'El inversor inmobiliario busca cada vez más fuera de España'
Rafael Merry del Val cree que, aunque algunos particulares miran ahora más hacia la Bolsa, hay liquidez de sobra en el mercado y la demanda compradora en el sector inmobiliario del inversor medio alto sigue siendo la misma. Considera, no obstante, que en algunos segmentos la oferta en España empieza a ser escasa y que cada vez se mira más hacia otros países. 'Lo habitual era que vinieran fondos y empresas extranjeras a comprar aquí, pero no teníamos clientes nacionales que pudieran comprar fuera de España. Ahora la lista es increíble', asegura.
Pregunta ¿Está afectando al mercado inmobiliario la competencia de la Bolsa?
Respuesta La Bolsa está teniendo un comportamiento muy aceptable y es lógico que inversores que han obtenido plusvalías en el mercado inmobiliario trasladen parte de su liquidez al mercado de valores. Pero lo que nosotros percibimos es que hay liquidez de sobra. La demanda compradora de inversores corporativos e institucionales sigue siendo la misma y los clientes nos demandan constantemente nuevo producto.
P ¿Y el inversor particular?
R Lo que me trasladan del departamento residencial es que se percibe un ritmo de ventas algo inferior al acostumbrado entre los compradores de vivienda para inversión, que antes adquirían paquetes de cuatro, cinco o seis pisos de nuevas promociones. Quizá los patrimonios de particulares vayan ahora más a la Bolsa, pero los inversores tienen en el sector inmobiliario productos donde las rentabilidades están más en línea con otros activos financieros. El mercado es muy amplio y las dudas sobre la vivienda no tienen por qué trasladarse a todo el mercado.
P ¿De qué rentabilidades hablamos?
R En oficinas, en torno al 6%. Industrial, donde ya ha habido operaciones muy importantes, en torno al 7,5% u 8%, y en locales comerciales, sobre el 5% o el 6%.
P ¿Quiénes son ahora los inversores más activos del mercado?
R Hay empresas familiares que están adquiriendo inmuebles de una manera muy agresiva y pagando precios interesantes, una tónica que se ha visto desde los últimos meses de 2004. Muchas veces hay que ofrecerles un producto que no está identificado, es decir, hay que llamar a las puertas de la propiedad y negociar, hacer ofertas. Son family-office con políticas muy agresivas de compra. El dinero procede muchas veces de plusvalías generadas en ventas de promociones y solares y vuelve al ladrillo en forma de adquisición de inmuebles en rentabilidad. También son muy activos los fondos americanos o alemanes.
P Parece que hay mucho dinero que viene de fuera. ¿Hay inversores españoles que compren en el extranjero? ¿Dónde se encuentran las oportunidades?
R Cada vez hay más demanda de clientes que quieren comprar fuera de España. La lista es increíble, incluso para operaciones de seis a tres millones de euros. Hasta hace poco eso era impensable. Muchos ven que en España las oportunidades se agotan, tanto en industrial como en oficinas y locales comerciales, donde el mercado está alcanzando ya su grado de maduración. Incluso en el sector residencial hay clientes que quieren comprar fuera. Vemos una apuesta clarísima en ciudades como París. Hemos trabajado en operaciones con Restaura, que ha adquirido varios edificios de inmuebles residenciales en zonas muy prestigiosas de la capital francesa. Muchos acaban en manos de clientes nacionales. La comparación con Madrid o Barcelona tanto en precios como en producto, calidades, terminaciones, etc., es claramente a favor de París. Además hay que tener en cuenta que allí son más interesantes las rentabilidades por alquiler. Lisboa es otra apuesta residencial interesantísima.
P Quizá este tipo de productos se ajusta bien al perfil del cliente de banca privada. ¿Llegan muchos inversores al mercado inmobiliario a través de banca privada? ¿Es una competencia fuerte para ustedes?
R Cada vez hay más departamentos inmobiliarios dentro de banca privada, pero no creo que sea una competencia dañina. Nos hace más daño la banca privada para empresas que la banca privada para particulares. Pero eso ha existido siempre. Recuerdo que Endesa contrató a Credit Suisse para la venta de sus sedes. Ahora mismo, la apuesta de muchos de estos clientes de banca privada va por locales comerciales, supermercados alquilados donde a largo plazo la rentabilidad es del 6%. Pero la oferta es escasa.
P Hay una queja en el sector sobre el escaso desarrollo de los fondos inmobiliarios
R Sí, es una lástima que sigamos con una normativa tan rígida. Los legisladores deberían plantearse una apertura más acorde con nuestros vecinos. Los fondos están llegando a un momento de maduración y habrá desinversiones.
'El incendio de la Torre Windsor no alterará el mercado de las oficinas'
El responsable del área empresarial de Knight Frank cree que los promotores españoles han dejado pasar 'oportunidades clarísimas' en el sector de oficinas y que 'es el momento de plantearse seriamente volver al mercado. La contratación es excelente y va a seguir una tónica ascendente, lo mismo que las rentas', asegura. No obstante, distingue dos grandes segmentos: el mercado del centro de la ciudad, donde seguirá la demanda de contratación, y la periferia.'Hay zonas que están sufriendo muchísimo, con altas tasas de desocupación, y no sabemos si el mercado será capaz de absorberlo', advierte. En su opinión, el incendio de la Torre Windsor no va a alterar significativamente la evolución del mercado. 'No habrá un antes y un después en términos de oferta y demanda', afirma, aunque reconoce que lo que pasó afectará a la normativa antiincendios y repercutirá en los costes de nuevos proyectos, como las torres de la Ciudad Deportiva del Real Madrid. 'En su momento será la oferta y la demanda la que determine los precios. Lo que interesa al propietario es que los edificios se ocupen'.