Cómo acudir a las subastas inmobiliarias
La subasta como canal alternativo de venta de inmuebles ha dejado de ser un coto reservado para inversores avezados y empieza a abrirse al inversor particular, con más garantías de transparencia. Quienes argumentan a favor de este sistema insisten en sus tradicionales ventajas tanto para el que vende como para el que compra. El primero porque logra hacer coincidir en el tiempo toda la demanda interesada y abre al máximo el posible abanico de compradores. La venta es rápida y segura, no se dilata, y el proceso no tiene marcha atrás. El comprador, porque puede elegir entre una oferta amplia de productos diferentes y localizados en muchos puntos geográficos. Además, cuenta con el atractivo esencial del precio, ya que puede optar a inmuebles (viviendas de todo tipo, locales, garajes, etc.) a precios más bajos de los que, en condiciones normales, encontraría en el mercado. En plena burbuja inmobiliaria, descuentos de hasta el 40% respecto al valor comercial.
Ventajas de compradores y vendedores de las que participan también, en el caso de las subastas privadas, cada vez más las empresas especializadas, cuyos ingresos aumentan al calor del éxito creciente de esta peculiar fórmula comercial.
Cambios en la ley
Aunque a la banca se le agota el producto, las subastas no decaen y surgen nuevos proveedores
Gesinar, una de las más activas del sector, los aumentó el año pasado un 40% respecto al año anterior. Desde 1998 hasta abril de 2004 había realizado 76 subastas, con un resultado de 9.500 inmuebles adjudicados en toda España por un valor superior a los 350 millones de euros.
Desde que la Ley de Enjuiciamiento Civil abriera en 2001 la posibilidad de que aquellos bienes inmobiliarios objeto de procedimientos judiciales (hasta esa fecha sólo podían subastarse en los juzgados hipotecarios) pudieran ser vendidos por entidades especializadas, muchos acreedores han puesto en manos de estas empresas inmuebles incursos en estos procedimientos para liberar sus carteras. Sin embargo, el hecho es que no hay demasiados bienes que subastar por esta vía.
Por eso, los catálogos de estas empresas suelen ofrecer más producto depurado, es decir, viviendas o locales que no tienen ninguna eventualidad jurídica y están listos para ser ocupados inmediatamente por sus adjudicatarios. Lógicamente, las cargas, gravámenes y eventualidades jurídicas de distinta índole que arrastren los inmuebles determinan su precio de salida.
Hay que tener en cuenta que la citada Ley de Enjuiciamiento Civil introdujo un cambio fundamental al dar más facilidades a los deudores para que acabaran pagando sus deudas. Antes del 2001, el ciudadano demandado por no poder hacer frente a sus cuotas hipotecarias tenía que pagar todo el crédito para evitar el embargo. Cabe imaginar las dificultades de quien no puede afrontar unos meses de cuota para reunir el dinero suficiente con el que cubrir todo el préstamo. La vivienda acababa casi siempre en la cartera de inmuebles del banco.
Desde 2001, basta con hacer frente a los pagos atrasados hasta el momento de la ejecución. 'Aunque es una opción que sólo se puede utilizar una vez a lo largo de toda la vida del crédito, ha permitido a muchos ciudadanos conservar su vivienda', subraya Patricia Ortega, coordinadora de la Oficina Regional de Subastas Judiciales en Madrid.
El profundo saneamiento del sistema financiero y la mejora económica en los últimos años ha llevado, además, a mínimos históricos la tasa de morosidad de la banca. Con todo, cada vez entran en los juzgados menos ejecuciones hipotecarias o demandas de las entidades financieras contra los clientes que no han cumplido con sus pagos mensuales.
Patricia Ortega explica, además, que no todos los inmuebles con este tipo de problema acaban subastados. De hecho, existe también la posibilidad de que el juez acepte lo que se denomina un convenio de realización en el que el acreedor (ejecutante) y deudor (ejecutado) se ponen de acuerdo en el modo de realización más eficaz de los bienes objeto de la ejecución. Si las dos partes convienen en que el bien se adjudique a un tercero y el juez acepta, no hay subasta.
