La burbuja inmobiliaria global
El inédito aumento del coste de la vivienda en todo el mundo tiene su origen en los bajos tipos de interés y los recortes de impuestos, según el autor. En su opinión, los elevados precios que marcan el mercado son insostenibles, y recomienda soluciones para su reducción gradual
El mercado inmobiliario se ha convertido en una obsesión global y el vértigo por los precios en un fenómeno universal, y en muchos casos en un ejemplo de libro de 'exuberancia irracional'. El crecimiento de los precios en EE UU se ha visto eclipsado por el de otros países como Australia, Irlanda, Francia, Reino Unido, Suecia y, claro está, España. En España desde 1997 los precios han crecido un 130%, el doble que en EE UU, y el pasado año se construyeron 700.000 viviendas, más que el total de Francia, Alemania, Bélgica, Luxemburgo y Holanda juntas. En un sólo año (2003-2004) los precios han subido un 17,2% en España, un 16% en Nueva Zelanda, un 13% en EE UU, un 14,7% en Francia, y un 10,8% en Irlanda. La evolución de esta tendencia va a marcar decisivamente el curso de la economía global en los próximos meses y años.
El origen del aumento global de los precios esta vinculado a la bajada generalizada de los tipos de interés por los bancos centrales -liderados por la Reserva Federal (Fed)-, acompañada por políticas fiscales expansivas y por recortes de impuestos que siguieron al pinchazo de la burbuja tecnológica de 2000 y a la subsiguiente recesión.
Este es otro fenómeno asociado a la globalización y no tiene precedentes, ni por su volumen (medida en aumento del valor de las propiedades durante los últimos cinco años, esta es la burbuja financiera más grande de la historia) ni por el número de países afectados. Esta interconexión, que ha contribuido al aumento generalizado de los precios de los últimos años, puede ser también muy dañina si se produce un ajuste.
¿Son estos precios sostenibles? Si la experiencia histórica es un indicador, la respuesta es no si se comparan con los niveles de renta y de ingresos. La pregunta es cómo se producirá este ajuste: gradualmente o en un derretimiento.
Los Gobiernos están tratando de enfriar los mercados. En EE UU y Reino Unido los bancos centrales están subiendo progresivamente los tipos de interés con la expectativa de que los consumidores ahorren más y así se moderen las subidas de precios. En Reino Unido esta funcionando y los precios sólo subieron un 5,5% desde principios de año. La razón no está sólo en los tipos, sino también en que los precios prohibitivos dejaron fuera del mercado a compradores de su primera casa (han bajado del 50% al 29% en cinco años) y a que se ha reducido un 50% la demanda de compradores para alquilar. La bajada de precios ha llevado a una caída de la demanda y a un aumento de la oferta de un tercio durante el pasado año.
En EE UU, dado los bajísimos niveles de ahorro, los efectos de las subidas de los tipos están por ver. Hasta ahora, pese a las subidas de las tasas de interés, las hipotecas se han mantenido estables a niveles históricamente bajos, y los intereses a largo plazo (30 años) han incluso bajado (del 6,30 el año pasado al 5,71 actual). Esto se debe a que las hipotecas están muy vinculadas a los precios de los bonos del Tesoro que se ven favorecidos por las compras masivas de inversores (fundamentalmente asiáticos) en busca de inversiones seguras.
Dado que, como en España, el efecto riqueza que ha producido la subida de los precios de los inmuebles esta unido al fuerte crecimiento del consumo, existe el riesgo real de que una bajada de los precios de la vivienda disminuya el consumo (como pasó en Holanda en 2003), con repercusiones negativas en las exportaciones de países como China o Japón. æpermil;stos tendrían que reducir sus inversiones en EE UU con efectos muy perniciosos por la necesidad de inversión que tiene éste último para sufragar su déficit de cuenta corriente (5.000 millones de dólares al día).
Este posible escenario llevaría a una escalada de subidas en los tipos de interés y posiblemente a una recesión global. Una subida alarmante de los precios del petróleo, con su efecto inflacionista, podría causar un efecto acelerado por el impacto en los tipos.
En la zona euro, sin embargo, el problema es que dada la debilidad de las principales economías del continente (como Alemania o Italia) el BCE esta considerando la posibilidad de bajar los tipos lo que podría recalentar aún más el mercado en países como España. Esto muestra las tensiones de una política monetaria única en una zona que carece de los mecanismos de movilidad laboral y flexibilidad salarial que facilitarían un ajuste.
El escenario más deseable sería el de una bajada gradual en los precios nominales de la vivienda. Las experiencias de Australia y del Reino Unido muestran que una bajada de precios no requiere una subida drástica de los tipos o un aumento del desempleo. Los compradores convencidos de que los precios sólo subirán deberían de examinar la experiencia de países como Japón donde los precios han caído un 40% desde 1991.