El reto del alquiler
España es un país de propietarios de vivienda. Es la opinión unánime de los agentes que intervienen en el mercado inmobiliario (promotores, agentes de la propiedad, entidades financieras) y parece haberse inscrito en el código genético de los españoles.
España es un país de propietarios de vivienda. Es la opinión unánime de los agentes que intervienen en el mercado inmobiliario (promotores, agentes de la propiedad,
entidades financieras) y parece haberse inscrito en el código genético de los españoles. Consideraciones como la de que ¢la inversión en vivienda es siempre segura y proporciona una rentabilidad superior a la de cualquier otro activo financiero¢, ¢el precio de la vivienda no puede bajar¢ o ¢para pagar un alquiler es mejor pagar una hipoteca porque al final la vivienda es mía¢ se repiten de manera machacona desde hace años, hasta el punto de que en España, más que en ningún otro país de Europa, se asocia la
propiedad de una vivienda a una sensación de estabilidad económica, seguridad y estatus social que impide todavía que alguien fundamente la alternativa del alquiler en una elección económica racional. De momento se entiende, más bien, como una mera solución residual para quien no puede aspirar a comprarse un piso.
'Hay que poder sacar al inquilino que no pague en un plazo máximo de dos meses'
No en vano, el 80% aproximadamente del patrimonio bruto (es decir, sin descontar la deuda) de los hogares españoles
está materializado en activos inmobiliarios, frente a sólo un 20% en activos financieros. Una desproporción que ha aumentado en los últimos años, en los que la caída de las cotizaciones bursátiles ha coincidido con un zoom inmobiliario cuyos recientes síntomas de agotamiento no acaban de confirmarse. Los expertos creen que pese al fuerte arraigo de la cultura de la propiedad, hay razones estructurales que favorecerían la demanda de alquileres, como la menor estabilidad y tamaño de los hogares o la mayor movilidad laboral.Hay, también, razones económicas, con un escenario de precios históricamente altos tras las subidas de los últimos años y la perspectiva de tipos de interés al alza.
Además, la demanda de vivienda ya no tiene tanto fundamento en la formación de primeros hogares, por lo que
será cada vez más sensible a los cambios en la coyuntura económica y, sobre todo, a las expectativas de revalorización futura.
Pese a todo, los representantes del sector inmobiliario insisten en que la vivienda seguirá siendo una inversión atractiva mientras que otros activos no mejoren su estabilidad y rendimiento y aseguran que, hoy por hoy, el mercado del alquiler es muy estrecho, poco profesionalizado y desincentivador para los arrendadores, por lo que es difícil que la nueva cultura arraigue. Es en este contexto en el que el Gobierno del PSOE se propone crear un entorno más propicio al alquiler con el objetivo fundamental de moderar la subida de precios. ¿Es el inicio de un cambio?
Los expertos creen que aunque con incentivos económicos a medio y largo plazo sea posible encauzar parte de la demanda al alquiler, la dificultad estriba en reorientar parte de los ahorros del sector privado hacia este segmento para aumentar la oferta. Es decir, conseguir que la compra de una vivienda para alquilar a terceros también se considere como una inversión alternativa y atractiva para las familias a la hora de diversificar sus ahorros.
Rentabilidad del 3%
Los ingresos por alquiler se sitúan actualmente entre el 2,5% y el 3,5% del precio del inmueble, mostrando rentabilidades similares a la de otros productos financieros. Pero 'hoy por hoy no es rentable para un particular adquirir una vivienda para alquilar. Difícilmente podrá obtener una rentabilidad mayor del 3% y tiene que tener en cuenta los costes de mantenimiento, otras inversiones necesarias, el riesgo de desperfectos, la inseguridad jurídica y el desequilibrio en el tratamiento fiscal', señalan fuentes de la gestora inmobiliaria de una entidad financiera.
Hasta ahora, la demanda de viviendas por motivo de inversión y no como residencia habitual se ha orientado básicamente a obtener plusvalías en el momento de la venta, dada la escalada de precios de los últimos años. Sólo una fracción muy marginal se ha destinado alquiler. De hecho, se considera que parte del boom tiene cierto componente especulativo. Los promotores calculan que hasta un 15% de los compradores en ciudades como Madrid lo hicieron con explícita finalidad de inversión.
Aunque no hay cifras oficiales, fuentes del mercado calculan que sólo un 20% de las viviendas en alquiler son de empresas especializadas. El resto de la oferta corresponde a particulares pero, en general, son inmuebles que suelen acabar en el circuito de compraventa.
'La existencia de desgravaciones fiscales, inflaciones de alquileres elevadas o fuertes crecimientos de los precios incentivan la demanda en propiedad. Sin embargo, entornos de elevados precios de compra con bajos alquileres o el endurecimiento de las condiciones de financiación reorientan la demanda hacia el alquiler', explican Pep Ruiz e Ignacio San Martín, del Servicio de Estudios del BBVA, en un informe redactado tras la aprobación del Plan de Choque.
