Cómo elegir la hipoteca
Bancos y cajas ofrecen préstamos cada vez más flexibles para mitigar los efectos de la subida del precio del dinero en las cuotas mensuales y mantener el negocio
Financiación de hasta el 100% del coste de la vivienda, diferenciales que rondan los 0,75 puntos, plazos de amortización de hasta 50 años, y periodos de carencia cada vez más largos conforman la fotografía de la oferta de bancos y cajas para mitigar los efectos de la subida de los tipos de interés.
Todo es poco cuando se trata de evitar que peligre el pago de las cuotas. Aunque, según los expertos, esta situación está lejos de materializarse, las primeras alarmas ya han saltado. En apenas cinco meses, las rebajas de las cuotas a las que muchos hipotecados se habían acostumbrado (desde que en 2000 se iniciara el descenso de los tipos desde niveles del 5%) se han convertido en subidas que empiezan a preocupar a más de uno. De descensos de 20, 30 y 40 euros de los pagos mensuales se ha pasado a encarecimientos de 35 euros. Esta cifra se corresponde con el incremento del pago que tiene que afrontar una hipoteca media de 120.000 euros a 30 años que se revise con el índice de febrero.
El ascenso del euribor, que en apenas ocho meses ha pasado del 2,103% de junio al 2,914% de febrero y la evolución al alza que sigue registrando (en marzo ya se ha situado por encima del 3%), aviva la preocupación de instituciones públicas y privadas. Razones no faltan. La primera subida del precio del dinero, hasta el 2,5%, ya se ha acometido y, a juzgar por los informes del BCE, la inflación y la expansión que empiezan a registrar las economías de la zona euro, el movimiento no será el último.
Este factor, unido al elevado porcentaje de préstamos a tipo variable que hay en España (el 97,5% según el Banco de España) y al hecho de que muchos de ellos se firmaran en época de mínimos históricos de los tipos de interés, prepara un cóctel cuyas consecuencias pocos quieren adelantar y muchos -bancos y cajas sobre todo- se prestan a evitar.
Pese a las recomendaciones de diversos organismos apelando a la prudencia a la hora de endeudarse, los expertos reiteran que no hay un riesgo excesivo y que mucho tienen que subir los tipos para que se produzcan situaciones de impago.
¢Tipos en niveles del 4% o 5% no suponen un peligro para las familias españolas, que antes de dejar de pagar la hipoteca renuncian a otros gastos u optan por alargar los plazos del préstamo. Otra historia serían tasas del 10%, que sí serían preocupantes¢, afirma RamónGras, de Banco Sabadell. Ampliar plazo es, de hecho, una de las soluciones que proponen las entidades para hacer frente al alza de tipos, que lejos de endurecer sus criterios de concesión, como les recomienda el Banco de España, han optado por flexibilizar sus condiciones para facilitar los pagos.
Pero estas medidas parecen saber a poco. Al menos así lo estiman desde la AsociaciónHipotecaria (AHE), en la que reconocen que pese a que España cuenta con uno de los mercados más eficientes y transparentes de Europa (sin olvidar que es de los más baratos) adolece todavía de imperfecciones, y lo que es peor, de rigideces. Productosmás flexibles, que se adapten a los distintos momentos vitales del cliente conforman alguna de las demandas de esta asociación, que aplaude iniciativas como la más reciente: combinar tipo fijo y variable en un porcentaje a elección del cliente en una misma cuota final. Y como hay ventajas, también hay inconvenientes. De hecho, algunas de las condiciones modificadas en los últimos meses ya han hecho saltar las alarmas. Los largos plazos de amortización y los periodos de carencia ya han sido motivo de aviso por parte del Banco de España, pese a que la realidad de los números señala que aunque el plazo de la hipotecamedia que se firma en España es de 24 años (en 2005), la mayoría termina cancelando su préstamo en un periodo que ronda los 14 años.
La alternativa a estas situaciones está, sin embargo, también en elmercado. El tipo fijo se erige como una opción que ahora gana más peso atractivo. Las todavía atractivas tasas en esta modalidad (con tipos del 4,9% de hasta 30 años, 4,25% a 12 y 4,75% a 20 como oferta el Sabadell) pueden suponer una oportunidad de atar la cuota para toda la vida. Sin embargo, estos préstamos siguen sin calar. Su mayor precio les impide competir en un mercado en el que no restar medio punto a un diferencial supone perder a un cliente y con él todos los productos que le podrían vincular. El riesgo, si bien existe para todos, es mayor, según la AHE, para los que formalizaron su préstamo entre 2003 y 2005, que ya empiezan a sufrir el encarecimiento de su cuota. La solución más limitada, en estos casos, por la rigidez del producto pasa por cancelar anticipadamente si su economía se lo permite y la fiscalidad le es favorable, o modificar alguna de las condiciones (plazo o tipo, si éste es poco competitivo) vía novación, con los gastos que ello conlleva.
