Ganchos para atraer al cliente
Oferta más flexible y mejores condiciones para adaptarse al nuevo ciclo
PLAZOS DE HASTA 50 AçOS
Lo que hasta hace unos años parecía imposible es, desde hace meses, una realidad. Para la mayoría, hacer frente a un crédito hipotecario sólo es posible dividiendo el capital prestado enmás mensualidades, esto es, contratando mayores plazos de amortización. Así, los 20 o 25 años que hace un tiempo se antojaban excesivos, los 30 e incluso los 35, se han convertido hoy en tónica habitual e incluso algunas entidades ya permiten devolver los importes en 40 e incluso en 50 años. BBK es, por el momento, junto a Caja Laboral, la única entidad que ha institucionalizado este plazo máximo, en préstamos que financian incluso el 100% del valor de tasación e incluye una carencia de hasta cinco años. Sin embargo, si este plazo parece excepcional, resulta habitual para las entidades estirar sus periodos de amortización hasta 40 años: Unicaja, Barclays, La Caixa, Caixa Galicia, Banesto, Caja Navarra,Deutsche Bank, Santander o Bankinter ya establecen estos máximos.
CUOTA FLEXIBLE
Cuota fija, creciente o flexible. El objetivo es ofrecer un producto que se adapte a las distintas situaciones de la vida de una persona. Así, la cuota flexible permite pagar el mismo importe independientemente de los movimientos de los tipos de interés, ya que el alza o descenso de los mismos se repercute en el plazo, que aumenta o disminuye. Las entidades que incorporan esta opción en sus productos establecen limitaciones. BBK, por ejemplo, permite acortar o alargar el plazo de laHipoteca Flexible hasta en 10 años un máximo de cuatro veces e incluso incorpora carencias intermedias de amortización de hasta 12 meses un máximo de tres veces durante la vida del préstamo. Bancaja, Ibercaja, Caja Navarra y BBVA también permiten aumentar o disminuir el plazo en 10 años siempre que éste no supere los 30 años y que el cliente no esté haciendo uso de la carencia en el momento de realizar la modificación. Caja Navarra exige, a cambio, abonar una comisión de 60 euros. La Hipoteca Cuota Fija de Caja Madrid posibilita también mantener constante la cuota mensual y trasladar la subida o bajada de los tipos al plazo, con el límite de 30 años. Otra posibilidad a la que se puede recurrir es la de cuota creciente, sobre todo cuando el cliente tiene la seguridad de que su situación económica mejorará con el paso de los años. Caja Madrid ofrece esta modalidad en laHipoteca Cuota Estreno, donde la factura aumenta amedida que pasan los años. Conviene estudiar el resto de condiciones, ya que en ocasiones los tipos que se aplican superan a las hipotecas al uso.
MAYOR CARENCIA
Abonar sólo intereses y retrasar el pago del capital (carencia) es una medida que han promocionado bancos y cajas para hacer frente a situaciones inesperadas. Hasta hace poco el periodo de carencia se establecía de 12 o 24 meses. Las entidades han pasado ya a ofrecer plazos de hasta 10 años, como laHipoteca Joven de La Caixa; los cinco años de la Súper Revolución del Santander o los también cinco que permite laHipoteca a 50 años de la BBK. Sin llegar a un periodo tan dilatado, lo habitual son los 36 meses. Es así en el Popular, BBVA en suHipoteca Fácil o la propia La Caixa en la Hipoteca Abierta. Otras opciones son las que facilitan Caja Navarra y Banesto, que permiten aplazar el pago de hasta dos cuotas al año, y en el que el importe retrasado se distribuye a lo largo del plazo pendiente; o la opción de Caixa Catalunya y La Caixa, que dentro de lo que denominan garantía o periodo de espera, el cliente goza de carencia total (no paga capital ni intereses ante situaciones de paro, enfermedad o accidente grave) y que en La Caixa es de 12 meses. Hipoteca Cuota Cero, de Caja Madrid, permite diferir el pago de capital e intereses al segundo año. Durante el primero, por lo tanto, no se abona nada.
