El fructífero otoño de las estadísticas
Las viviendas son el componente más importante de la riqueza de los hogares. Las fluctuaciones de los precios inmobiliarios han actuado como auténticos shocks, reales y potenciales, en el comportamiento cíclico de la economía. La falta de información armonizada en la UE sobre dichos precios dificulta su control a efectos de política monetaria y no facilita el análisis de los factores explicativos de su evolución. La recogida y elaboración de estadísticas de precios de vivienda no está cubierta por ninguna legislación en el ámbito de la eurozona. El índice de precios de vivienda que se elabora en la Unión Europea es una media ponderada, con el PIB, de los cambios en los indicadores nacionales de los precios de las viviendas en los países miembros no armonizados, situación considerada como no satisfactoria. El índice agregado sólo aporta una información aproximada sobre dicha evolución de los precios citados.
Un indicio de la dispersión en la metodología y cobertura de los índices de precios nacionales de las viviendas que se integran en un único indicador en la UE lo revela el que en seis casos los índices citados los elabora y publica el respectivo banco central, en tres casos los publica la correspondiente oficina estatal de estadística y en otros tres países el indicador empleado procede del propio subsector inmobiliario. En el resto de la UE-15, en Finlandia el índice lo publica el Ministerio de Medio Ambiente, en otro caso (España) dicha tarea corresponde al Ministerio de Vivienda, y en el Reino Unido se emplea el índice publicado por la oficina del viceprimer ministro, que lo obtiene a partir de datos procedentes de las entidades de crédito.
Las características de la vivienda dificultan el seguimiento estadístico de los precios. No hay dos viviendas iguales, se venden con escasa frecuencia y sus precios de mercado sólo pueden observarse cuando son objeto de venta. Existen tres problemas que hacen especialmente difícil la medida de los precios de forma rigurosa y actualizada. El primero es el de los desfases temporales entre la realización de una compraventa y el momento en el que la estadística administrativa correspondiente detecta la operación y el precio pactado en la misma. El segundo es el de los cambios continuos en la composición de la información obtenida, puesto que sólo una fracción reducida del stock de viviendas es objeto de venta en un periodo determinado. Por último, los cambios en los precios de las viviendas reflejan no sólo la inflación sino también los cambios de calidad de las viviendas.
España: viejas y nuevas cifras. Las estadísticas de precios de viviendas publicadas en España han procedido casi en exclusiva de las tasaciones realizadas sobre las mismas. Diferentes ministerios (MOPTMA, Fomento y ahora Vivienda) han venido publicando desde el primer trimestre de 1987 una estadística trimestral de los precios de las viviendas, expresados ahora en euros por metro cuadrado construido. Unas 750.000 tasaciones de viviendas, remitidas por las sociedades de tasación, se emplearon en 2003 en la elaboración de dicho indicador. La normativa de mercado hipotecario española de 1981-1982 convirtió en obligatoria la tasación de una vivienda para ciertas finalidades. La tasación de una vivienda puede apoyarse en los costes, en la comparación con activos equivalentes y en la capitalización de los rendimientos obtenibles de la finca a valorar. El valor de tasación obtenido es una estimación del precio de mercado, que no tiene por qué ser el precio de oferta.
Los resultados de las tasaciones efectuadas por un amplio número de sociedades de tasación son la base de la estimación trimestral de los precios de venta de las viviendas efectuada hasta 2004 en el Ministerio de Fomento. Esta última no incluye ni a las viviendas protegidas ni a los inmuebles residenciales en construcción. Los datos se agregan primero a nivel de distrito postal y después a nivel de ciudad, provincia, autonomía y media nacional.
Como factor de ponderación se emplea desde 2001 a 2004 el número de viviendas existentes. Los resultados anteriores a 2001 se han obtenido ponderando con el número de habitantes de los ámbitos poblacionales citados. La serie disponible presenta como rasgos destacados la presencia de un aumento medio anual (tendencia) del 11,2% entre 1987 y 2004 y una desviación típica anual de 8,3. De los tres problemas generales de los indicadores de los precios de las viviendas destaca en el caso del indicador derivado de los precios de tasación el relativo a la variación continua en la composición de la muestra de cada trimestre. Sus principales ventajas son el elevado tamaño muestral y su amplia cobertura geográfica.
