5d. Guía para el inversor

Productos financieros al calor de la Ley de Dependencia

Hipotecas inversas, seguros de dependencia y otros productos para mayores amplían la oferta del mercado

Cada vez se vive más. De una esperanza de vida de poco más de 60 años de hace unas décadas, los españoles han pasado a encabezar todas las estadísticas europeas de esperanza de vida. Las nuevas condiciones demográficas han motivado el desarrollo de la Ley de Dependencia, cuyo anteproyecto se encuentra en el Congreso de los Diputados y, con ello, muchas entidades financieras han empezado a rediseñar su oferta para adaptarse a la nueva situación y ofrecer productos para cubrir las necesidades de la futura población 'dependiente'.

El producto estrella por excelencia será la hipoteca inversa, una fórmula que permite complementar la renta de los pensionistas. Así, se amplía cada día la lista de entidades que ofrecen fórmulas para beneficiarse de la revalorización que ha registrado la casa en la que viven. Pese a que todavía existe un vacío legal, ya existen al menos ocho entidades financieras que han diseñado distintas formas de hipotecas inversas, como se denominan en el mercado anglosajón. De momento sólo cajas de ahorros, pero ya algunos bancos estudian también las nuevas posibilidades. De hecho, los expertos creen que esto no ha hecho más que empezar y que el segmento de mayores, aunque no excesivamente rentable, se configura como un posible foco de atención no sólo para las entidades financieras, sino incluso para inversores particulares, que pueden sumarse al interés de inmobiliarias y constructoras por las residencias de ancianos.

El impulso de la Ley de Dependencia será fundamental para el desarrollo de estos negocios. El anteproyecto contempla la creación de servicios para la promoción de la autonomía personal, así como prestaciones económicas a todos los que no puedan valerse por sí mismos, ventajas fiscales para las hipotecas inversas, sin olvidar la próxima regulación de los llamados seguros de dependencia en una normativa posterior.

Aunque es la fórmula más llamativa, la oferta no termina en las hipotecas inversas e incluye nuevos seguros y otros productos específicos para los más mayores. Un esfuerzo de innovación nada raro si se tiene en cuenta que a finales de este año habrá 7,3 millones de mayores de 65 años, rozarán los ocho en 2010, y en 2060 alcanzarán los 15,6 millones, según las proyecciones del Instituto Nacional de Estadística (INE).

Una hipoteca vitalicia, como prefieren llamarla los expertos españoles, no es literalmente un préstamo hipotecario, 'es un préstamo concedido a una entidad de crédito a un individuo que posee su propia propiedad', según un comunicado de la Asociación Hipotecaria Española (AHE). El capital prestado, continúa el informe, puede ser dispuesto de tres formas diferentes que pueden combinarse: una sola suma de dinero, una línea de crédito (opción elegida por La Caixa y Bancaja) y mediante pagos periódicos durante un tiempo limitado. Este capital depende de la edad del prestatario, los tipos de interés, el sexo (las mujeres viven más) y el crecimiento de los precios de vivienda. El préstamo (capital más intereses) sólo puede ser amortizado a final del plazo, una vez el propietario haya fallecido.

Este préstamo se comercializa ya con sus diversas modalidades, pese a que los augurados beneficios fiscales aún no están claros. Y es que el anhelo de grupos como CiU, de permitir la deducción de las rentas obtenidas del IRPF así como la exención de impuestos (actos jurídicos documentados) a la hora de escriturar el producto, todavía no se han materializado. Tampoco están claras las fórmulas que contemplará la ley como idóneas para la dependencia. Algunos expertos citan la posibilidad de que se lleguen a contemplar tres opciones: la vivienda pensión, la hipoteca inversa, y la hipoteca pensión, todas con condiciones distintas. En el primero, por ejemplo, el propietario de una vivienda libre de cargas vende a precios de mercado su vivienda -beneficiándose de la revalorización que ha registrado- a una entidad, una compañía inmobiliaria o una compañía de seguros; a cambio obtiene una renta vitalicia hasta su fallecimiento, de la que hay que restar el importe que correspondería al alquiler.

En la segunda modalidad, la hipoteca inversa, el propietario hipoteca por un máximo de un 80% el valor de su casa a un plazo máximo equivalente a la esperanza de vida del cliente. A la renta que obtiene, hay que restarle el pago de intereses del crédito. En este caso, tras el fallecimiento del titular los herederos tendrían que abonar el capital pendiente (si los intereses ya estuviesen pagados) para recuperar la vivienda o venderla con la ganancia obtenida fruto de la revalorización. Existe una última opción, la Hipoteca Pensión, en la que respecto a la última cambia el que el propietario vende su casa a un familiar y éste le entrega las rentas derivadas de la hipoteca.

Hasta ahora, el modelo predominante entre las ofertas existentes es el segundo. La más extendida es la que liga la recepción de cuotas a un seguro para evitar que si el cliente supera la esperanza de vida calculada éste deje de percibir renta alguna. 'El riesgo en estos productos es evidente: si el tomador fallece al poco tiempo de firmar el préstamo pierde todo el capital recibido', señalan desde una entidad.

Unicaja, el Sabadell, Caja España y la CAM reconocen -otras que se muestran reticentes a admitirlo- estar a la espera de que se apruebe la ley para definir un producto de este tipo en su oferta.

Estructurarlo no es fácil y, como señalan algunas fuentes, requiere contar con una infraestructura formada por una entidad y una compañía de seguros.