Cambio de expectativas
En opinión de estos expertos, 'si se produjera un cambio en las expectativas de precios como sucedió a principios de la década pasada, volviéndose más negativas, el alquiler ganaría atractivo'. El problema es que el aumento de la demanda de alquiler, ante la escasa oferta existente en la actualidad, 'tensionaría los precios en este mercado y, a medio plazo, perjudicaría el acceso a este tipo de viviendas a un amplio segmento de la población en el medio plazo'.
Precisamente por eso, el primer paso para equilibrar el mercado es aumentar la oferta de viviendas en alquiler en condiciones ventajosas de renta. Duplicar el peso del alquiler, como se propone el Gobierno, implicaría que al menos 1,2 millones de viviendas se destinasen a ese uso, un objetivo que, en principio, exige tanto la construcción de nuevas viviendas como la reconversión de parte del parque actual. Ambas vías son complicadas.
Los promotores consideran que los estímulos a la promoción de viviendas protegidas para destinar al arrendamiento incluidos en el Plan de Choque del Gobierno 'son insuficientes', según José Manuel Galindo, secretario general de la Asociación de Promotores de Madrid (Asprima). De acuerdo con sus cálculos, 'la subida prevista de los coeficientes de municipios singulares no da cobertura a los costes de producción, a menos que baje el suelo.'
En cuanto a fomentar la incorporación al mercado del alquiler de viviendas usadas, el problema es que el parque de este tipo de viviendas en las grandes ciudades ha ido desapareciendo de manera muy rápida. La mayoría colgó el cartel de 'en venta'. En los años 60, la proporción de viviendas en alquiler se situaba en la media europea. En los últimos 20 años se ha pasado de una oferta de más de 2,5 millones (en torno al 30% del parque de primera residencia) a una oferta de 1,6 millones en 2001, año en el que el peso relativo descendió hasta el 11%, según los últimos datos del INE.
Gerardo Mochales, de la consultora residencial Aguirre Newman, considera que en los últimos años este porcentaje puede haber crecido como consecuencia de la demanda de los inmigrantes, hacia el entorno del 15%. Pero en todo caso, sigue siendo el porcentaje más bajo de toda Europa.
Juan Ollé Bertrán, agente de la propiedad en Barcelona, asegura que se siente 'alucinado' de la cantidad de edificios en alquiler que se han vendido y calcula que en esta ciudad 'en 25 años se ha pasado de un parque del 50% al 15%'. En su opinión, 'hasta que un ministro no diga que los propietarios que saquen sus viviendas al mercado del alquiler serán tratados como una empresa familiar y los herederos se comprometan a mantener los pisos en alquiler no desaparecerá este enorme agujero'.
En opinión de este profesional, uno de los obstáculos principales al impulso del alquiler sigue siendo 'la agresividad fiscal que soportan los arrendadores'. Los fiscalistas reconocen que la vivienda en propiedad sigue siendo uno de los activos con mejor tratamiento en el sistema impositivo español y hace tiempo que denuncian el desequilibrio fiscal respecto al régimen de alquiler y destacan su impacto en la subida de precios. No obstante, en la última reforma del IRPF se dieron pasos importantes para estimular este mercado. El nuevo IRPF reduce a la mitad el importe del rendimiento que tiene que declarar una persona que obtenga ingresos con el alquiler de su vivienda. El propietario tiene derecho a desgravarse el 40% de los ingresos que percibe por rentas de alquiler y además, otro 10% adicional en concepto de gastos de difícil justificación. Pero en lo que coincide la mayoría de los expertos consultados es en que una de los principales elementos disuasores para los arrendadores es el riesgo de impago o desperfecto del inmueble, directamente vinculado con el grado de seguridad jurídica. Así, el informe del BBVA señala que 'la inseguridad actual ha conducido, por un lado, a dificultades para la firma de contratos con plazos largos, estrechando el mercado y, por otro, a la solicitud de avales financieros por la totalidad del periodo contratado, incluso en el caso de individuos plenamente solventes, encareciendo así el alquiler para garantizar la rentabilidad'.
Fernando García Notario, presidente del Consejo General de Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, asegura que 'hay que poder sacar al inquilino que no pague en un plazo máximo de dos meses para dar seguridad al arrendador'. Esta será una de las reclamaciones principales que harán los agentes a la ministra ante la reunión de la comisión de expertos. Otras propuestas son 'crear una especie de modelo de seguro para el propietario, que cubra gastos de posibles desperfectos y por si el inquilino no paga y hacer una peritación de cada vivienda para fijar precios y evitar los abusos'.
Irene Martínez, responsable de Inversión del Área de Residencial de CB Richard Ellis, resume el sentimiento del sector respecto al posible cambio de escenario: 'Algo si puede cambiar, pero habrá que ver qué medidas concretas finalmente se adoptan, ahora lo único que hay es un plan de medidas urgentes'.
