Las inmobiliarias, agitadas por la alta rentabilidad
La evolución de los precios de venta de las viviendas en España revela que, en líneas generales, el periodo transcurrido desde 1997 al comienzo de 2003 ha sido de los más intensos episodios de auge del subsector inmobiliario de la economía española.
Entre el tercer trimestre de 2002 y el mismo periodo de 1997 el crecimiento de los precios de tasación de las viviendas en España fue del 82,7%, ampliamente por encima del 15,9% correspondiente a los precios de consumo en el mismo plazo de tiempo. El mayor crecimiento de los precios de las viviendas por comunidades autónomas ha sido el de Baleares, donde aumentaron un 141,7% durante el periodo en cuestión, mientras que el menor aumento correspondió a Galicia (46,2%). Los niveles absolutos de precios más elevados en el trimestre citado de 2002 eran los de la Comunidad de Madrid (2.024,5 euros/metro cuadrado construido, algo así como 30,3 millones de pesetas por un piso de 90 metros cuadrados), y los más reducidos se situaban en Extremadura (570,4 euros/metro cuadrado, alrededor de 8,5 millones de pesetas por un piso de la dimensión citada).
El intenso aumento citado de los precios de venta de las viviendas en España en el periodo 1998-2002 ha estado muy por encima del experimentado en el conjunto de países de la zona euro en la misma fase temporal, que se situó entre el 5% y el 7% entre 1999 y 2001 (Boletín Mensual del BCE, octubre 2002, pág. 26).
Las perspectivas de nuevos descensos en los tipos de interés y el carácter de la vivienda como valor refugio mantendrán la demanda en 2003 Los programas de los principales partidos para las elecciones municipales rivalizan en número de viviendas de protección oficial a construir
Dicho crecimiento de los precios inmobiliarios ha estado acompañado de un importante volumen de construcción de nuevas viviendas. Entre los indicadores correspondientes a las viviendas iniciadas, los datos procedentes de los Colegios de Arquitectos Técnicos revelan que las viviendas a iniciar superaron las 500.000 al año entre 1999 y 2002, cuando la media anual de iniciaciones del periodo 1992-1996 fue inferior a las 260.000. La cifra de iniciaciones de viviendas durante el citado periodo de auge superó ampliamente a la de creación de nuevos hogares, cuyo total aumentó a un ritmo anual de 291.000 en el quinquenio 1998-2002, según la encuesta de población activa del INE.
Si el volumen de iniciaciones de viviendas ha superado durante casi cinco años al de formación de hogares en más de 200.000 al año, ello indica que las compras de viviendas derivadas de causas diferentes a la formación de un hogar han debido ser muy importantes. Entre dichas causas destacan, entre otras, la reposición, esto es, la compra de vivienda para mejorar la calidad de la vivienda que se disfruta, al calor de los más bajos tipos de interés.
La adquisición de vivienda como valor refugio ha sido otro de los componentes destacados de la demanda de vivienda: se ha estimado que después de 2000 ha salido dinero de Bolsa como para adquirir unas 400.000 viviendas (Los aspectos patrimoniales en la coyuntura económica actual, de J. M. Naredo, O. Carpintero y C. Marcos, Cuadernos Económicos de Funcas, número 171, noviembre-diciembre de 2002).
La compra de viviendas secundarias, especialmente destacada en los primeros años del actual boom, concentrada sobre todo en las zonas de costa, ha desempeñado asimismo un papel destacado.
Por último, destaca la demanda de viviendas por los inmigrantes, que están desplazándose, de forma gradual, desde la condición inicial de arrendatarios a la de adquirentes, conforme se prolonga su estancia en España.
Un empuje tan destacado de la construcción, especialmente de la residencial, no podía por menos que afectar al ritmo de crecimiento de la economía y a la propia composición de la oferta productiva en España.
Entre 1997 y 2002 el PIB de España, a precios constantes, aumentó a un ritmo medio anual del 3,5%, mientras que el conjunto de países de la zona euro lo hizo un 2,2%. En dicha área económica el conjunto del sector de la construcción aumentó en un promedio del 0,4% a precios constantes, cuando en España dicho sector creció un promedio anual del 6,7%.
En la zona euro la aportación de la construcción al aumento del PIB ha sido muy reducida en el quinquenio objeto de análisis, mientras que en la economía española dicha aportación se ha situado en torno al medio punto porcentual en cada año del quinquenio citado.
La expansión inmobiliaria registrada en España los últimos cinco años explica, pues, una parte sustancial del diferencial de crecimiento de la economía española respecto de la zona euro. Dentro de la construcción, la edificación residencial suponía en 1997 el 38,2% del valor de los trabajos realizados por las empresas, según la encuesta coyuntural de la industria de la construcción, del Ministerio de Fomento, mientras que dicha participación se ha aproximado al 41,5% en 2002. La vivienda se ha debido situar en torno al 50% del valor de la construcción, en un momento en el que también ha sido significativo el crecimiento de la obra pública construida.
