COLUMNA

El fracaso de una liberalización

Francisco de Vera analiza los factores que han incurrido en la evolución del precio de la vivienda en España. Subraya que la modificación de la ley del suelo llevada a cabo por el Gobierno en 1996 se revela ahora poco brillante

La evolución de los precios de las viviendas en España nunca ha mostrado un comportamiento cíclico acentuado en sus fases depresivas -ni en duración ni en intensidad-. Los momentos malos han sido cortos y poco profundos. En conjunto, quien ha retenido una vivienda en sus manos durante más de cinco o seis años ha obtenido una rentabilidad positiva en términos reales, y casi siempre superior a la de otras inversiones alternativas. Para los que creen que estamos en vísperas del ciclo alcista de precios y dudan en comprar una vivienda, esta es la buena noticia. La mala noticia es que, a menos que estén dispuestos a sacrificar una parte importante de sus ingresos en la compra de la vivienda, no lo tienen nada fácil.

Los precios de la vivienda han subido de manera notoria en los últimos años. La demanda, empujada por factores demográficos, económicos, fiscales y financieros, se ha mostrado muy dinámica.

Entre los factores demográficos, encontramos que el tramo población entre 25 y 40 años que es demandante de primera vivienda, o que repone su primera vivienda, ha estado creciendo. Otro tanto sucede con los hogares, que experimentan un aumento de su número absoluto. Este aumento va paralelo con la reducción del número de personas por hogar (3,31 en el censo de 1991, frente a 2,86 en el de 2001); el aumento de las rupturas matrimoniales frente a la estabilidad en la cifra de nuevos matrimonios y la tendencia al alza de la población inmigrante.

En 1996 los españoles tenían que pagar dos veces y media su renta bruta para comprar una casa; hoy necesitan pagar tres veces y media

Esta demanda creciente se encuentra con el hecho de que en la práctica sólo puede satisfacer su necesidad de alojamiento comprando una vivienda. En España la oferta de viviendas en alquiler es casi simbólica. En la actualidad sólo un 10% de las viviendas están en régimen de arrendamiento. Las magnitudes de viviendas en alquiler nunca han sido brillantes, pero han empeorado. En 1986, cuando los contratos de alquiler eran perpetuos, el porcentaje era del 16%. Las dos reformas de la legislación de los arrendamientos urbanos que liberalizaron el mercado, lejos de conseguir el objetivo de aumentar la oferta, han fracasado.

Sin embargo, comprar una vivienda resulta interesante para muchas familias. Los tipos de interés de los préstamos hipotecarios son muy bajos y la obtención de créditos no presenta dificultades.

Culturalmente los españoles son muy aficionados a mantener una parte importante de su patrimonio materializado en vivienda, principal o secundaria. De hecho en la actualidad, la riqueza inmobiliaria de los hogares es equivalente a cuatro veces su riqueza financiera. Hace 10 años, esta proporción era de uno a tres. Con la peculiaridad de que la riqueza financiera muestra una fluctuación que la inmobiliaria no conoce. Este último fenómeno no ha hecho más que mejorar la apreciación que la compra de vivienda tiene para los ciudadanos, que la ven como un valor seguro. Además, la inversión en vivienda tiene un tratamiento fiscal favorable, tanto por las desgravaciones que permite como por su opacidad.

Junto a los factores apuntados, en los últimos años han incidido también en el precio de la vivienda otros elementos algo más ajenos al propio mercado de la vivienda: la colocación de dinero negro consecuencia de la mudanza al euro, el derrumbe de las rentabilidades de los activos financieros y la consiguiente huida hacia la piedra como inversión refugio.

Todo estos factores han incidido en el alza del precio de la vivienda. Lo que resulta llamativo es que, mientras la creación de nuevos hogares -factor determinante de la demanda- ha estado creciendo entre el 1% y el 2% anual de una manera consistente en los últimos años, los ritmos de variación de precios y viviendas iniciadas no guardan relación con esa magnitud. Y lo que es aún más llamativo, las viviendas iniciadas muestran una volatilidad notable, ajena a estabilidad de las cifras de formación de hogares, población, caída de tipos de interés, reducción del paro y subida de los precios de la vivienda. Puesto que no se conocen subidas apreciables de los costes de construcción ni restricciones relevantes en la disponibilidad de sus materiales, habrá que pensar que debe ser la oferta de suelo lo que pueda explicar esto.

Llegado a este punto, no se puede dejar de recordar que en 1996 con el propósito de aumentar la oferta de suelo y abaratar su precio, el Gobierno modificó la Ley del Suelo -modificación que sería amplificada por reformas legales paralelas en las comunidades autónomas-. La reforma liberalizadora suponía una reducción de las cesiones de suelo a los ayuntamientos y una agilización en la gestión del suelo posibilitando una participación ampliada de la iniciativa privada en el desarrollo de los suelos urbanizables. A la vista de los resultados conseguidos, da la impresión de que el Gobierno no estuvo muy brillante.

De hecho, aquel año los españoles tenían que pagar dos veces y media su renta bruta disponible para comprar una vivienda; hoy en día necesitan pagar tres veces y media. O lo que es lo mismo, un 40% más de esfuerzo familiar.