Hipotecas, tipos y competencia
El BOE publicó el pasado 26 de abril el Real Decreto Ley 2/2003, de medidas de reforma económica, entre las que figuraban las destinadas a fomentar la competencia en el mercado hipotecario, abaratando las operaciones de subrogación y novación mediante la exención en el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD) y la reducción de aranceles registrales y notariales, y estableciendo comisiones máximas del 0,1% del capital pendiente cuando se amplíe el plazo del préstamo o del 0,50% del capital pendiente cuando se realicen amortizaciones anticipadas y subrogaciones de préstamos a interés variable.
Como novedad, se introduce la obligación de informar y ofrecer al menos un instrumento de cobertura del riesgo de incremento de tipos de interés en préstamos concertados a interés variable. Parece que estas medidas fueron muy mal recibidas por la banca, como lo atestiguan las declaraciones de los consejeros delegados de los dos mayores bancos españoles en un encuentro del sector financiero en Madrid en mayo, donde se llegó a acusar al Gobierno de 'meter mano en los negocios con el BOE'.
¿Es así? En cuanto a la comisión por amortización anticipada del 0,50%, la mayor parte de entidades ya no la aplican en amortizaciones parciales, y sólo se aplican en las cancelaciones anticipadas del préstamo. Además, la disposición adicional única les permite alegar daños económicos que no impliquen la sola pérdida de ganancias cuando se produzcan estas amortizaciones parciales o totales, sin que se especifique bien cuáles puedan ser.
En la práctica esto se traduce en la posibilidad de penalizar las decisiones de cancelar un préstamo para concertarlo con otras entidades que den mejores condiciones. En cuanto a la comisión por ampliar el plazo, es verdad que es muy reducida, pero a cambio les permite mantener la relación con sus clientes más tiempo. Para ponerlo en claro, gracias a las medidas aprobadas, las entidades podrán retener más fácilmente a sus clientes, en línea con las estrategias de fidelización que tanto les preocupan.
Respecto a la obligación de informar y ofrecer instrumentos de cobertura para los préstamos a tipo de interés variable, sorprende que a golpe de decreto se imponga el uso de sofisticados instrumentos financieros a los particulares, cuando todavía son poco utilizados por los profesionales de las finanzas de las pymes. A las entidades financieras les va a suponer un notable incremento en su volumen de negocio, ya que pueden ofrecerlo no sólo a los nuevos préstamos a tipo variable, sino que deben ofrecerlo a los ya concertados, como se estipula en la disposición transitoria, y además hacerlo con ventaja, ya que los ofrecen a clientes a los que resulta caro cambiar de entidad.
Por ejemplo, la CECA anunció que asegurar que el tipo no exceda del 5% en un préstamo de 120.000 euros a 15 años tendría un coste de 3.600 euros. Transformar este coste en un pago mensual supone aplicar un pequeño incremento en el tipo de interés mensual del 0,03247%, fácilmente redondeable al 0,05%.
Las medidas aprobadas no son de aplicación a los préstamos a tipo fijo, que suelen tener comisiones de amortización anticipada bastante elevadas, y no se han visto reducidas, y para los que también existen instrumentos de cobertura que permiten pasar a tipo variable. Parece que a los que deciden endeudarse a tipo fijo no se les aplican estos beneficios ni el derecho a ser informados.
Y todo ello en aras de fomentar la competencia. Uno creía que se fomentaba facilitando cambiar de entidad si los consumidores encuentran mejores condiciones, o que un mismo producto pueda ofrecerse por entidades distintas. Parece que se fomenta dando facilidades para retener a los clientes y que una misma entidad ofrezca todos los productos. El enojo manifestado por la banca debió ser más bien por aquello del visceral disgusto que provoca que le toquen las comisiones, y a buen seguro, una vez analizadas con detalle las medidas, habrán podido comprobar que les permiten mantener su posición competitiva a la vez que aumentar el negocio.
En cuanto a las motivaciones del Gobierno para desarrollar estas medidas, y atendiendo a la circunstancia de extraordinaria y urgente necesidad esgrimida para la utilización de la figura del decreto ley, se supone que debía tener datos suficientes que le llevaran a pensar en importantes aumentos en los tipos, y que pronto los va a divulgar para que los consumidores sepan si les conviene o no utilizar los instrumentos de cobertura que han promovido. La proximidad del calendario electoral debió ser, a todos los efectos, baladí.