El suelo seduce al inversor privado
Se busca suelo. La novedad es que quien se suma ahora al tradicional interés de las grandes promotoras inmobiliarias son particulares o grupos de inversores que ante la dificultad de encontrar suelo finalista o inmuebles modernos disponibles para el alquiler o para la venta han optado por adquirir suelo para desarrollar, en fases muy iniciales.
El afán de los particulares es incipiente, pero hay bancos y gestores de patrimonios que ofrecen a clientes interesados en la compra de terrenos asesoramiento para acertar con el producto. 'Como las posibilidades de hacer plusvalías rápidas en productos inmobiliarios finalistas se reducen, hay muchos inversores que empiezan a mirar hacia el suelo como una alternativa para incluir en sus carteras', asegura Luis Regalado, director de banca privada de Banco Madrid. 'Un millón de euros es una buena cifra para empezar a adquirir parcelas, cuyo valor se determina en función de su expectativa de desarrollo final', señala.
La liquidez que existe en el mercado y la facilidad para obtener créditos en las entidades financieras está facilitando estas operaciones. Así, empieza a ser más común la figura de un pool de inversores asesorado que crea una sociedad para invertir en terrenos, pide un crédito para realizar estas adquisiciones y acomete desarrollos urbanísticos con la esperanza no sólo de devolver el crédito holgadamente sino de obtener una cuantiosa tasa de beneficio. 'En un suelo bien elegido que se compra a tiempo, el beneficio que se obtiene va del 70% sobre el capital invertido en adelante', asegura Nuria Béjar, directora de inversiones de la consultora Aguirre Newman.
La liquidez y la mejora del acceso al crédito facilita las operaciones
La experta considera que 'el atractivo de la compra de suelo para desarrollar ha existido siempre entre las grandes empresas porque los márgenes de beneficio que se obtienen son muy superiores a cualquier otro activo inmobiliario', pero reconoce que ahora se percibe 'un interés creciente por parte de inversores privados'. Eso sí, 'o se tiene una gran fortuna y buenos contactos o es muy difícil hacer negocio', advierte. Coincide con este análisis Almudena Hernández, directora de Desarrollo, Consultoría y Suelo de Gesinar, quien detecta también que 'particulares poco habituales del mercado inmobiliario se están interesando en suelos rústicos, cuando hasta ahora lo habitual era que los inversores privados que entraban en operaciones de suelo lo hicieran en fases más avanzadas (suelo urbanizado)'.
Futbolistas como Raúl o Cañizares, por ejemplo, han comprado a través de distintas sociedades terrenos cerca del valle en el que el presidente del club de Mestalla, Juan Soler, ha logrado que las administraciones aprueben un gran plan urbanístico por el que obtendrá unos beneficios de 133 millones tras construir 2.800 viviendas y una ciudad deportiva. La plusvalía sobre lo invertido puede llegar hasta el 100%, según los expertos. Es lo que, en la jerga de este negocio, algunos llamarían 'un pelotazo'.
Claro que no todo el mundo tiene acceso a este tipo de operaciones y lógicamente, se asume un riesgo alto si no se tiene la seguridad de que las administraciones locales y autonómicas aprobarán las consiguientes recalificaciones. Por eso es imprescindible tener una visión muy certera sobre las posibilidades de recalificación de los terrenos y su posterior edificabilidad. 'Se trata de estar muy encima del mundo urbanístico, de tener muy buenos contactos con los ayuntamientos e incluso información privilegiada de dentro y fuera del sector público', reconocen fuentes del sector.
Lógicamente, cuanto más inicial es la fase en la que se adquiere el suelo (suelo rústico) mayores resultan las plusvalías potenciales al final del proceso. æpermil;ste se desarrolla, a grandes rasgos, en tres fases: la de la compra y gestión del suelo hasta que se recalifica, la del momento de urbanizarlo y la de la promoción de las urbanizaciones. En cada una de ellas se gana dinero, aunque 'si se empieza con el suelo en origen hay que pensar en un plazo total en torno a 10 ó 15 años', según Regalado. Todo depende del momento en que cada inversor decida entrar y de la agilidad de los trámites urbanísticos.
La opinión general es que no existe un problema de escasez de suelo urbanizable, sino de escasa gestión de terrenos para transformarlos ágilmente en urbanizables, es decir, en listos para edificar. De hecho, la mayoría de los expertos atribuye buena parte de la responsabilidad de la subida del precio de la vivienda y otros activos inmobiliarios, como locales o naves industriales, al problema del suelo. 'Hay muchos inversores que viendo lo caras que se han puesto las naves industriales por culpa del suelo se deciden a comprar terrenos directamente', señala Miguel Zorzona, de King Sturge. 'Las parcelas ya urbanizadas y con todos los trámites urbanísticos se venden rapidísimo. El problema de que no haya suelo para urbanizar es que la burocracia son demasiado largos y tediosos'. Por eso, 'lo normal es que el pequeño inversor busque suelo en el que se pueda construir rápido, con una edificabilidad más visible'.
Madrid y la costa, focos de interés
A falta de estadísticas oficiales y homogéneas a nivel nacional, algunas consultoras como Grupo i aportan información sobre la evolución de los precios en comunidades como Madrid. Pues bien, según estos datos el precio del suelo en el término municipal de Madrid se ha encarecido más de un 92% en los últimos cinco años. En 2004, la subida media fue del 19%.'En Madrid sigue habiendo una demanda tremenda, pero los precios están en bandas altísimas por lo que el interés se está desplazando a zonas como Guadalajara, Toledo, Segovia, con perspectivas de buenas comunicaciones', señala José Luis Landaburu, jefe del departamento de suelo de Richard Ellis. Los consultores inmobiliarios señalan también como producto de interés creciente el suelo para desarrollo urbanístico en zonas costeras, en particular para desarrollo de promociones de segunda residencia de lujo y campos de golf. En este contexto, Landaburu explica que 'hay un interés mayor por la zona de Levante, Murcia y Almería, frente a la Costa del Sol, donde los precios ya han crecido mucho'.