La dependencia de la economía española respecto de la evolución del subsector de la construcción residencial aparece como muy estrecha en 2003. El valor de las tasaciones inmobiliarias, de acuerdo con los datos divulgados por el Banco de España, ha pasado de suponer el 27, 8% del PIB hasta alcanzar el 41,9% en 2001, desempeñando las tasaciones de viviendas, de edificios destinados a viviendas y de terrenos un papel decisivo en el intenso aumento de dicha magnitud. El crecimiento futuro de la economía española va a depender en gran medida de cómo evolucione la construcción residencial, especialmente cuando vaya perdiendo fuerza alguno de los factores que han provocado el fuerte auge del periodo 1998-2002.
El mercado continúa dinámico. El comportamiento de las cotizaciones bursátiles en 2002 reflejó la buena salud del subsector inmobiliario. Así, mientras que en diciembre de 2002 el Ibex 35 había retrocedido un -28,1% sobre el cierre de 2001, el índice de las inmobiliarias incluidas en el índice General de la Bolsa de Madrid creció en dicho periodo anual un 29,1%, destacando también el comportamiento alcista del índice de las empresas productoras de materiales de construcción, que aumentó en un 22,4%.
La situación existente al comienzo de 2003 refuerza la posición de las más importantes inmobiliarias. En 2003 pueden tener lugar nuevos descensos de los tipos de interés, como lo evidencia el recorte reciente realizado por el Banco de Inglaterra, a pesar de las pasadas aprensiones de dicha entidad ante las persistentes elevaciones de los precios de las viviendas a ritmos de dos dígitos. La revista estadounidense Business Week, en su número de 10 de febrero, avisaba que hasta que las tensiones con Irak no se resuelvan, los promotores inmobiliarios pueden ser el único sector que emane optimismo en la economía en 2003, a la vista del pesimismo reinante entre consumidores, ejecutivos e inversores.
Las perspectivas de nuevos descensos en los tipos de interés y el acentuamiento del carácter de la vivienda como valor refugio mantendrán entonada la demanda en 2003, aunque los ritmos de aumento de las ventas y de la construcción de nuevas viviendas serán menores que los correspondientes a los años inmediatamente anteriores a 2003. La inercia del mercado puede subsistir en 2003, reforzando aún más el papel de la promoción inmobiliaria en el conjunto de la actividad productiva y, sobre todo, dentro de la riqueza de hogares y empresas.
Los programas electorales de los principales partidos políticos para las próximas elecciones municipales rivalizan en cuanto al número de viviendas de protección oficial o asimiladas a construir, lo que apunta a que la potencial fase depresiva del ciclo inmobiliario se verá atenuada por la mayor oferta que va a tener lugar de viviendas de precio accesible.
En esta línea, los movimientos accionariales registrados en 2001-2002 en el subsector de las empresas inmobiliarias y en el sector de la construcción reflejan las expectativas de persistencia de elevadas rentabilidades en las empresas integradas en ambos grupos.
La rentabilidad de los valores del grupo de empresas inmobiliarias incluidas en el Índice General de la Bolsa de Madrid fue del 29,04% en 2002, una de las más elevadas dentro de la UE.
En parte como consecuencia de lo anterior, los citados movimientos accionariales experimentados en 2002 en las cinco empresas inmobiliarias incluidas en el índice citado de la Bolsa de Madrid (Vallehermoso, Metrovacesa, Inmobiliaria Colonial, Urbis y Bami) han sido intensos. El pasado 22 de enero, dos empresas instrumentales italianas, desconocidas fuera de su país (Quarta Ibérica, del grupo Caltagirone, y Astrim, del grupo Marchini), lanzaron una opa conjunta sobre el 75% del capital de Metrovacesa, la segunda empresa inmobiliaria por volumen de capitalización de entre las cinco antes citadas.
No se conocen los planes empresariales que para dicha empresa tienen los dos grupos italianos citados. En todo caso, sería de desear que la actividad global de Metrovacesa se mantuviese en el futuro, evitándose posibles actuaciones que pudiesen poner en peligro el futuro de una empresa hasta ahora tan representativa del subsector en cuestión. Importa en especial que haya empresas de magnitud significativa y, sobre todo, interesa que persistan empresas de solidez contrastada, en las que el negocio inmobiliario mantenga unos niveles de diversificación equilibrados entre nueva promoción y actividad patrimonial, como ha sido el caso de la empresa citada.