Continuará la demanda de vivienda
Durante los cinco últimos años se han construido más de cinco millones de viviendas. ¿Cómo es posible que el mercado siga demandándolas y que los precios inmobiliarios continúen subiendo un 12%, tal y como dio a conocer el Ministerio de Vivienda la pasada semana? Cuando se plantea esta duda, siempre alguien opina que se debe a los inversores que compran vivienda como ahorro o para después revenderla, argumentando con el dato del 30% del parque de viviendas vacío. Otras voces minimizan ese porcentaje ocioso.
El caso es que, independientemente del factor inversión, para poder colocar más de 800.000 viviendas cada año se deben dar unas circunstancias que la hagan posible. ¿Cuáles son? Pues, en principio, son bien conocidas. Se está terminando de colocar a la generación del baby boom, hay que dar vivienda a los inmigrantes que vienen a trabajar a nuestro país, la clase media desea acceder a una segunda vivienda y los residentes europeos se incrementan cada año, especialmente en las costas. ¿Podríamos intentar cuantificar estas partidas? ¿Seguirá subiendo la demanda de vivienda? No abordaremos la cuestión del precio, ya que depende de otros muchos factores, como el de los tipos de interés o el porcentaje de VPO.
Desearía centrarme en el número de viviendas que podrían ser precisas. Para ello, tomaré como hipótesis de crecimiento económico las previsiones que apuntan que España seguirá creciendo alrededor del 3% al menos durante los tres próximos años. Si se produjera una crisis económica, con repunte del paro y retorno de la inmigración, otro sería el escenario previsto.
Comencemos por los jóvenes. Supongamos que la edad media de adquisición de la primera vivienda es de 30 años, y que sólo un tercio de los jóvenes la adquieren, ya que el resto puede vivir en pareja, en alquiler o mantenerse en casa de los padres. El año de más nacimientos fue 1976 con alrededor de 680.000 nacimientos. Esa cohorte ha cumplido 30 años en 2006, por lo que habrá adquirido más de 220.000 viviendas. A partir de 1976 la natalidad cayó con rapidez, hasta alcanzar un mínimo alrededor de 360.000 nacimientos en 1998. Esta generación reducida cumplirá 30 años en 2028, en la que se precisarían unas 120.000 viviendas. Quiere esto decir que durante los próximos cinco años la demanda de pisos para jóvenes deben estimarse en un mínimo de 200.000 por año.
Los residentes extranjeros mantienen una demanda sostenida, sobre todo en las zonas costeras. Aunque es muy difícil analizar su evolución, podemos aventurar que se mantendrá al menos en 100.000 viviendas al año, con tendencia a disminuir debido al progresivo encarecimiento y al deterioro ambiental. Se asientan en España más de 400.000 inmigrantes al año. De continuar esta tónica, serían precisas al menos unas 150.000 viviendas al año.
La segunda vivienda es muy difícil de estimar, pero dado el incremento de la renta disponible, es de prever que se mantenga una demanda de alrededor de 200.000 casas. Si sumamos estas cantidades, nos encontramos que la demanda anual de viviendas ascenderá al menos en 650.000 viviendas, una cifra muy alejada de las 350.000 que se estimaban para mediados de los noventa. Si hoy estamos por encima, es que las variables de la compra para inversión, más segunda vivienda y residencia de europeos se encuentran por encima de los valores medios estimados. Pero el ritmo medio se estabilizará alrededor de 700.000 viviendas por año.
El secreto radica en que la población española está creciendo intensamente. Si a mediados de los noventa se nos decía que jamás llegaríamos a los 40 millones de habitantes, hoy ya rondamos los 45 millones. Y seguimos creciendo. Pensar que alcanzaremos los 50 millones no es ningún disparate. Y eso, sin contar con los 60 millones de turistas que nos visitan. De cumplirse estas previsiones, amén de la revolución poblacional que supone y de la frenética actividad constructora que precisa, deberíamos comenzar a inquietarnos por el agua y el deterioro del medio ambiente. Pero eso será cosa de otro artículo.
En el presente se trataba de argumentar que, para bien o para mal, durante los próximos tres o cuatro años se seguirán demandando un mínimo de 650.000 viviendas anuales, lo que no tiene parangón en ningún otro país europeo.