El ladrillo como refugio

El sector inmobiliario se ha convertido en la mejor alternativa a la pésima evolución de la Bolsa en los últimos años, como prueba la escalada en los precios de la vivienda. Hay diversas fórmulas para apostar por el sector

El pequeño inversor, maltratado por el comportamiento de la Bolsa, observa que su casa casi ha duplicado el valor los últimos cinco años. Aunque considerar la vivienda propia como una inversión no es del todo correcto, muchos se plantean la compra de un segundo o tercer piso como alternativa para sacar jugo a sus ahorros. Esta situación está empujando, de nuevo, los precios de la vivienda al alza y según los últimos datos del Ministerio de Fomento los pisos se han encarecido un 15,8% desde julio de 2001 a junio de 2002.

El salón inmobiliario Barcelona Meeting Point (BMP), que clausura su sexta edición mañana, ha concentrado en la capital catalana a analistas y expertos inversores del sector. Los grandes fondos de inversión suelen ir muy por delante de las inquietudes del inversor individual. El incremento de los precios de la vivienda y de los edificios explotados en renta por inversores ha sido bautizado por algunos analistas como burbuja inmobiliaria. El debate sobre la existencia o no de esa burbuja ha centrado esta semana el Simposio BMP. Tras dos jornadas de debates, el sector coincide en el análisis: el ahorro, individual o colectivo (fondos de inversión), ha elegido el ladrillo como refugio. Donde las partes no se ponen de acuerdo es sobre si los precios están creciendo artificialmente por el aluvión de dinero o simplemente el alza del precio del suelo está presionando el aumento del precio final de venta.

En el mercado residencial la llegada de nueva oferta no parece ser suficiente para contentar toda la demanda que existe, lo que se traduce en un aumento de precios. En esa coyuntura de precios al alza, algunos inversores individuales han encontrado la fórmula para sacar partido. Hay estimaciones de analistas del mercado según las cuales alrededor del 30% del total de las viviendas vendidas han sido adquiridas como inversión. El ministro de Hacienda cifró el pasado miércoles en Barcelona en tres millones el número de viviendas vendidas desde el arranque del boom en 1996.

Los precios de la vivienda han subido un 15,8% desde julio de 2001 a junio de 2002Además de la inversión directa en inmuebles, existen otras alternativas como los fondos inmobiliarios que permiten sacar partido a la buena marcha del sector

Pero no todos los particulares siguen las mismas pautas en su inversión en ladrillos. Los hay que compran para la posterior explotación de la vivienda en alquiler. No son tantos como pudiera parecer, ya que la dificultad para echar a los inquilinos morosos es el principal freno a la puesta en el mercado de pisos en arrendamiento.

La fórmula más utilizada por las familias que invierten en vivienda es la compra sobre plano de uno o varios pisos. Los promotores inmobiliarios coinciden en que estos últimos años han despachado viviendas más que vender. 'Ponías un cartel y lo vendías todo sobre plano. Las reservas de pisos empezaban antes de que tuviéramos instalada la caseta de ventas', comenta un promotor. 'Las ventas siguen a buen ritmo pero en algunas promociones las visitas han bajado', añade.

Hay casos en que se riza el rizo. Un inversor particular reserva una, dos o tres viviendas sobre plano de una promoción. En los 18 o 24 meses que la inmobiliaria tardará en entregar las viviendas deberá hacer frente al pago de un 20% del precio de los pisos. El resto, el 80%, constituye el préstamo hipotecario, que empezará a correr en el momento de la escritura del piso. Pero este tipo de inversor no escritura. Ha reservado las viviendas para colocárselas a otros compradores antes de que le llamen a escriturar. En los 18 meses que van desde que firmó la reserva hasta la entrega de llaves, el precio de la vivienda ha subido de media un 23% (en las mejores zonas de determinadas ciudades la subida en ese plazo puede haber superado el 50%), según las estadísticas de Fomento. El inversor vende un mes antes de escriturar a precios de mercado de ese momento, es decir, ha logrado en un año y medio una plusvalía media del 23% y en algunas zonas hasta del 50%. Será cada uno de los compradores de las distintas viviendas los que escrituren, se subroguen al préstamo hipotecario y corran con los gastos de notario.