En octubre de 2004 el Consejo Superior del Notariado publicó un avance de una Estadística Notarial de Vivienda para el primer semestre de este año. La fuente de datos son los precios de venta declarados en las escrituras de transmisión de la propiedad de las viviendas otorgadas por los notarios en el periodo citado. De las 438.535 viviendas transmitidas en dicho periodo, 407.555 eran viviendas libres para uso residencial, 23.965 eran de protección oficial con el mismo uso y el resto se destinaban a oficinas.
La estadística citada incluye información sobre el número de ventas, el precio y la superficie medios y el precio en euros por metro cuadrado, desagregado para las viviendas libres y protegidas, por provincias y autonomías, junto a la media de España. De la estadística citada se obtiene asimismo información sobre el número, cuantía y plazo medios de los créditos hipotecarios asociados con la venta de las viviendas en cuestión. Algunos de los datos provisionales publicados ponen de manifiesto la conveniencia de efectuar una nueva depuración estadística de los resultados incluidos.
Los registradores de España, a través de su órgano colegiado nacional, han publicado también en octubre de 2004 la Estadística Registral Inmobiliaria relativa al segundo trimestre de 2004. La base estadística son las escrituras de compraventa y de crédito hipotecario registradas en las 926 oficinas registrales existentes en España. El trabajo ha contado con el apoyo técnico de la Universidad de Zaragoza. La información sobre vivienda se refiere a los precios medios por metro cuadrado construido de las viviendas objeto de transacción, desagregadas entre usadas, nuevas libres y nuevas de protección oficial, desagregadas por autonomías. Se aporta amplia información sobre los créditos hipotecarios empleados para la financiación de la compra de viviendas. El número de operaciones de compraventa o de préstamo empleado para el análisis de la distribución del mismo entre los diferentes conceptos varía en cada caso, oscilando entre las 328.500 operaciones analizadas para establecer la composición por entidades de crédito y las 113.600 usadas para estimar el precio medio de las viviendas.
En el cuadro estadístico adjunto se recogen algunos de los resultados más destacados obtenidos en las dos nuevas estadísticas, pudiendo observarse que los resultados obtenidos son equivalentes a los derivados de las estadísticas hasta ahora disponibles. De las estadísticas de los notarios podría obtenerse en el futuro una serie trimestral de transacciones de viviendas efectuadas, variable esta sobre la que existe un auténtico vacío en España. La aparición de las estadísticas de notarios y de registradores sobre el mercado inmobiliario refuerzan la base estadística disponible en España sobre dicho mercado, cuya estadística central continúa siendo la de los precios medios de tasación, publicada ahora por el Ministerio de Vivienda.
Los trabajos del INE, nuevo índice. La insatisfactoria situación de la estadística del mercado inmobiliario en Europa dio lugar a la creación en 2002 de un grupo de trabajo en Eurostat sobre precios de vivienda, en el que se incluyó a cinco miembros de la UE (Alemania, Reino Unido, Bélgica, Finlandia y España). Se trataba de analizar la situación estadística del mercado inmobiliario en dichos países, localizando las fuentes disponibles de datos, con el fin de llegar a implantar una estadística destinada a conocer la evolución temporal de los precios de las viviendas en la UE.
Los trabajos hasta ahora realizados por dicho grupo de trabajo y por el INE han llevado a establecer un calendario de actuaciones para España. La primera previsión consiste en realizar en 2005 el diseño de la metodología de la nueva estadística, en 2006 se recogerán los datos que permitan trabajar con dicho periodo como año de base. La implantación del índice se efectuaría en 2007, año en el que se publicarían estadísticas trimestrales de precios referidas a dicho año de base. Se distinguiría entre nuevas y usadas, y se emplearía como factor de ponderación el valor de las transacciones efectuadas en el año de base en dada tipo de viviendas. Los datos de las tasaciones se enriquecerían con los procedentes de notarios y de registradores en dicho proceso.
De aquí a 2007 será necesario apoyarse en las estadísticas aquí comentadas en el análisis del mercado inmobiliario en España. Sería conveniente que notarios y registradores publiquen los resultados de las nuevas estadísticas con plena continuidad y en plazos próximos al periodo cubierto por las mismas para así obtener mayor provecho de ellas.