Reacciones al aumento del coste del crédito
La semana pasada el Banco Central Europeo (BCE) volvió a elevar el tipo de interés de los préstamos, hasta el 2,75%, para frenar el aumento de los índices de precios derivado del mayor coste del petróleo y de otros productos energéticos. El impacto de estos aumentos aún es pequeño, pero la política monetaria expansiva del BCE y la Reserva Federal estadounidense favorece el aumento de precios al hacer asequible el crédito. Además, el excedente comercial de China, Japón, India o Rusia eleva la oferta monetaria y favorece alzas en el IPC. Si el impacto todavía es modesto se debe al crecimiento moderado del PIB en los países de la UE y al efecto del enorme volumen de importaciones procedentes de países de bajo coste. Donde no se manifiesta este efecto, como ocurre en la construcción de viviendas, los precios aumentan claramente.
Las implicaciones del aumento del coste del crédito ya se han hecho sentir en la baja de las cotizaciones bursátiles el 13 de junio, debido al temor al descenso de beneficios de las empresas y la posible ralentización de las inversiones al encarecerse su financiación. El interés más alto en las operaciones de crédito también frena la compra de bienes duraderos y, como suele acompañarse de mejor retribución de los depósitos, puede incidir en más ahorro de los particulares, que se detraería del consumo. El efecto conjunto frenaría el ritmo de crecimiento pero evitaría un mal mayor: el descontrol de precios que acaba con ajustes bruscos que aumentan el desempleo.
En España el impacto podría ser más intenso que en otros países debido a la peculiaridad del crecimiento registrado en los últimos años: aumento en la construcción de viviendas financiado con endeudamiento. Si el crédito se encarece, la demanda efectiva bajará y algunos recursos quedarán ociosos, al menos temporalmente, mientras no se reorienten hacia otras actividades. El coste de la financiación viva subirá y en algunos casos puede hacer difícil el pago de las mensualidades comprometidas, dependiendo de los ingresos corrientes de la familia afectada, del nominal del crédito suscrito, de la proporción que representa respecto al valor de la garantía subyacente y otros factores. Si esos casos fueran numerosos la incidencia podría requerir medidas preventivas para suavizar su impacto, pues podría suponer la ejecución de garantías y la salida al mercado de muchas viviendas con el consiguiente descenso de precios (y del valor del patrimonio inmobiliario con su efecto renta).
Cuando una familia tiene dificultades de pago los bancos y cajas tienen medios para evitar la ejecución de hipotecas
Aunque lo anterior es importante, hay factores que suavizan la incidencia. Así, la actuación gradual del BCE y de la Reserva Federal, que realizan subidas pequeñas y espaciadas, junto con el desfase entre el aumento del tipo y su traslación a las cuotas mensuales, que se suelen ajustar semestral o anualmente, así como, en los casos en que se optó por esta modalidad, el contar con una parte a tipo fijo y otra a tipo variable, dan algo de tiempo al ajuste y/o reducen su cuantía. Sin embargo, conviene tener más herramientas disponibles para anticipar acontecimientos. Algunas de estas opciones ya se usan privadamente y otras pueden ser aportadas por la autoridad económica.
Cuando una familia tiene dificultades de pago los bancos y cajas tienen medios para evitar la ejecución de hipotecas. Una vía es la venta y la subrogación en el crédito por parte de la nueva propiedad. Como el aumento de precios ha sido alto, el vendedor aún se lleva una plusvalía que le permite acceder a otra vivienda más acorde a sus posibilidades. El aumento del plazo, que reduce el pago mensual, es otra solución a la situación inmediata, aunque demora la liberación de pagos y el levantamiento de la carga. Una tercera posibilidad consiste en agrupar todos los préstamos vivos (por ejemplo para compra de coche y otros) dentro de la hipoteca, de manera que la vivienda garantiza el conjunto, con lo que se aplica al total de la deuda el tipo de interés de la hipoteca, que es más bajo que el que rige para los demás y así se reduce algo el conjunto de pagos por intereses.
En última instancia, y para casos en que el principal ya ha tenido una reducción importante, la hipoteca podría convertirse en inversa, de forma que sin venta de la vivienda la titularidad pasase a la entidad que financió su compra y los propietarios se conviertan en usuarios que perciban la renta pertinente.
La autoridad económica puede contribuir, al menos transitoriamente y mientras considere que el impacto de los intereses puede ser nocivo, permitiendo una mayor deducción por compra de vivienda principal en el IRPF, acotándola a las operaciones suscritas dentro del plazo que estime relevante y en el abanico de rentas que puedan ser más afectadas. Se trata de cálculos delicados y discutibles pero de resultado seguro.