El éxito de estos productos, que muchos auguran escaso, por el apego a la propiedad de los españoles y por el desconocimiento de los mismos, ya encontró impedimentos en el pasado. No en vano, la mala imagen de los mismos, derivada de factores casi siempre ajenos a la entidad que los comercializaba (como el fallecimiento prematuro del cliente...) provocó su desaparición de la oferta. Para los expertos, esta imagen podría cambiar con las nuevas modificaciones. 'La diferencia con el antiguo producto es que mientras en ése el cliente transfería el valor de su vivienda a una compañía, y cuando fallecía su propiedad pasaba a la empresa en cuestión, en el actual con la garantía de la casa (hipoteca) se adelanta una renta mensual y son los herederos los que deciden si se hacen cargo del capital pendiente al fallecimiento o venden la casa', sostiene Amadeu Guarch, subdirector de Caixa Terrassa.

Seguro de dependencia

Otra de las novedades que se presumen seguirán a la aprobación de la ley son los seguros de dependencia, productos financieros comercializados desde hace años en países como Francia, y que podrían liberar en parte al Gobierno de asumir los costes de las personas dependientes. 'A priori el modelo que se va a adoptar en España es el francés, en el que impera el copago, donde el cliente participa en función de su patrimonio', señala Joaquín Celma, director de seguros de Caixa Terrassa, quien añade que ésta es una de las razones de que las compañías diseñen este tipo de productos.

Su semejanza con las conocidas rentas vitalicias (muy extendidas en la oferta de las entidades y que garantizan el cobro de una renta mensual mientras viva el asegurado) se rompe cuando se trata de fijar la fecha a partir de la cual se recibirá el capital depositado en forma de renta. 'Mientras que las rentas vitalicias establecen una edad a partir de la que se cobra, en estos seguros se percibe la renta en el momento en el que el cliente es dependiente, independientemente de la edad que éste tenga', señala Celma. ¿Y si nunca es dependiente? En estos casos, también existe una edad (en función del seguro y el cliente) a partir de la cual recibiría las rentas vitalicias mensuales. La prima de estos seguros, que podrían estar en el mercado a mediados de 2007, según Celma, variará según la esperanza del vida del tomador y de la edad en la que lo contrata. Según la tabla de tarifas de una compañía francesa, un seguro que garantizara una renta mensual de 500 euros a una persona que lo contrata con 50 costaría 15 euros al mes en el caso de un varón y unos 23 para una mujer (por su mayor esperanza de vida). Si, por el contrario, la edad de contratación se elevara hasta los 60 años, la prima sería de 25 y 35 euros al mes, respectivamente.

Sin esperar al próximo año, lo cierto es que ya son muchas las entidades que cuentan con una oferta de productos y servicios específicos para la tercera edad. La Caixa, Banco Popular, Unicaja, Caixa Galicia cuentan con tarjetas, planes de pensiones y cuentas, sin olvidar las extendidas rentas vitalicias o las que ya se centran en los jubilados extranjeros que se retiran en la costa española. Y algo más. Algunas, haciéndose eco de las nuevas necesidades de la vejez han lanzado préstamos específicos para adaptar la casa a las necesidades del dependiente, caso de Cajastur.

Teniendo en cuenta que la pensión media en España es de 700 euros, según Amadeu Guarch, de Caixa Terrassa, 'pero que hay pensionistas que reciben 400 o 500 euros al mes', no extraña que el interés por este producto haya aumentado.

Pero, ¿cómo se articula? Lo que la Federación Hipotecaria Europea denomina como 'movilización de capital' consiste en obtener un préstamo basado en el valor del inmueble. 'Este préstamo permite a los clientes obtener una cantidad de dinero de una sola vez o a través de ingresos periódicos', señalan en la federación. Calculado el valor de la vivienda (actual y a futuro), el porcentaje que se ofrece suele ser del 80% del valor. Con este dato, y con la esperanza de vida prevista para el cliente, se establece un plazo según el cual se calculan la renta que recibe el cliente (y que puede ser un importe fijo o creciente anualmente en un 1%, 2% o 3%, según decida el cliente, como permite Bancaja) a través de una cuenta de crédito en la mayoría de los casos. A este importe hay que restar el tipo de interés del crédito, que varía según la entidad y según la edad. Caixa Galicia, por ejemplo, cobra el 5% para una edad de entre 65 y 70 y un plazo de 25 años, el 4,85% para los de 70-75 años y un plazo de 20, y un 4,4% para personas de 80 años y 10 años. Pero, ¿qué ocurre si la persona supera la edad calculada inicialmente y el capital dispuesto se acaba? Muchas entidades contemplan para este supuesto la posibilidad de contratar un seguro de renta vitalicia que afronta el pago de la renta hasta el fallecimiento. La prima de este seguro se deduce, como los intereses, de la renta inicial calculada sobre el importe del préstamo. En este momento, el heredero (con el que se consensúan las decisiones, según los expertos) puede abonar el capital pendiente y quedarse con la casa o venderla.

Mejor para 75 que para 70 años

Establecer el tipo de cliente al que conviene contratar una hipoteca inversa es bastante complicado. Al hecho de que cada uno tiene unas características personales distintas, tiene herederos o no, o simplemente a la vara de medir que cada uno tiene para establecer con qué pensión se vive bien, hay que tener en cuenta que no todos están dispuestos a 'movilizar el capital', como señala la última circular de la Federación Hipotecaria Europea. Respecto al momento de su contratación, los expertos mantienen que cuanta más edad se tenga mejor, ya que la renta que se obtenga será más alta. Así lo estima Miguel Artazos, jefe de desarrollo de productos de Ibercaja: 'La diferencia entre contratar el producto con 65 ó 75 es que el capital a dividir entre el plazo calculado según la esperanza de vida será menor'.