Inmuebles a fondo
El boom inmobiliario ha sido durante los últimos meses uno de los temas más recurrentes en gran número de conversaciones y medios de comunicación. La posibilidad de que podamos estar asistiendo a una burbuja en el sector es algo que no escapa a casi nadie, teniendo además, como tenemos, la percepción de haber sido testigos de unas impresionantes subidas en el precio de los inmuebles durante los tres últimos años.
Aprovechando la gran actualidad de la cuestión, esta semana vamos a analizar cómo un inversor particular puede participar en el sector inmobiliario a través de productos financieros y en concreto mediante fondos de inversión. Podemos, de una forma simplista, hablar de dos grandes categorías: los fondos de inversión inmobiliaria (FII) y otros fondos inmobiliarios.
Fondos de inversión inmobiliaria (FII)
Un fondo de inversión inmobiliaria (FII) es una institución de inversión colectiva, no financiera, cuyo objetivo es la adquisición de inmuebles de naturaleza urbana para su explotación en alquiler. Aunque los inmuebles objeto de inversión pueden ser de muy diversa índole, el FII tendrá ventajas fiscales si la inversión principal se realiza en viviendas, residencias estudiantiles o de la tercera edad. No pueden realizar actividades de promoción inmobiliaria.
Aunque el destino principal de los inmuebles sea el alquiler, a partir del tercer año de su adquisición podrán venderse. La venta de los inmuebles podrá realizarse incluso antes si se cuenta con la autorización de la CNMV. Los FII tienen que tener un mínimo del 70% de su patrimonio invertido en bienes inmuebles. Obligatoriamente mantendrán un coeficiente de liquidez del 10%. Este coeficiente de liquidez se materializará en efectivo, cuentas a la vista o valores de fácil realización. La finalidad del mismo es hacer frente a las solicitudes de reembolso. El resto del patrimonio del fondo de inversión inmobiliaria estará invertido en valores de renta fija negociados en mercados organizados.
La legislación de fondos de inversión inmobiliaria establece una serie de medidas para evitar la excesiva concentración de riesgos en el patrimonio inmobiliario:
Ningún inmueble podrá representar, en el momento de su adquisición, más del 35% del activo.
Los bienes inmuebles arrendados a entidades del mismo grupo no podrán representar más del 25% del activo de la institución.
En los fondos de inversión inmobiliaria existen dos tipos de comisiones: comisiones a cargo del fondo y comisiones a cargo de los partícipes.
Las comisiones a cargo del fondo son las siguientes:
1. Comisión de gestión, que está sujeta a unos límites:
Cuando se calcule sobre el patrimonio, el porcentaje máximo aplicable es del 4% del mismo.
Cuando se calcule en función de los resultados, el porcentaje máximo aplicable es del 10%.
Cuando se calcule en función del patrimonio y los resultados, la comisión máxima aplicable es del 1,5% del patrimonio y el 5% de los resultados.
2. Comisión de depósito, cuyo límite máximo será el 4 por 1.000 del patrimonio custodiado.
Las comisiones a cargo del partícipe son las de suscripción y reembolso, que no podrán exceder del 5% del precio de la participación.
La rentabilidad obtenida por los FII viene dada por los ingresos recibidos en el alquiler de los inmuebles y por las plusvalías generadas en los inmuebles que constituyen su cartera, partidas a las que habrá que restar las comisiones y otros gastos del fondo. La fiscalidad para el partícipe es igual a la de los fondos de inversión mobiliaria, con un tipo fijo del 15% para las ganancias generadas en un periodo superior a un año.
A diferencia de los FIM o Fiamm, la liquidez de los FII es mucho más reducida. Las gestoras sólo tienen obligación de publicar el valor liquidativo una vez al mes y de permitir la suscripción y reembolso de participaciones una vez al año.
Recomendaríamos a los lectores que puedan estar planteándose la inversión en este tipo de productos que analicen en profundidad los costes y la liquidez de los mismos. Las rentabilidades obtenidas en los últimos años han sido buenas (ver la tabla grande), sobre todo en términos comparativos con la rentabilidad ofrecida por la Bolsa. Sin embargo, hay que tener presente, como contrapunto, que han sido unos años de subidas de precios inmobiliarios muy difíciles de repetirse para el sector y que es más que probable que las rentabilidades medias de estos productos tiendan a disminuir en el futuro.
Finalmente, mencionar que las subidas (o bajadas) medias que normalmente se publican sobre la evolución del mercado inmobiliario no tienen por qué tener su reflejo directo en la evolución de la rentabilidad del fondo, ya que en ésta intervienen varios factores. Por un lado, por la composición de su cartera de inmuebles (tipos y localizaciones), en segundo lugar por las normas de valoración de los inmuebles cuya tasación debe hacerse por una sociedad de tasación inscrita en el Banco de España. Los FII están obligados a mantener los inmuebles en cartera un mínimo de tres años con el fin de evitar movimientos especulativos.
Otros fondos inmobiliarios
En este apartado incluiríamos los fondos que, expuestos a la evolución del sector inmobiliario, no son FII. La mayoría son fondos sectoriales inmobiliarios FIM o Sicav y, aunque alguno de ellos invierte directamente en activos inmobiliarios, la mayoría invierte en compañías cotizadas del sector. Es decir, sus carteras no están compuestas por pisos y oficinas sino por vallehermosos o metrovacesas.
Los fondos (FII) que invierten directamente en inmuebles de naturaleza urbana evolucionarán en función del sector y de las elecciones concretas de activos por parte de los gestores. En cambio, aunque estos factores también influirán en los que invierten en acciones de compañías de esta naturaleza, afectarán cuestiones propias a estas compañías como la composición efectiva de su cartera de inversiones (podrían tener inmuebles que no fueran de naturaleza urbana u otro tipo de inversiones), la calidad del equipo directivo, la solvencia financiera, movimientos corporativos en el sector, etc. En este sentido, en los últimos meses hemos asistido a las operaciones de Bami-Metrovacesa y de Vallehermoso con Sacyr o incluso la opa lanzada esta semana por parte de Quarta y Astrim de forma mancomunada sobre el 75% de Metrovacesa.
Hay algunos de estos fondos que invierten con un enfoque global o regional fuera de lo que es el mercado nacional español. Por tanto, les afectará la distinta evolución del sector inmobiliario de cada una de sus zonas (por ejemplo, el sector inmobiliario alemán no está en una fase expansiva como el español) y también les beneficiará o perjudicará la posible variación de la moneda de referencia de la zona o región respecto al euro. Así, destaca por ejemplo la pérdida de los fondos inmobiliarios de EE UU durante 2002, factor que hay que achacar a la caída de cotización del dólar frente al euro.