Nuevos proveedores
En cuanto a los inmuebles que llegan a este sistema de venta, José Pedro Bailén, consejero delegado de Reser Subastas Servicios Inmobiliarios, propiedad de Caja Madrid, precisa que 'estamos viviendo cambios fundamentales en cuanto a los proveedores de producto. La mayoría empezamos subastando activos procedentes únicamente de las carteras de las entidades financieras. Hoy trabajamos con otras muchas empresas', asegura. Y eso que Reser es la que ha puesto en el mercado más inmuebles embargados en procedimiento judicial, no sólo de Caja Madrid, sino de otras entidades bancarias acreedoras como Banesto, Caixa Catalunya o Santander Central Hispano.
'Nos comprometemos con ellos a vender el inmueble al menos al 70% de su valor de tasación', explica el responsable de Reser.
Así que aunque a la banca se le agota el producto, el negocio de las subastas no decae y han surgido nuevos proveedores, fundamentalmente estos tres: grandes compañías en procesos de desinversión inmobiliaria, promotoras que tienen restos de promociones que no consiguen vender al ritmo deseado, e incluso particulares que acuden a este sistema para vender con la mayor rapidez y concurrencia posible.
Compañías como Endesa, Iberdrola, Telefónica, e incluso bancos que se están deshaciendo de inmuebles han confiado en estas empresas especializadas para acelerar las desinversiones.
'Las viviendas ya no se están vendiendo con la misma celeridad que antes y muchas promotoras acuden a nosotros para que saquemos a subasta las colas de sus promociones, una tendencia que va a ir a más', asegura José Pedro Bailén. En su opinión, 'cuando el mercado primario funciona bien, las empresas de subastas inmobiliarias tienen menos trabajo, pero en el momento en que empieza a perder ritmo, la actividad del sector de las subastas crece'.
æpermil;sta parece ser la situación actual, a juzgar por el éxito de las subastas organizadas en los últimos meses. Incluso en las que se incluyen productos procedentes de embargos (que pueden estar ocupados por arrendatarios usufructuarios u otros y tienen la desventaja de que no pueden ser vistos por dentro antes de pujar por ellos), el nivel de adjudicación llega al 96%, según datos de Reser. 'Generalmente conseguimos que la sala se llene el día de la subasta', asegura uno de los organizadores.
Para todos los públicos
Emilio Miravet, director de Subastas Privadas de Gesinar, explica que 'se ha tratado de acercar el sistema de subastas a todo el público y hacerlo más accesible para que cualquier persona pueda pujar con sólo hacer frente a la fianza'. Gesinar actúa también en la intermediación de bienes incursos en procedimientos judiciales, pero Miravent asegura que 'aunque intentamos abarcar todos los escenarios y posibilidades lo que más vendemos es producto depurado'.
Al contrario que Reser, que realiza la mayoría de las subastas de tipo presencial, en la mayoría de las que organiza Gesinar se puede pujar por internet. De las 13 subastas que realizó el año pasado, sólo tres fueron presenciales. En ocasiones también se organizan subastas multicanal, en las que se puede pujar por teléfono o por internet, aunque se cierra de forma presencial, a la manera tradicional. Los asistentes levantan la tarjeta que les han entregado los organizadores cuando les interesa el inmueble y se dan tres oportunidades para ver si alguien ofrece un precio más alto. Si no es así: !adjudicado!
La última de Gesinar realizada por internet (la número 77) terminó el 27 de mayo y sacó 296 lotes repartidos por varias provincias españolas (viviendas, locales comerciales, oficinas, fincas rústicas, hoteles).
Las subastas son, por tanto, un canal utilizado de manera creciente para las transacciones inmobiliarias. El que se acerque a ellas por primera vez debe saber que tiene que informarse muy bien sobre las características del inmueble por el que está dispuesto a pujar. Las empresas organizadoras ofrecen ya servicios llave en mano que le resuelven todo tipo de cuestiones para que la compra se realice con garantías. Lógicamente, a cambio de unas tarifas.
Si es usted más arriesgado puede acudir a los juzgados, donde encontrará mejores precios y se ahorrará algún gasto, pero tendrá que encargarse usted mismo del papeleo y de asegurarse que podrá ocupar el piso que le haya sido adjudicado, sin posteriores conflictos jurídicos.
