un fallo de mercado y puede estar justificada una intervención que no cubra sus costes) y consolidando instrumentos de inversión colectiva especializados en viviendas destinadas al alquiler. La nueva Ley del IRPF, por su parte, otorga deducciones fiscales a las rentas de alquiler recibidas por el arrendador, y esto puede suponer un incentivo adicional.
Lo que no es una estrategia adecuada es proponer medidas que aumenten la inseguridad jurídica de los ahorradores. Y algunas de éstas las estamos escuchando últimamente. La idea de la 'expropiación transitoria' es un disparate. En este país hay un problema grave de escasez de confianza en la Justicia y en las Administraciones Públicas, lo que afecta negativamente al funcionamiento de la sociedad y de la economía. Abrir la puerta a que funcionarios en los que se desconfía puedan decidir la expropiación de un bien privado, sin que se haya cometido delito o falta alguna, y que su propietario sólo tenga el recurso de acudir a una Justicia lenta en la que también se desconfía, no es precisamente el mejor camino para la necesaria consolidación institucional.
La medida la propone el Gobierno de un territorio en el que, según hemos oído recientemente, hay propietarios que no consiguen expulsar de pisos de su propiedad a personas que los han ocupado sin mediar acuerdo ni autorización, y en el que otro cargo público proponer despenalizar la ocupación de pisos. Probablemente los tres hechos no son independientes y componen un escenario de atropello de los derechos de propiedad que no es el más apropiado para un buen funcionamiento de la economía.
La alternativa de castigar fiscalmente los pisos desocupados, conjuntamente a incentivar fiscalmente la percepción de alquileres, es teóricamente más defendible. Aunque su gestión no es obvia, por las dificultades para comprobar los requisitos bajo los cuales un piso se considera desocupado.
Carlos Sebastián. Catedrático de Análisis Económico de la Universidad Complutense