Bonanza inmobiliaria
La que popularmente se conoce como 'inversión en ladrillo' ha sido sin lugar a dudas una de las más rentables en los últimos 10 años en Estados Unidos, gran parte de Europa y, sobre todo España. Los adjetivos, cifras y estadísticas para describir y analizar el extraordinario crecimiento del sector inmobiliario y sus precios en nuestro país corren el riesgo de agotarse. Del mismo modo, son ya varios los años que han pasado desde que empezaron a saltar las alarmas y se anunciaron los riesgos inherentes a subidas de precios excesivas, que podrían conducir a rectificaciones cuando no a severas bajadas de precios como las vividas a principios de la década de los 90.
Muchos recuerdan, ante las fallidas previsiones de estallido de la llamada 'burbuja inmobiliaria', lo que sucedió en los mercados bursátiles. Alan Greenspan ya usaba a finales de 1996 el término de 'exuberancia irracional' para referirse de manera acertada a la imparable subida de los precios de las acciones. Desde entonces pasaron tres años donde los incrementos de precios continuaron pero como todos recordamos las caídas que vieron muchos de los índices bursátiles fueron devastadoras.
En cualquier caso, y a pesar de las exorbitantes cifras de crecimiento del sector, todavía existen posiciones encontradas y no son pocos lo que defienden un aterrizaje controlado, o lo que es lo mismo, una desaceleración gradual de las subidas de precios. Se pueden generar innumerables estadísticas y proyecciones que soporten ambas tesis, pero lo que parece que admite poca discusión es que hemos llegado a unos niveles límites de dificultad de accesibilidad a la vivienda. El Servicio de Estudios del BBVA edita un informe llamado Situación Inmobiliaria que en su edición del pasado mes de julio facilita lo que denominan índice de accesibilidad a la vivienda. Este índice, como es previsible, se sitúa en máximos históricos, y nos debería alertar que cualquier factor que afecte a la demanda puede romper el delicado equilibrio existente.
En España apenas hay 10 fondos que inviertan directamente en inmuebles
Los riesgos potenciales que pueden afectar a la demanda no son pocos y entre ellos podemos citar: subidas de tipos de interés, aumento del desempleo como consecuencia de un deterioro de la situación económica, retirada de la inversión extranjera como consecuencia de los altos precios alcanzados y de un potencial enfriamiento económico global y, finalmente, reducción de la afluencia de inmigrantes. La oferta en este tipo de sector no es todo lo elástica que sería deseable para adaptarse a reducciones en la demanda y la aparición de algún otro factor oculto como puede ser la adición de un flujo de viviendas proveniente del importante parque de pisos desocupados o habitados por mayores podrían de terminar de producir desajustes. Una crisis de sobreoferta no parece del todo descabellada.
Aunque el momento no parezca el más indicado para entrar en este sector, el acceso al mismo es posible a través del mercado de fondos de inversión en España. Las opciones que se nos presentan son, por un lado, los fondos inmobiliarios. æpermil;stos se caracterizan por invertir directamente en activos inmobiliarios como oficinas, edificaciones industriales o comerciales y vivienda residencial. Hay que destacar que el rendimiento de este tipo de fondos proviene en mayor medida de las rentas por alquiler y no por la compraventa. Además, el peso de la vivienda residencial suele ser bastante limitado, por lo que la evolución de estos fondos se encuentra en cierto modo desligada del precio de la vivienda.
Como muestra el cuadro central, la evolución del índice Lipper Inmobiliario Europeo en el último año es incluso superior al de Renta Variable Sector Energía. La oferta en España se limita a menos de 10 fondos, de los que bastantes pertenecen a gestoras nacionales. El más rentable es el Segurfondo Inmobiliario de Inverseguros Gestión, que proporciona un retorno acumulado del 35% en los tres últimos años. Las dos principales gestoras del país, pertenecientes a Santander y BBVA, disponen de un fondo cada una, SCH Banif Inmobiliario y BBVA Propiedad, ambos con patrimonios bajo gestión superiores a 2.400 y 1.000 millones de euros respectivamente. Ambos fondos tienen un historial de alrededor de 10 años y obtienen rentabilidades discretas, aunque si tenemos en cuenta los tres últimos años los retornos son superiores al 20%, lo que se compara favorablemente con la mayoría de los fondos de renta fija y renta variable disponibles en el mercado. Una característica de estos fondos es que sólo disponen de liquidez mensual como consecuencia lógica del carácter de sus activos en cartera y la dificultad para su valoración diaria.
La otra opción es la inversión en fondos mobiliarios de renta variable que invierten en acciones de compañías del sector inmobiliario. Es de esperar que si somos positivos en cuanto a la evolución del sector, las compañías que coticen en Bolsa terminarán beneficiándose de la misma. El fondo más destacado es, sin duda, el Eurovalor Sector Inmobiliario del Banco Popular. El análisis de su cartera muestra una gran diversificación geográfica donde los valores nacionales sólo representan alrededor del 10% del total y acertadas selecciones como la británica British Land y la francesa Unibail, con ponderaciones superiores al 8%.
oficinas frente a inversión en vivienda
l Es importante notar que en la cartera de inversiones de muchos fondos inmobiliarios la tenencia de espacio de oficinas para su alquiler representa una parte importante de la misma.
l El mercado de oficinas puede estar nada correlacionado con el del sector residencial, y buena muestra de ello es el último año en España.
l Mientras que el precio de la vivienda residencial y su alquiler han seguido con su escalada, el exceso de oferta de oficinas se esta traduciendo en disminuciones de los precios que este año podrían llegar al 10%.