Las burbujas y su prevención
Joaquín Trigo afirma que la redistribución de rentas que produce la actual política monetaria perjudica al ahorrador tradicional en beneficio de los deudores. Aun así, sostiene que la burbuja inmobiliaria no tiene por qué explotar
El precio de la vivienda en España (obra nueva y antigua) en los últimos cuatro años ha crecido en un múltiplo de entre cuatro y cinco veces el IPC. El aumento del precio parece contradictorio con la cifra de 500.000 nuevas viviendas construidas en ese periodo, lo que duplicaría la cifra anual media. Por tanto, a primera vista, no hay escasez de oferta y, sin embargo, hay insatisfacción por el coste a pagar y la porción de renta que deben asignar las familias al pago de la hipoteca que financia la compra.
Sobre la base del aumento en el empleo y, especialmente, de los contratos por tiempo indefinido (crecen de 6,79 millones en 1998 hasta 9,07 en 2002) que permiten la obtención de crédito hipotecario, el factor crucial ha sido la caída de tipos de interés. El coste del crédito se acompaña de expectativas de continuidad ligadas a la política monetaria del BCE, que parece excluir la vuelta a cifras de dos dígitos y estimula el endeudamiento.
Simultáneamente, la retribución real efectiva (descontado IPC e impuestos) del ahorro materializado en depósitos a plazo o deuda pública es negativa, lo que refuerza la relocalización del ahorro hacia el mercado inmobiliario y permite que la demanda supere a la de la oferta. El retraso en la oferta de suelo edificable que impide un rápido ajuste de la oferta completa el panorama.
Tanto Alan Greenspan, en Estados Unidos, como Jaime Caruana, en España, han instado a la mejora en la calidad del crédito
La preferencia por la compra de viviendas y por su encarecimiento se ilustra fácilmente. Prescindiendo de las expectativas o considerando que el futuro no aportará cambios relevantes, con depósitos o deuda pública al 10%, una persona que ingrese por el alquiler de un piso 6.000 euros netos, no lo vendería por menos de 60.000 euros. Si el tipo de interés desciende hasta el 5%, el mínimo sube hasta 120.000 euros, y si cae hasta el 2%, llegaría hasta 300.000 euros. Obviamente, la realidad es más compleja que este cálculo, pero el coste de oportunidad de la posesión inmobiliaria se puede remitir a lo expuesto y posibles descensos en el tipo de interés influirán en la misma dirección.
La demanda de vivienda tiene varios componentes. Junto al uso como vivienda principal, uno de los más importantes es el de la residencia secundaria, donde se materializa buena parte de la demanda externa procedente de la zona euro que está a cubierto del riesgo de devaluación. Un tercer componente es especulativo, pero éste afecta poco al stock, pues suele realizarse por personas que compran sobre plano, se subrogan en la hipoteca del promotor y venden al cabo de unos meses, tras duplicar la módica inversión hecha, a quien la usará directamente.
Un cuarto origen es el de inversión refugio, que podrá ponerse en venta o bien alquilarse, en cuyo caso puede aliviar la presión sobre precios. Este último es importante, pues aunque el porcentaje del total de viviendas que está en régimen de alquiler está en torno al 11%-12%, según datos del INE, el flujo de nueva tenencia en régimen de alquiler ha crecido con rapidez, de modo que si en 1981-1990 estaba en el 6,9%, tras haber sido incrementado en la segunda mitad de esa década por la liberalización de los nuevos contratos de 1985, en 2001 llegó al 31,1%.
Para los arrendatarios la opción de adquirir vivienda es atractiva porque, entre el ahorro del alquiler y la deducción fiscal, el esfuerzo adicional que permite adquirir patrimonio es razonable, lo que es otra fuente de demanda.
En el momento actual la política monetaria redistribuye rentas perjudicando a los ahorradores tradicionales en beneficio de inversores y deudores. Una parte creciente de esa deuda financia consumo y, aunque en España aún está por debajo de lo que ocurre en nuestro entorno, es objeto de preocupación.
La causa está en que con una oferta monetaria cercana al 9%, pero con IPC y PIB en torno al 1%, la vuelta al crecimiento generará fuertes presiones inflacionarias que se atajarían subiendo el tipo de interés, con lo que la carga financiera de las familias absorbería una proporción de la renta familiar aún mayor, deteriorando la capacidad de compra y dificultando el pago de las deuda contraída. Las advertencias de Alan Greenspan en EE UU y de Jaime Caruana en España, instando a la mejora en la calidad del crédito, van en ese sentido.
En 1990 el esfuerzo de acceso (proporción de un salario medio para adquirir una vivienda de 100 metros cuadrados) era el 63,8%, con una vivienda equivalente a dos veces el salario anual, pero con un interés hipotecario (media de bancos y cajas) del 16,72%. En 2003 el esfuerzo de acceso estaba en el 47,6%, el interés medio en el 4,07% (media del primer trimestre) y un valor de la vivienda equivalente a 5,5 veces el salario anual. Hay un cierto componente de burbuja inmobiliaria, pero no es obligatorio que explote, porque tiene también un fuerte componente real. La situación se conoce, el exceso se puede combatir y las consecuencias indeseadas se pueden prevenir, lo que es mejor que la cura.