'Hoy por hoy no es rentable para un particular adquirir una vivienda para alquilar'
Mayor potencial de crecimiento de los fondos inmobiliarios
Aunque su presencia es aún marginal, uno de los actores del mercado del alquiler con más potencial de crecimiento y protagonismo creciente son los fondos de inversión inmobiliaria. El mayor de ellos, el del Santander Central Hispano-Banif Inmobiliario, tiene 7.000 viviendas en alquiler, lo que representa una cuota en torno al 65% del total. Estos fondos son instituciones de inversión colectiva que destinan su patrimonio a cualquier tipo de inmueble de naturaleza urbana para explotarlo en alquiler: viviendas, locales comerciales, oficinas, aparcamientos, etc. Le ley obliga a que inviertan el 50% en vivienda. En julio de 2004, el patrimonio del conjunto de los fondos alcanzaba los 3.647 millones de euros, un nivel todavía reducido en comparación con Europa, pero que ha crecido de forma espectacular en los últimos años, al calor de las revalorizaciones de precios (la rentabilidad de estas instituciones proviene tanto del alquiler como del aumento de su valor patrimonial). El del BBVA, por ejemplo, cerró el semestre con una rentabilidad interanual del 8,27%.La ley de Julio de 1998, de Regulación de los Fondos Inmobiliarios, amplió las posibilidades de inversión de estos activos, lo que permitió cierto despegue. Pero los responsables de las gestoras se quejan de que la 'la legislación es aún muy restrictiva y escasas las posibilidades de inversión'. 'El mercado del alquiler se tiene que profesionalizar y hacerse más transparente', añaden.
Los expertos piden
Aumentar la oferta de viviendas en alquiler. Alcanzar el objetivo planteado por el Gobierno de duplicar el peso del alquiler en España supondría destinar a dicho régimen más de 1,2 millones de viviendas.Asegurar una mayor garantía en el cobro de la renta de alquiler o, en su caso agilizar el desahucio. Seguridad jurídica para el propietario.Mejorar la fiscalidad para los arrendadores para que sea más atractivo mantener su vivienda en alquiler y no la destinen al mercado de compra-venta.
Claves. El intento del Gobierno de hacer resurgir este mercado
PrioridadesApuesta. La vivienda constituye una de las prioridades políticas del nuevo Gobierno y la apuesta por el alquiler, uno de los pilares básicos. En el plan de choque aprobado en julio, el Gobierno aseguraba que 'considera prioritario frenar e incluso invertir la situación de deterioro del segmento arrendaticio, fomentando con todos los instrumentos a su alcance el resurgir de la cultura del alquiler como régimen de tenencia y alojamiento diferenciado del acceso a la propiedad'.InstrumentosPromoción. El Gobierno se propone cambiar la situación mediante varios instrumentos. Uno de ellos es aumentar la cuantía de las subvenciones que percibirán los promotores de viviendas protegidas en arrendamiento con cargo a los presupuestos del Ministerio de Vivienda, a través de la subidas de precios máximos de la vivienda de protección oficial (VPO).Reclamaciones y críticasSociedades. Además, abre la posibilidad de adquirir viviendas existentes -salvo las sujetas a regímenes de protección pública- con financiación cualificada correspondiente a organismos públicos y sociedades que incluyan en su objeto social el arrendamiento de viviendas, aunque bajo ciertas condiciones. Esta posibilidad estaba reservada antes únicamente a entidades sin ánimo de lucro.Ayudas. El plan potencia las subvenciones a quienes rehabiliten sus viviendas libres para cederlas en arrendamiento. Incentiva con 6.000 euros para rehabilitación o seguros a los propietarios de pisos vacíos que decidan alquilarlos por un mínimo de cinco años y se habilitan ayudas de 240 euros mensuales a menores de 35 años con rentas inferiores a 2.880 euros anuales para que puedan hacer frente al alquiler de su vivienda durante dos años.Agencia Pública y comisión de expertos. Se creará una agencia pública estatal del alquiler para gestionar el mercado y se reunirá una comisión de expertos para proponer reformas que den seguridad a arrendadores e inquilinos.Reclamaciones y críticasPromotores. La Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE) considera insuficiente la subida del 4% del precio básico nacional de la VPO y asegura que no cubre el encarecimiento que anualmente registran los costes de construcción. Considera que con sus propuestas, el Gobierno se limitará a poner en el mercado viviendas ya existentes y desocupadas, cuando el verdadero objetivo debería ser elevar la oferta de viviendas en alquiler, tanto nuevas como usadas. Las últimas estadísticas del INE calculan en 3 millones el número de viviendas vacías. Los promotores rebajan considerablemente esta cifra e indican que, por su deterioro, buena parte difícilmente podría salir al mercado.Agentes de la propiedad. Hacen hincapié en la falta de seguridad jurídica de los arrendadores y en las dificultades para lograr desahucios rápidos cuando el inquilino no paga, por lo que piden una reforma urgente de la Ley de Enjuiciamiento Civil.Gestores de fondos. En principio se sienten beneficiados por cualquier medida que fomente el alquiler, pero consideran que la legislación que regula los fondos de inversión inmobiliaria es todavía muy restrictiva en España e impide el despegue de un sector que introduciría más profesionalidad en este mercado.