¿Cuánto valía realmente el edificio Windsor?
Después de la tempestad llega la calma. Tras el incendio del rascacielos Windsor de Madrid, y más allá de especulaciones diversas, se imponen valoraciones de mayor calado sobre los efectos empresariales de cualquier siniestro. En el caso del Windsor, han intervenido los expertos de las compañías de seguros y tanto la propiedad del edificio como los inquilinos percibirán unas cantidades, las que tenían aseguradas.
Pero la pregunta es: ¿en el momento del incendio, los activos estaban realmente bien valorados? ¿valía realmente el Windsor los 84,2 millones de euros por los que estaba valorado por el Pool de Grandes Riesgos o, por el contrario, se debería haber realizado una actualización, ya que esa valoración data de 2003? Como es bien sabido, el precio de mercado no debe confundirse con el de seguro, siendo este último el valor susceptible de asegurar, y ha de estar referido única y exclusivamente a los costes que pueden incidir en la inversión necesaria para reemplazar, en un momento puntual, un bien por otro de similares características.
Mientras el incremento medio del precio de mercado del metro cuadrado en Madrid, durante 2004, fue de un 12,5%, como mínimo, lo que representa que el edifico Windsor realmente valía, tomando como referencia los 84,2 millones del 2003, casi 95 millones de euros (1.700 millones de pesetas más para los que aún cuentan en esa divisa); a esto debería añadirse el incremento correspondiente al período de 2005 y las reformas realizadas en el complejo de oficinas a lo largo de 2004, el incremento de costes de la construcción respecto al año 2003 sería de un 7,5% a un 8%. Estamos hablando probablemente de un valor real de mercado superior a los 100 millones de euros y 60 millones para la construcción.
Esta reflexión viene a cuento de la importancia que tiene realizar adecuada y permanentemente la valoración de los activos que poseen las compañías, sobre todo en aquellos momentos en que el mercado tira al alza de ellos. Además, se da el caso que un cambio en la normativa contable, producido por la entrada en vigor de las Normas Internacionales de Contabilidad (NIC) y sus exigencias, está demandado la revisión de las valoraciones ya realizadas para acomodarlas a los fair value o valores reales.
La razón de ser de las firmas de valoración, tasación y peritación de activos, se ve claramente reflejada en la realidad expuesta. No ya es solamente una exigencia jurídica, sino la posible pérdida que venga ocasionada por una infravaloración de los activos, sean estos materiales o inmateriales como puede ser una marca.
Me pregunto: ¿qué valor tendría la candidatura olímpica de Madrid 2012, antes o después de ganar, en caso que se llegue a este desenlace? Vemos muy claramente que, caso de ganar, el valor se dispararía y por tanto el comité organizador tendría un activo inmaterial mucho más valioso que antes, que debería saber gestionar adecuadamente. El precio de los contratos de licensing, por ejemplo, variaría sustancialmente si aplicamos un valor u otro y, por tanto los ingresos provenientes de esa marca revalorizada, o dicho de otra manera, bien valorada, serían muy diferentes.
Que no nos deslumbren los grandes números. La correcta valoración de activos no afecta únicamente a las grandes firmas. Es una problemática que atañe hasta a la pyme más pequeña. Hay que pensar que, además de conceptos tan deslumbrantes como las marcas, la valoración abarca a todos los activos materiales, como maquinaria, instalaciones o edificios, que son los más comunes y los que casi toda empresa posee.
Disponer de una valoración actual de los activos tiene múltiples ventajas: supondrá poder negociar mejores condiciones con las entidades financieras, disponer de una arma de negociación más eficaz de cara a posibles ventas de la empresa o, accesoriamente fusiones y adquisiciones, administrar de una manera más real el balance de la sociedad y proceder a una cobertura real en las pólizas de seguro para contrarrestar el desgraciado caso de un eventual siniestro.