5d. Guía para el inversor

Las residencias seducen a inversores ajenos al sector

Ubicación y número de plazas, claves de la rentabilidad

La inversión en centros para la tercera edad ha sido durante años reducto para expertos, tanto por el alto coste de abrir una residencia -entre 48.000 y 75.000 euros por plaza- como por las peculiaridades del negocio. Pero la futura Ley de Dependencia podría elevar la rentabilidad y aviva el interés de nuevos inversores en un campo en el que ya figuran constructoras, inmobiliarias y entidades financieras.

El texto legal establecerá, a partir de 2007, niveles de dependencia y planes de ayuda para 1,1 millones de españoles que no se valen por sí mismos (según el Libro Blanco de la Dependencia). La Administración no tiene recursos para prestar las atenciones que demandan y aprovechará la red de centros privados para llegar a esos mayores. Por tanto crece la base de clientes. La duda reside en el precio al que se concertarán las plazas privadas y los requisitos que exigirá el Gobierno.

Entre los modelos a elegir por el inversor figuran la tradicional residencia asistida; el centro para válidos, semejante a un hotel; el centro de día, uno de los modelos más arriesgados al precio que está el suelo; el resort en zonas turísticas; y las residencias sanitarias. Al margen de estas fórmulas, la prestación de servicios domiciliarios arroja fuertes ganancias por precisar una mínima financiación. Tanto que existen numerosas franquicias de atención en casa como Asfa 21, Edades, BB Serveis y Mondial Assistance.

La Federación Nacional de Centros y Servicios de Mayores (FNM) dice que hay 5.020 residencias en España (3.695 privadas) que suman 292.537 plazas. Cada una movió una media de 500.000 euros, con incrementos de la facturación en los últimos años del 8%, según la consultora DBK.

'El inversor debe pensar en centros que superen las 70 e incluso las 100 plazas para sacar provecho de los múltiples gastos que acarrea la apertura y mantenimiento', explica Josep de Martí, director del portal Inforesidencias.com y antiguo jefe de la sección de inspección de servicios sociales de la Generalitat de Catalunya.

'Elegir una buena ubicación es la primera clave de éxito', opina Alberto Giménez, vicepresidente de la FNM. Al respecto, la consultora inmobiliaria Knight Frank ve como mejor opción para abrir una residencia las zonas exclusivas de las capitales; y como producto más rentable, las reducidas promociones de casas para mayores con recursos: 'A día de hoy el suelo residencial es interesante para instalar viviendas, no para levantar residencias', argumenta José Manuel Sánchez desde Knight Frank.

DBK revela que en España existen siete complejos de viviendas para la tercera edad (suman un millar de casas), número que se multiplicará hasta los 20 complejos a finales de 2010. En cuanto a promociones de apartamentos tutelados, hay 19 en funcionamiento y 1.273 plazas, cifras que se duplicarán en los cuatro próximos años.

Otro nicho interesante es, según Knight Frank, el complejo destinado a extranjeros en las costas levantinas y andaluzas. Un reciente informe de King Sturge subraya que España es el destino favorito para las jubilaciones de británicos y alemanes.

Otro punto a tener en cuenta en todo plan de negocio es el precio al que se pueden ofertar los servicios, con una media por plaza en residencia privada en España de 1.400 euros por mes. Centros con varios años de experiencia tienen amortizada su inversión en suelo y son duros competidores.

En cuanto al promotor que construye un complejo para su alquiler, se calculan rentabilidades del 8% al 10% en la costa y del 7% al 9% en núcleo urbano, frente a la horquilla del 2,5% al 3,5% del metro cuadrado residencial.

Josep de Martí, de Inforesidencias.com, recuerda que resulta clave tener en cuenta las pérdidas iniciales: 'Hace unos años el arranque apenas lastraba el negocio, pero a día de hoy los primeros 18 o 24 meses precisan el 10% de la inversión total. Muchos se han ido a pique por no contemplarlo en sus previsiones'.

El portal celebra el 8 de junio en Madrid un seminario dedicado a emprendedores. Y es que el nuevo empresario deberá competir con SCH, BBVA, OHL, Mapfre, Sacyr o Metrovacesa (al margen de las grandes cadenas especializadas), gigantes convencidos de que los servicios a mayores está por explotar.

Concertación por debajo de costes

El precio que el Gobierno está dispuesto a pagar para concertar plazas en residencias privadas es clave para el éxito de la inversión en residencias. Actualmente las administraciones ofrecen 45 euros diarios de media por plaza concertada en centros privados, cuando el coste medio de mantenimiento para el empresario, estimado por la patronal del sector geroasistencial, es de 53 euros por día.

'No podemos sostener costes con 45 euros diarios a cambio de habitación, pensión completa, servicios de auxiliares de clínica, médicos, psicólogos, fisioterapeutas, etcétera. Puede uno hacerse una idea si lo comparamos con los servicios y precios de sectores que ofrecen alojamiento y restauración', critica Alberto Giménez, vicepresidente de la FNM. El organismo defiende que los precios de las plazas concertadas deben subir un mínimo del 20%.

En el primer trimestre de 2006 las residencias privadas registraron un índice de ocupación del 79,5%, mientras los centros públicos están abarrotados y presentan listas de espera. 'Hoy los márgenes de rentabilidad son pequeños. En la medida en que el Gobierno lleve a cabo las dotaciones correspondientes y se paguen adecuadamente los servicios que se presten, el mercado lo notará, pero no a corto plazo', afirma Giménez.