La vivienda, una Cenicienta
En los últimos tiempos, a la vivienda se le achaca buena parte de las lacras -por no decir la totalidad- que aquejan a la sociedad actual. Y, como no podía ser menos, los autores de la epidemia se personifican en las empresas promotoras y constructoras privadas de vivienda residencial.
Nada más lejos de la realidad. Ningún sector ha sido tan denostado como el de la construcción. No olvidemos que se trata de un sector base de la economía nacional: en 2002 generó el 7,5% de PIB y en los últimos tres años representó el 27% de la riqueza nacional. Y los datos, los confirman la mayoría de los analistas y el mundo académico: El profesor José García Montalvo, en el número de Perspectivas del Sistema Financiero, de Funcas, señala que, mientras el PIB real crecía un 26% entre el primer trimestre de 1997 y el último de 2002, el valor añadido bruto del sector de la construcción lo hacía el 71,5%; aportando al crecimiento, en este periodo, un 15,2% (4,5 puntos porcentuales.) Y si se contempla 2000 y el cuarto trimestre de 2002, se aprecia cómo la economía española creció un 10,1% frente al 38,7% de la construcción; lo que supone que ésta ha aportado un 26,4% del crecimiento del PIB español durante los últimos tres años.
La carestía del precio final de la vivienda no hay que adjudicársela a una ampliación de los márgenes de beneficios de las promotoras y constructoras. Los factores de la demanda y, por tanto, de la carestía son varios y están dominados por una realidad y tres mitos: El hecho de que el valor del suelo tiene un peso específico muy importante; alrededor del 30% del precio final y, por desgracia, ese valor se ha encarecido alarmantemente, y los últimos tres años se ha multiplicado por tres. Y los mitos: 'el precio de la vivienda no puede bajar'; 'los precios de la vivienda en España tienen que converger con los europeos' y 'para pagar un alquiler es mejor pagar una hipoteca y al final la casa es mía'.
Esos datos permiten afirmar que entre 1999 y junio de 2003, la repercusión del suelo sobre el valor final de la vivienda se ha multiplicado por tres. Una vivienda que hace tres años tuviera en el precio final una repercusión de 18.000 euros, hoy la tiene de 55.000 a 60.000 euros, por lo cual el precio final sólo por suelo ha aumentado 36.000 o 42.000 euros. ¿Por qué el suelo ha subido tanto? La respuesta es sencilla y evidente: debido a su escasez. No porque no haya, si no porque se retiene. Y esa retención conduce a un principio básico de la economía: todo lo escaso resulta caro. La solución es sencilla y sólo la pueden llevar a la práctica las distintas Administraciones. Se acabaría con los demonios -si los hubiere- de la especulación y la corrupción inmobiliaria.
Todo ello ayudaría a respirar a una sociedad que está hipotecada por los créditos para la adquisición y rehabilitación de viviendas; créditos que han aumentado su peso, en el conjunto de las otras financiaciones a hogares, hasta casi el 75%. La proporción de préstamos hipotecarios sobre el PIB español se sitúa en el 32%, muy cercana a la media de la zona euro (33%) y todavía inferior a la media de la UE (39%). Por tanto, el nivel de endeudamiento de las familias en 2002, y en particular el que tiene como finalidad adquirir viviendas, es similar al de la media de la UE. El endeudamiento de los hogares españoles que alcanzaba el 50% de su renta bruta disponible en 1996 se situaba en el 80% en 2002. Reflejo de los esfuerzos de los españoles es que, mientras el salario bruto anual ha aumentado, en términos nominales, casi un 98% entre 1987 y 2002, pasando de 8.396 a 16.612, el precio de la vivienda se ha incrementado casi un 285% en el mismo periodo, pasando de 317,2 euros/metro cuadrado, en 1988 a 1.221 euros en 2002. Es decir, mientras en 1988 se necesitaban casi 3,5 salarios anuales para adquirir una vivienda de 90 metros cuadrados, en 2002 se precisaban casi siete. Si la clase política quiere hacer viable el principio constitucional de que todo español tiene derecho a vivienda digna es fundamental: que las Administraciones dejen de especular con un suelo que sobra por todas partes y también es muy importante agilizar los trámites burocráticos y reconsiderar el tratamiento que reciben los bienes inmuebles en el impuesto sobre patrimonio, así como la existencia de problemas aplicativos en la coordinación entre el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y el IVA, que no han quedado resueltos. De igual modo, es preciso diseñar una política que resuelva los graves problemas que la compra de vivienda plantea especialmente a los jóvenes y fomentar las posibilidades del arrendamiento, que están, a todas luces, insuficientemente explotadas.
El escenario exige inteligencia y valentía política, porque requiere tocar muchas cuerdas, romper intereses establecidos y heredados y cambiar viejos y numerosos comportamientos, para que la situación mejore, notablemente, a medio y largo plazo.