La hipoteca inversa en la nueva ley
El Gobierno empieza a anunciar medidas para incentivar el uso de las propiedades inmobiliarias como activo financiero para nuestros mayores. El primer paso en esta dirección se da con la reforma de la Ley Hipotecaria que prevé para la hipoteca inversa la disminución de los costes notariales y registrales y la supresión del impuesto de actos jurídicos documentados. Además, la nueva ley establece un marco jurídico que ofrece mayor protección y garantiza mayor transparencia para el contratante; medidas que pueden ampliarse en un futuro con la desaparición del IRPF que grava los intereses generados por la hipoteca inversa.
No obstante, hay un aspecto en todo esto que hasta la fecha no ha sido tenido en cuenta por el Gobierno y cuyo análisis y estudio sería deseable, de cara a favorecer y garantizar la máxima seguridad de nuestros mayores a la hora de contratar estos productos. Se trata de la figura de un asesor externo independiente, obligatoria en países con gran experiencia en este tipo de productos, como EE UU. En todos los casos, son productos en los que el mayor dispone de todo su patrimonio de golpe, que no son homogéneos entre sí (varían mucho las condiciones tanto económicas como jurídicas, en función de la entidad con la que se contrate), y resulta muy complicado para el contratante encontrar el que mejor se adapte a su caso.
Para los mayores la contratación de estos productos a través de un asesor externo independiente les garantizaría, entre otras cosas, la contratación del mejor para su caso concreto.
El uso de las propiedades inmobiliarias como activo financiero, fuente de rentas complementarias para la población mayor, tiene un claro precedente en los países anglosajones, en donde el reverse mortgage se ha venido desarrollando de forma importante y estable. En Reino Unido, este tipo de productos se comercializa desde 1965 y en 2004 se cerraron 26.000 nuevas operaciones. En Estados Unidos, sin embargo, comenzaron a comercializarse en 1989, y en 2004 se cerraron 41.000 nuevas operaciones, la mayoría con el programa federal Home Equity Conversion Mortgage, a través del cual la Administración supervisa y garantiza todo el proceso, y con la intervención obligatoria de un experto independiente para formalizar la operación.
En España, actualmente, el uso de la vivienda como activo financiero tiene especial protagonismo debido a los siguientes factores: el proceso de envejecimiento demográfico que vivimos, las fuertes revalorizaciones inmobiliarias de los últimos 10 años, el alto porcentaje de mayores con vivienda en propiedad y las bajas pensiones de la Seguridad Social, junto con el insuficiente gasto público en protección social.
Estos factores marcan diferencias importantes, frente al resto de la UE, respecto a los recursos que deben emplear los mayores para afrontar sus últimos años de vida, ya que nuestros mayores son pobres en ingresos pero ricos en patrimonio.
Pero si además analizamos el proyecto de Ley de Promoción de la Autonomía Personal y Atención a las Personas en Situación de Dependencia (BOE del 13 de octubre de 2006), en el que es fácil deducir que la financiación de la dependencia no será viable sin la coparticipación de los propios usuarios, nos encontramos todavía con más motivos que justifican que la conversión del patrimonio inmobiliario en liquidez se convierta en la solución para la vejez digna de nuestros mayores, tanto para financiar el copago en situaciones de dependencia como para mejorar su calidad de vida.
En estos momentos los productos financieros que convierten en líquido el patrimonio mobiliario de los mayores son, por una parte, la renta vitalicia, un producto financiero por el que el cliente recibe una renta vitalicia mensual de una compañía aseguradora a cambio de la nuda propiedad de la vivienda, manteniendo el usufructo vitalicio. Por otro lado, está la hipoteca inversa que se trata de un crédito hipotecario a interés fijo combinado con un seguro de renta vitalicia en caso de supervivencia a la esperanza de vida del contratante, a través del cual el mayor se garantiza bien la disposición de un capital, bien una renta mensual de por vida, sin obligación de amortizarla hasta su fallecimiento. Es la gran novedad, porque preserva las expectativas hereditarias, al no haber transmisión de la propiedad.
Es alentador encontrarnos por fin con soluciones dignas para afrontar un problema tan serio como es la falta de recursos de nuestros mayores, quienes representan un 16,8% de la población española.
Roberto Rubio Rodríguez. Economista y actuario, director general de âptima Servicios Financieros