Los precios de las viviendas

Tenía razón el Ministerio de la Vivienda cuando dijo que las estadísticas que periódicamente publicaba sobre la evolución de los precios de las viviendas podían crear inquietud social injustificada por no ser de absoluta fiabilidad, aunque siempre hubiera sido preferible publicar los datos de que disponía con la advertencia de su grado de fiabilidad. También tiene razón cuando dice que la única manera de disponer de datos fiables será el tratamiento científico, con arreglo a la teoría estadística, de todos los datos que desde distintas fuentes pueda recabar.

Porque ninguna fuente por sí sola alcanza cotas de incontestada credibilidad, cosa lógica, pues ninguna tiene por objeto averiguar los precios efectivamente cruzados. Y la que lo pretendiera probablemente fracasaría pues no se ha encontrado ningún método efectivo para averiguar algo tan insondable y etéreo como el precio que realmente se ha pagado en estas transmisiones.

Las empresas de tasación, que son la fuente principal de las estadísticas facilitadas hasta ahora por el Ministerio de la Vivienda, no buscan averiguar los precios de venta de las viviendas sino su valor o tasación a efectos de determinar la cuantía recomendable de un posible préstamo hipotecario. Pero además esa cuantía puede oscilar según la política de la entidad crediticia que los encarga, y sus métodos, aun reconociendo el rigor y seriedad encomiables de estas empresas, dependen de testigos y elementos aleatorios, se circunscriben a zonas concretas y necesariamente incorporan a sus datos inercias y márgenes de seguridad. Aun así ese valor constituye un dato valioso que suele estar muy acompasado a la evolución de los precios. Pero es estimado, no real.

Importante, y en un alto porcentaje decisivo, es el precio que las partes confiesan ante el notario que luego reflejan las escrituras y publica el Registro de la Propiedad. Pero desgraciadamente ese precio confesado no siempre es el verdadero. En ocasiones vendedor y comprador se confabulan para declarar en la notaria un precio distinto, en general inferior pero también a veces superior, del efectivamente pagado. Y ante esta declaración el notario, aparte las consabidas advertencias que la ley le encomienda hacer a las partes sobre las consecuencias fiscales de su confesión si es falsa pues los tribunales ninguna trascendencia penal dan a la falsedad que ello entraña alegando su carácter de costumbre social inveterada, nada puede hacer más que consignarlo tal cual le es confesado, pues para reproducir con exactitud el contenido de esa declaración está la fe notarial y no para comprobar la veracidad de su contenido, pesquisa para la que la ley no le faculta ni entra en su cometido ni tiene medios para hacerla.

Bien es cierto que hoy esto no ocurre con tanta frecuencia como se dice. En el mercado primario sujeto a IVA la ocultación es arriesgada y a las grandes empresas se les seguirían demasiados problemas de esa conducta. Pero a veces ocurre, sobre todo en el mercado secundario donde esta práctica esta enquistada, sería hipócrita negarlo, lo que obliga a modular el valor estadístico de estos datos.

Aun así los precios consignados en las escrituras públicas son importantes. Y decisivos en esa gama y sector que casi siempre refleja la realidad del precio pagado. Pero no siempre. Lo mismo hay que decir de los datos que publican los registros de la propiedad a los que sólo acceden los precios escriturados, ya que aunque incluyen los precios de las ventas judiciales y consulares -de porcentajes nimios-, les faltan los precios de las escrituras que no se inscriben -también de porcentaje insignificante-, pero sobre todo sufren el desfase temporal del intervalo, a veces muy significativo, que separa la fecha de inscripción y del contrato. Ni uno ni otra dan por el momento para hacer series o previsiones. Ni siquiera las tarifas de venta de las viviendas son fuente segura, porque el precio pagado puede haber sido inferior si hubo descuento o superior si los precios durante la promoción siguen la carrera alcista de la demanda como ocurre en fases de expansión.

La verdad es que el tesoro que se busca, el vellocino de oro, solo está -y no siempre- en el contrato privado de compraventa, el contrato inicial que firman comprador y vendedor en el que se consignan el precio y forma de pago concertados. Pero no resulta fácil aprehenderlo. Ese documento es, como su nombre indica, personal, secreto, nace con vocación de privacidad y los que lo suscriben se sienten vinculados por una ley no escrita de mantenerlo oculto bajo pena de traición o deslealtad comercial. Por eso las propuestas de exhibir los documentos privados en el Registro de la Propiedad o cualquier otra oficina pública, sea con la finalidad de evitar pagos opacos o de ganar prioridad o cualquier otro objetivo de control, conducirá o a que el contrato privado no recoja ab initio los pagos opacos que se harían sin más descontándolos del precio consignado, o a que se haga otro contrato privado expresamente redactado para pasar el control que se propone. Con el agravante de que el contrato presentado a anotación registral entorpecerá y encarecerá la financiación y el desarrollo comercial de la construcción, pues desde ese día el empresario deberá contar, para cualquier decisión de estrategia, con la voluntad unánime de todos los anotantes. Tampoco va por ese camino la solución.

Pero no podemos caer en un pesimismo operativo. El problema de la ocultación del precio no es exclusivo de este país, y los de nuestro entorno que lo han erradicado o reducido a cotas insignificantes no lo han conseguido a base de hacer exhibir los contratos sous signe privée, que se multiplican, cambian y sustituyen con facilidad, ni de dotar a los notarios de facultades inquisitoriales o indagatorias que en ningún país tienen y que tampoco corresponden a su oficio, sino perfeccionando los sistemas de pesquisa e inspección fiscal para hacer inútil y aun contraproducente la ocultación. Y para ello el ataque no ha sido directo buscando obsesivamente el precio, que es algo escurridizo e insondable y en cuya formación intervienen factores aleatorios como la urgencia, la necesidad y hasta el capricho o la bienquerencia, sino indirecto, buscando el valor objetivo o de mercado de lo vendido que, para evitar las veleidades del precio, es en todas las legislaciones la base imponible del impuesto. Bastará que la inspección alcance o se tema que pueda alcanzar el valor real, para que los ciudadanos se desengañen de la inutilidad de la ocultación.

Pero mientras ese día llega a nuestro país, la estadística sobre la evolución de los precios de la vivienda deberá hacerse recabando todos los datos de todas las fuentes posibles y aplicándoles las correcciones que establecen los análisis estadísticos y sociológicos por un organismo establecido con esta estricta finalidad, lo que parece ser el objetivo del actual Ministerio de la Vivienda. ¡Ojalá consiga averiguarlos... y controlarlos luego, porque hay demasiada alarma social!