ATENTOS A. Ventajas y riesgos de las nuevas modalidades de préstamos
1 Si puede, tipo fijo. Los expertos lo tienen claro. Mientras las entidades no encarezcan estas tasas en su oferta (por el momento no lo han hecho), estos préstamos son una oportunidad. ¢La diferencia actual en una hipoteca a tipo variable (3,45%) y fijo(4,9%) enunpréstamode 120.000 euros a 30 años puede ser de unos 90 euros, un precio que merece la pena pagar¢, sostiene Ramón Gras, de Banco Sabadell. Esta afirmación coincide con la del Banco de España, donde desde el Portal del Cliente Bancario afirman que ¢la forma de mitigar los riesgos de tipo de interés que asumen los prestatarios podría pasar, como ocurre en muchos países, además de por ofertas generalizadas de préstamos a fijo, por figuras intermedias¢.2 Cuidado al alargar los plazos. Ampliar un préstamo hipotecario, si bien puede facilitar el acceso a la vivienda a muchos en un primer momento, no supone un abaratamiento sustancial de la cuota cuando ésta ya se está abonando. En un reciente informe, el Banco de España pone un ejemplo para clarificar esta situación: ¢la ampliación del plazo inicial en un 33%, desde 30 a 40 años, supone una reducción en la cuota de entre el 15% (si el interés es del 3%) y el 10% (interés del 5%)¢. En ese caso, señala la institución supervisora, ¢los intereses totales que pagaría de llegar hasta el vencimiento de la operación aumentarían en un 38,75%, desde 5.177,6 hasta 7.184 euros (si el interés es del 3%) y un 40,97%, desde 9.324,8 hasta 13.146 euros (interés del 5%)¢.3 El periododecarencia se ha convertido en una condición frecuente en las últimas ofertas. Estos periodos, en los que sólo se pagan intereses, suponen, sin embargo, un riesgo, sobre todo si se utilizan los máximos permitidos de hasta 10 años, ya que se difiere tanto capital que las elevadas cuotas que resultan pueden provocar impago del préstamo.4 Prudencia con la cuota creciente. Los expertos recomiendan estudiar estos préstamos, que permiten partir de cuotas bajas para aumentarlas a medida que se elevan los ingresos, ya que si no se cumple esta condición, esta figura puede resultar cara al cliente.5 Seguros de cobertura. Pueden ser una solución, pero conviene hacer números y comparar si merece la pena afrontar el precio de esta seguridad (normalmente elevado aunque sea para un periodo y hasta un nivel de tipos determinado) o resultamás rentable una amortización anticipada.
Medidas legales para paliar los riesgos
Primero desde el Partido Popular y después desde el PSOE. Los últimos gobiernos han compartido con otros organismos públicos y privados como el Banco de España y la Asociación Hipotecaria Española (AHE), la preocupación por la situación de las familias españolas, muchas de ellas endeudadas, frente a la subida de tipos. Ante las primeras alarmas por el efecto que un encarecimiento podía tener en las economías de las familias, el Gobierno del PP, en abril de 2003 y a través de un real decreto ley, presentó una batería de medidas encaminadas a asegurar la estabilidad del mercado hipotecario. Entre las más importantes se encontraba la reducción de la comisión de novación del 1% al 0,1% del capital pendiente de amortizar. Además se fijaba la comisión máxima por cancelación anticipada para nuevas hipotecas en el 0,5% desde el 1% anterior y se reducían en un 90% los aranceles notariales y registrales para cambiar de hipotecas variables a fijas. El éxito parece haber sido escaso a juzgar por el número de hipotecas a tipo variable: cerca del 98% y la tendencia no parece que se invierta. Algo similar ha sucedido con el seguro de cobertura o CAP (que por un precio determinado permiten asegurarse un nivel de tipos), que por indicación de este Ejecutivo, las entidades debían ofrecer obligatoriamente a todos los que contrataran un préstamo a tipo variable. Su suscripción ha sido escasa, algo comprensible teniendo en cuenta los precios que suponen. Un resultado similar han tenido las medidas impulsadas desde el Gobierno del PSOE dentro del Plan de Dinamización de la Economía presentado hace un año. El Ejecutivo pretendía con este plan, entre otras cosas, aumentar la oferta de hipotecarios, abaratar o eliminar la comisión de cancelación anticipada y fomentar los seguros además de reducir los gastos de contratación. Su aprobación está todavía pendiente.