APLAZAR EL CAPITAL
Postergar un porcentaje del capital del préstamo para abonarlo al final del periodo es, a juicio, de algunas entidades, una opción que permite abonar una cuota más ajustada. BBVA, en su Hipoteca Fácil, posibilita aplazar hasta el 20% del importe. Una cantidad que en laHipoteca Flexible de Banesto se eleva al 25%, al 30% en la nueva Hipoteca Abierta de La Caixa y al 35% en la Hipoteca Preferente DB de Deutsche Bank.
FIJO Y VARIABLE EN UNO
Fijo o variable, y durante algunos años, también mixto, una opción que, sin embargo, nunca ha llegado a cuajar, quizás por el escenario de tipos en mínimos históricos de los últimos años. Ahora que las tornas parecen cambiar, surge un nuevo tipo de préstamo destinado a los usuarios a los que el tipo fijo no termina de convencer pero que huyen de los riesgos del variable. Se trata de la hipoteca de interés combinado, que aúna ambas fórmulas y que comercializan La Caixa y Caja Inmaculada. En la hipoteca, de La Caixa, el cliente decide qué porcentaje contrata a tipo variable (el índice y el diferencial son negociables) y cuál a fijo (la banda establecida por la caja varía según la vinculación y oscila entre el 4,75% y el 5,15%), y donde el tipo finalmente aplicado es la media ponderada de ambos. Más equitativo, 50% a fijo que estará entre el 4% y el 4,75% en función del plazo, y 50% a variable euribor más 1,25 puntos establece el préstamo de Caja Inmaculada, Fórmula 2.
CAMBIAR DE UN TIPO A OTRO
Es el anhelo de muchos hipotecados: beneficiarse del tipo variable cuando el precio del dinero (y por lo tanto los índices del mercado hipotecario, que se comportan de forma paralela) está en mínimos o niveles bajos, y atar la cuota a una tasa fija, cuando la política monetaria empieza a endurecer se. Dos entidades, La Caixa y BBVA permiten realizarlo. En ambos casos, el cliente puede elegir cada tres años la tasa (fija o variable) que quiere aplicar, pero, ¡cuidado!, el tipo que efectivamente se aplique vendrá determinado por el tipo actual que en ese momento oferte la entidad.
HACERNæscaron;MEROS
Aplazar el abono de una parte del capital o acogerse a periodos de carencia tiene ventajas e inconvenientes. Permite pagar una cuota menor, pero difiere un importe considerable al final del periodo que quizás no se esté en condiciones de afrontar.
3 CASOS PRÁCTICOS Para quien quiere contratar ahora
TIPO FIJOUna de las ofertas más atractivas en esta modalidad antes de que lleguen más subidas es la del Sabadell, que permite contratar una hipoteca de 120.000 euros a 20 años (el préstamo hipotecario medio en España) al 4,75%. Si se contrata ahora este préstamo, la cuota a pagar, sin tener en cuenta comisiones ni gastos de formalización es de 775 euros al mes, 79 euros más cara que el tipo variable tomado en este ejemplo. Una diferencia que puede reducirse a medida que suban los tipos y además aporta seguridad al cliente.TIPO VARIABLESi se toma como referencia el euribor de febrero (todavía no publicado oficialmente), en el 2,914% y se le suma un diferencial medio, que según las entidades está en los 0,75 puntos, el interés efectivo que el cliente abonará durante el próximo año, es del 3,69%. Si con este tipo se calcula la cuota total que un hipotecado con un préstamo medio abonará al mes, resultan 696 euros. Sin duda, un precio inferior al fijo pero con los riesgos que esto conlleva. Los que revisan con este mismo índice han visto cómo su cuota subía del orden de 35 euros.TIPO COMBINADOEs una de las fórmulas recientes más novedosas. Consiste en referenciar una parte del capital a tipo fijo y otra a variable. Tomando el 50% para cada tipo, y aplicando al fijo el 4,15%, que en este préstamo grava La Caixa, y para el variable, la media de las entidades (euribor más 0,75 puntos), el interés ponderado resultante es de 3,92%. Aplicada esta tasa a una hipoteca tipo, resulta que la cuota mensual a pagar será de 722,4 euros. Este precio está asegurado para un año ya que la parte que depende del variable se revisará todos los años en febrero.