El frenazo del precio de las casas augura un cambio de tendencia
Cambio de ciclo, fin del boom inmobiliario, reequilibrio del mercado. Se puede definir de diversas formas, pero lo que ya nadie cuestiona es que hay una desaceleración de los precios de la vivienda. Pese a todo, las casas se encarecieron en el primer semestre un nada despreciable 13,8% respecto al mismo periodo del año anterior.
Las cifras hechas públicas ayer por Sociedad de Tasación constatan la desaceleración de precios, ya que en el informe correspondiente a junio de 2003 el encarecimiento medio se situó en el 18,8% y el repunte con el que finalizó el pasado año fue del 15,8%, ligeramente inferior a la cifra que más tarde daría Fomento, superior al 17%.
El informe está realizado en base a un estudio de mercado, es decir, que Sociedad de Tasación envía sus agentes a más de 3.800 promociones de vivienda nueva en toda España y obtiene cifras realtivas a 83.232 viviendas de casi 400 municipios.
Así, el precio medio de la vivienda nueva se situó en junio en 2.051 euros por metro cuadrado construido, lo que significa que un piso de 100 metros cuesta en la actualidad como promedio 205.100 euros.
Un estudio revela que los jóvenes deben destinar el 57,8% de su renta a pagar casa
En términos semestrales, el incremento también ha perdido fuelle porque de enero a junio de este ejercicio la revalorización alcanzó el 6,2%, cuando los seis meses anteriores había sido del 7,2% y en la primera mitad de 2003 fue del 8,1%.
Tal y como explican desde Sociedad de Tasación, el comportamiento que han tenido los precios este primer semestre ha sido uniforme en todo el país 'y perfectamente lógico, ya que con los niveles alcanzados y el reequilibrio de la demanda, la desaceleración de ventas y precios era esperada', asegura José Luis Estevas-Guilmain, vicepresidente de la tasadora.
En cuanto al mercado de vivienda usada, el precio medio ha subido en lo que va de año el 2,8% en Madrid, mientras que en Barcelona el incremento ha sido del 8,5%, según datos facilitados ayer por el portal inmobiliario idealista.com.
Sólo durante el segundo trimestre del año, y en comparación con los tres primeros meses del ejercicio, esos incrementos fueron del 0,5% y del 3,8%, respectivamente, lo que pone de manifiesto la disparidad con la que evolucionan ambos mercados, cuyos precios tienden a acercarse (3.622 euros el metro cuadrado en Madrid y 3.582 en Barcelona).
Por último, el Observatorio de Vivienda del Consejo de Juventud difundió ayer un estudio en el que se pone de manifiesto que un joven de entre 18 y 34 años debe destinar el 57,8% de sus ingresos para acceder a una vivienda libre mediante un préstamo hipotecario.
En caso de que resida en Madrid, entonces el coste de acceso se dispara hasta casi el 90% de los ingresos, ya que la capital es la región más cara. Le sigue Baleares, País Vasco y Cataluña con el 70%. Por contra, en Extremadura los jóvenes apenas deben destinar el 30% de su renta.
Causas que explican la relajación
1 La carestía alcanzada por las viviendas está provocando la salida del mercado de la llamada demanda insolvente, aquellos compradores que optan por retrasar en la medida de lo posible su decisión de compra o seguir buscando. Esto hace descender el ritmo de ventas y el promotor, consciente de esa menor afluencia de público a las casetas, no incrementa sus precios con la 'alegría' del pasado.2 Los mensajes que hasta el momento ha lanzado el Gobierno sobre las medidas que estudia aplicar para frenar el boom de precios están retrasando las decisiones de compra de parte de los demandantes que prefieren esperar a ver en qué se traduce la nueva política. Y también paraliza no pocas decisiones de inversión de las empresas promotoras, añade el sector.3 La tan anunciada desaceleración de precios, que no se había confirmado hasta ahora, también ha provocado, según las fuentes consultadas, la retirada paulatina del especulador, aquél que entra en este mercado en busca de fuertes plusvalías en el más corto plazo de tiempo posible. La mejora de la Bolsa y otras inversiones alternativas avala esta tesis.4 La ligera subida del euríbor, principal indicador al que se referencian las hipotecas, y que comenzó hace meses, ha encarecido ligeramente el coste de los préstamos de las familias. Aunque es un incremento que será asumido sin mayores dificultades, los analistas sostienen que lo importante es que los hogares percibirán que la tendencia a la baja ha finalizado, por lo que tomarán mayores precauciones al aumentar su endeudamiento.5 La ralentización del boom de precios podría provocar que este año el alza no sea muy superior al 10%, que en 2005 se sitúe en el 5% y un año más tarde en torno al 2%-3%, 'sin que por ello pueda decirse que estamos ante un desplome o pinchazo de la burbuja, sino ante un comportamiento lógico', coinciden los expertos.