El precio de la vivienda y la evasión fiscal
El comportamiento de los ciclos de la vivienda y las peculiaridades de su financiación la convierten en un bien especulativo al alcance de mucha gente. El autor propone la lucha rigurosa contra la evasión fiscal como una eficaz, y poco costosa, parte de la política de vivienda
El precio de la vivienda inquieta mucho, tanto a la población como a las autoridades. Preocupa tanto que suba el precio como que baje. Si sube o se mantiene, una parte importante de la población seguirá obligada a renunciar a tener techo propio. Pero si baja, otra gran parte de la población verá disminuir su patrimonio. Terrible dilema para un Gobierno que quisiera contentar a todos. ¿Se puede hacer una política de vivienda que rebaje el precio de las viviendas de nueva oferta y al mismo tiempo mantenga el valor de las existentes?
Las bajadas de los tipos hipotecarios han facilitado la financiación de la vivienda, pero por sí solos no explican el incremento de precios. Tampoco el aumento del nivel de bienestar de la población puede explicarlo, a pesar de haber sido utilizado por alguien para calificar el encarecimiento de la vivienda como el subproducto indeseado del éxito económico del Gobierno. De hecho, el esfuerzo económico que ha de realizar un asalariado para comprar una vivienda ha aumentado año tras año desde 1998.
El Banco de España en sus últimos informes anuales mide el esfuerzo por número de años necesarios para un trabajador para comprar una vivienda y por relación entre el precio de la vivienda y el salario. Ambos indicadores crecen espectacularmente a partir de 1998.
La creencia de que si bien el esfuerzo 'aparente' es mayor, pero gracias al bajo coste de las hipotecas 'no se nota' es también incierta. Para comprobarlo compárese lo que se tarda en amortizar un préstamo hipotecario equivalente al precio de un metro cuadrado de vivienda publicado por Ministerio de Fomento pagando el tipo de interés hipotecario publicado por el Banco de España para los años 1998 y 2003. El resultado es que con el precio y el tipo de interés de 2003 se necesita el doble de plazo de amortización para pagar cuotas de amortización iguales a las resultantes del precio y el tipo de interés de 1998. Ello implica pagar intereses durante más años, lo que financieramente es equivalente a encarecer la vivienda un 22% (valor actual del aumento de intereses).
Este efecto de los intereses en el precio de la vivienda nos debe recordar que, si como consecuencia de las tensiones inflacionistas los tipos de interés subieran, por ejemplo, dos puntos, el coste de las vivienda se incrementaría un 18%.
Que las viviendas sean más caras no significa que sean mejores. Los incrementos de los precios de la construcción (ladrillo, carpintería, mano de obra) han permanecido muy por debajo de los experimentados por los de vivienda, lo que hace difícil afirmar que ha sido una mejora cualitativa del producto la que explica la variación de su precio. En definitiva, las familias han visto aumentar su nivel de esfuerzo para comprar una vivienda, y una vez que la han comprado se han visto expuestas a un alto riesgo de tipo de interés (aumento del plazo de amortización de los préstamos) y a un alto riesgo de variación del precio de la vivienda (burbuja especulativa).
Reducir esfuerzo y riesgo son bienes sociales que merecen protección. Pero no es fácil poner el cascabel al gato.
Sobre los tipos de interés, la única política que pueden aplicar las autoridades es cruzar los dedos y rezar para que no suba el precio del crudo. Sobre los otros dos asuntos, la cosa es complicada. No resulta fácil aplicar políticas destinadas a sostener los precios de las viviendas que eviten pérdidas patrimoniales a sus propietarios y al mismo tiempo poner en marcha medidas encaminadas a abaratar el acceso a la vivienda a los que carecen de ellas. Por mucho que resulte antipático, ambos segmentos del mercado tenderán a comunicarse oficial u oficiosamente, a menos que el abaratamiento sólo afecte a un segmento meramente testimonial.
La vivienda no solamente satisface la necesidad primaria de alojamiento, sino que también se comporta como un bien de lujo. El comportamiento de sus ciclos y las peculiaridades de su financiación convierten a la vivienda en un bien especulativo al alcance de mucha gente. Además, la tolerancia oficial hace de la vivienda un activo eficaz para atesorar dinero negro y de camino alimentar la subida espectacular de sus precios.
Este último hecho podría ayudar a explicar la coincidencia del inicio de la tendencia alcista de sus precios con los preparativos del canje de las pesetas físicas por euros. Nótese que, si a alguien en posesión de dinero negro le ofrecen la posibilidad de invertirlo (convirtiéndolo en rentable legalmente), estará dispuesto a pagar una prima por ello. La cuantía de la prima podría llegar a alcanzar el valor del impuesto evadido y su impacto sobre el precio de la vivienda importante.
A lo mejor, la lucha contra la evasión fiscal puede ser parte eficaz (y poco costosa) de la política de vivienda.