Hipotecas

Revise su deuda antes de que suban los tipos

Adiós a los tipos en mínimos. Llegó el momento de prepararse para la subida. Prácticamente a diario algún miembro del mercado se encarga de recordar que el precio del dinero se encarecerá próximamente. Cuándo es la cuestión, aunque cada vez son más las voces y los indicadores que se inclinan por una subida antes de que acabe el año no sólo en EE UU, como anunció la Reserva Federal, sino también en la zona euro, donde hasta hace poco los presagios la situaban a principios de 2005. 'El mercado descuenta que los tipos oficiales terminarán el año en el 2% en EE UU y en el 2,25% en Europa, respectivamente. En 2005, podrían estar en el 4% y 3,25%', aventura Concha Blanco, de Uno-e.

Aunque persisten las dudas sobre cuándo se materializará la subida, sus efectos ya se empiezan a notar en los préstamos a tipo variable. Algunos índices de referencia de estos préstamos se consideran indicadores adelantados de los tipos de interés oficiales y ya anticipan su comportamiento. El mibor y el euribor son buen ejemplo de ello. Ya en abril cerraron con alzas respecto al mes anterior y en mayo no parece que vaya a variar la tendencia alcista. Los niveles diarios del euribor en mayo se ha situado por encima del 2,3% casi todas las sesiones. El resto de índices (bancos, cajas y conjunto de entidades, principalmente) continúan cediendo posiciones, fruto de su menor sensibilidad a las oscilaciones de los tipos y así podrían continuar algún mes más.

Con todo, por el momento, las revisiones anuales de las cuotas continúan a la baja en todos los casos, pero no está lejos el periodo en el que la factura mensual empiece a ser algo más alta de lo que lo ha sido en meses anteriores. La cuota 'podría incrementarse un 10% el próximo año y un 8% el siguiente si se produce la subida', augura Blanco.

Los préstamos a tipo fijo han empezado a encarecerse. Se ofrecen por debajo del 6% a 30 años y del 4% a 10 años

Mitigar los efectos de una subida de tipos puede estar en manos de los deudores. Para empezar, los expertos recomiendan contratar préstamos a tipo fijo antes de que empiecen a encarecerse. De hecho, algunas entidades como La Caixa o el Sabadell ya han elevado el tipo de estos préstamos. Con todo, aún es posible contratar créditos a 30 años a tipos fijos por debajo del 6% y del 4% a 10 años.

Pero si el préstamo es variable y la subida es inevitable hay fórmulas que permiten suavizar el alza. La primera opción, y más barata, es la de amortizar deuda de forma anticipada o, mejor aún, si es posible, cancelarla totalmente. Aunque esta operación suele conllevar el coste de la comisión correspondiente, es la opción más favorable a priori, pero siempre que se tenga en cuenta el efecto financiero-fiscal. Y es que cantidades que superen los 9.015 euros al año por persona no dan derecho a deducción.

Cuando se cancela o amortiza parcialmente hay que abonar las comisiones pertinentes, que en función del préstamo varían. En los de tipo fijo oscilan entre el 2,5% y el 4%, en los variables están entre el 0% las de internet y el 1%.

Agotada esta vía se puede recurrir a otras alternativas, más costosas y que requieren de un cálculo pormenorizado. Se trata de la novación y la subrogación. La novación es la operación que permite a la entidad modificar -en este caso se trataría de mejorar- las condiciones del préstamo. Según como se articule, los gastos pueden ser diversos. Si la operación se eleva a escritura pública, el cliente incurre en los costes de notario y registro propios de este proceso, además de la comisión de novación que cobran algunas entidades. Sólo si la mejora es considerable merece la pena asumir el coste.

No obstante, existe la opción de realizar un contrato privado entre el cliente y la entidad. Su coste es nulo aunque su duración puede ser limitada. En cualquier caso conviene hacer números. Una herramienta muy útil son los simuladores de algunas entidades en la red, que permiten hacerse una idea del coste de la operación y del ahorro que puede suponer el cambio a un tipo más bajo.

Si la negociación dentro de la entidad no fructifica o la mejora correspondiente no resulta satisfactoria se puede recurrir a la subrogación. Esta operación permite reducir el tipo de interés de un préstamo a tipo fijo, pasar de uno a variable, y viceversa, o modificar el índice de referencia, ya que la Ley de Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios de 1994 sólo permite modificar el tipo sin que varíe el plazo de amortización ni el importe. Además, llevar a cabo una subrogación tiene beneficios fiscales ya que estas operaciones están exentas del impuesto de actos jurídicos documentados y los gastos de notario y registro se han abaratado en un 50%.

Con todo, hay que hacer frente a la cancelación del préstamo, con el gasto que ello conlleva y a la apertura del nuevo crédito en la nueva entidad, además del coste de tasación. Si en la novación hacer números era una prioritario, en la subrogaciones este cálculo es prioritario. Y es que a los gastos a los que hay que hacer frente se une lo dilatado del proceso, que según la entidad puede alargarse más de un mes.

Los expertos se muestran tajantes. 'Aunque los gastos están muy bonificados sólo en casos contados merece la pena, como en hipotecas muy antiguas con diferenciales muy altos. Aun así cada situación es distinta y requiere de un estudio', señala César González, de Bankinter. Tipos del euribor más 0,45 puntos en Ibanesto o más 0,65 puntos en el Sabadell son algunas ofertas de subrogación. Sin olvidar el subastador de Ebankinter, que concede préstamos al euribor más un diferencial de a partir de 0,35 puntos.

Nuevos productos para adaptarse a las oscilaciones

Cambiar de variable a fijo y viceversa, según las circunstancias del mercado y las necesidades de cada uno, sería el deseo de muchos hipotecados. Y cumplirlo es el objetivo de productos como la nueva Hipoteca Flexible que lanzó ayer La Caixa y que permite modificar el tipo de interés cada tres años según la evolución del mercado. Esta solución no es nueva. Ya BBVA, en una de las modalidades de su Hipoteca Fácil, permitía beneficiarse de un interés constante hasta de 36 meses y después volver al tipo variable. Mitigar el impacto de las oscilaciones de tipos es también el objetivo que persigue Bankinter, que planea lanzar un producto similar. 'Será equivalente a una hipoteca mixta pero en la que el cliente decide cuándo se beneficia del fijo y cuándo del variable, si se cumplen unos requisitos', señala César González, director de negocio hipotecario de Bankinter, que cree que el alargamiento de los plazos de los préstamos debe ir acompañado de flexibilidad en las condiciones.

Y es que tras la poca aceptación de las medidas aprobadas el pasado año por el Gobierno (abaratamiento en un 50% de los aranceles notariales y registrales para cambiar de hipoteca variable a fija y obligatoriedad de ofrecer productos de cobertura) dirigidas a disminuir el riesgo de cambio de tipos en el mercado, las entidades no cejan en su empeño de idear nuevas formas. Tampoco han calado los seguros de cobertura, que protegen del riesgo de una subida durante un periodo y un importe determinado. Con todo, González los defiende: 'Establecer un techo en el préstamo es una solución, y es más barata que otras fórmulas que hay en el mercado y mucho más que contratar un tipo fijo'.