Precios más atractivos en los juzgados, pero más cautelas
Si lo que quiere es obtener un inmueble mucho más barato lo encontrará en las subastas que se celebran todos los meses en los juzgados hipotecarios de las principales capitales españolas. Pero tiene que saber que debe adoptar más cautelas. Los subasteros profesionales, que saben qué hacer para librarse de las cargas, acuden muchas veces a estas subastas para obtener inmuebles a buen precio y luego venderlos en el mercado, con lo que obtienen buenas rentabilidades.A diferencia de las empresas privadas, que tratan de dar al comprador las mismas garantías tanto si los bienes arrastran o no problemas legales, en el caso de una subasta judicial debe ser usted mismo el que se cerciore de que no tendrá problemas con los posibles inquilinos, con las cargas que arrastre el inmueble, etc.En la Comunidad de Madrid existe una Oficina Regional de Información de Subastas Judiciales destinada a informar a los madrileños de las subastas de bienes inmuebles que vayan a celebrarse y de prestarles orientación jurídica para cada caso concreto de manera gratuita. La oficina informa sobre precio de salida, consignación, hipotecas, censos y gravámenes a que están afectos los bienes, pero no tramita la participación en los procedimientos judiciales ni redacta los documentos necesarios.Lo primero que recomiendan los expertos antes de acudir a una subasta judicial es comprobar la situación física del bien y las cargas que lo gravan, porque tanto las cargas anteriores a la ejecución como los créditos preferentes tendrán que ser pagados por el que adquiere. Además del remate, éste debe abonar también los impuestos que genera la compra, las cuotas de la comunidad de propietarios que resulten impagadas por el anterior dueño más el IBI si tampoco lo pagó el dueño anterior.
Próxima puja
La subasta de Gesinar que se inicia el el martes 15 de junio hasta el 15 de julio. Sacará al mercado 400 lotes con viviendas, chalés, dúplex, trasteros, plazas de garaje, parcelas, hoteles, edificios solares, rústicas, etc., situados en distintas provincias. La mayoría, sin problemas jurídicos.
Para participar. Los cuatro pasos a grandes rasgos
1 Infórmese de las subastas y recopile catálogos. Gesinar, Reser y European States son las empresas más importantes del sector y editan catálogos con toda la información relativa a los inmuebles, fotografías y precio de salida y todos los requisitos y condiciones para participar. En el caso de inmuebles con problemática judicial, la información se basa en la proporcionada por la entidad acreedora y que consta en los autos del juzgado que conoce el procedimiento. Conviene también que abra las páginas web para recopilar información: www.gesinarsubastas.com; www.salaretiro.com (correspondiente a Reser); www.europeanestates.com.2 Si le interesa algún inmueble y decide pujar deberá inscribirse, para lo cual tendrá que depositar una fianza por un importe que generalmente es del 1% del precio de salida. Es el requisito inicial para poder pujar. Si ha optado por un inmueble en procedimiento judicial conviene que se asesore muy bien con algún abogado de que lo que figura en el catálogo se corresponde con la información que consta en los autos del juzgado y en el Registro de la Propiedad.3 Hay muchas modalidades de subasta y tipos de puja. Si es por internet usted recibirá una clave con la que puede pujar. En el caso de que sea presencial y usted no pudiera asistir cabe la posibilidad de hacerlo telefónicamente, tras firmar un modelo de apoderamiento de puja telefónica, en el que autoriza a los organizadores a pujar en su nombre. Si está usted presente en la sala sepa que los lotes salen a subasta cada tres minutos aproximadamente. Cuando salga el que le interesa deberá pujar levantando la tarjeta numerada que el personal de la entidad organizadora le ha entregado antes. Una vez reciba la puja más alta, el subastador la repetirá tres veces y, si no recibe una superior, adjudicará el lote al mejor postor.4 Si ha sido el mejor postor contará con un plazo para firmar el contrato de arras o documento de adjudicación, y se paga el precio de remate y los honorarios a la empresa intermediaria. Sólo queda firmar el contrato de escritura de compra-venta o, en el caso de inmueble con problemática judicial, el auto de aprobación del remate.