El anterior boom inmobiliario y su posterior pinchazo a principios de los noventa han escarmentado a algunos grandes promotores. 'En mi compañía', comentaba un promotor, 'si alguien viene a comprarnos sobre plano varios pisos le vendemos solamente uno'. 'En el pasado boom vendíamos a una misma persona todos los pisos que quería comprar. Pero cuando cayó la demanda algunos se encontraron con que no pudieron vender antes de escriturar y como no tenían recursos para hacer frente a varias hipotecas nos dejaron colgados con los pisos y sus hipotecas correspondientes'.

Los grandes grupos financieros no ofrecen demasiadas posibilidades de inversión inmobiliaria al pequeño ahorrador. Bancos y cajas han creado servicios de gestión de patrimonio inmobiliario para clientes individuales, pero siempre para personas con una cartera de inmuebles importante.

Otras alternativas

En todo caso, no sólo las revalorizaciones obtenidas por la compra y venta de inmuebles han permitido a los inversores resarcirse de los sinsabores de los mercados de valores. Es posible encontrar algunas alternativas que permitan beneficiarse de la buena marcha del sector. Una de ellas son los fondos de inversión inmobiliarios. En España, existen cuatro fondos de este tipo y su evolución en el año es destacable. La rentabilidad que acumulan en 2002 es del 6,9% de media. Superior a la que arrojan el resto de familias de fondos. Según BBVA y SCH, que gestionan algunos de estos fondos, el buen comportamiento se ha reflejado, a su vez, en un aumento del patrimonio y de los partícipes. 'El patrimonio se ha incrementado en un 35% respecto a 2001, y pensamos que seguirán su buena marcha pese a las dudas sobre el sector', explican en SCH. En BBVA, donde el patrimonio de su fondo ha aumentado un 65%, coinciden.

Otra alternativa de inversión la constituyen las sociedades de inversión inmobiliaria, un vehículo más sofisticado y novedoso que requiere la aprobación de la CNMV. Su constitución es similar a la de una sociedad anónima y requiere un mínimo de nueve millones de euros aunque algunos expertos recomiendan alrededor de 30 millones de euros para su gestión. La principal ventaja de estas sociedades radica en su fiscalidad, ya que tributan al 1% en el impuesto de sociedades. No obstante, para beneficiarse de esta ventaja hay que cumplir una serie de coeficientes, según Carlos Zamora, de SCH Activos Inmobiliarios: 'En dos años, el 50% del patrimonio debe estar invertido en vivienda, mientras que a los tres años, este porcentaje debe haber aumentado hasta el 90%'. Sin olvidar que se requiere un mínimo de 100 accionistas para su creación.

Para los expertos, las ventajas son evidentes, ya que además, a partir de un año, las plusvalías por las ventas tributan al 18% (15% a partir de enero de 2003). Actualmente sólo una está registrada en España (la de Vallehermoso), pero hay otros proyectos, del BBVA y el SCH, pendientes de autorización. El interés por estas sociedades, dirigidas a conocedores del sector, ha aumentado en los últimos meses del mismo modo que lo ha hecho la inversión en el sector dado su menor riesgo, mayor rentabilidad y el mal comportamiento de la Bolsa, según los expertos de Banif, cuya cartera modelo destina un 8% de la inversión a fondos inmobiliarios.

Además, el grupo francés Pierre & Vacances acaba de entrar en el mercado español con un producto de inversión inmobiliaria destinado al cliente individual. La compañía construye complejos turísticos tipo apartotel y los vende a particulares comprometiéndose a abonarles una rentabilidad de hasta el 4,5% anual por su inversión en el plazo de 10 años. Posteriormente, la compañía francesa se encarga de la gestión y comercialización de los complejos turísticos. Una de las novedades es que el comprador firma un contrato de arrendamiento con Pierre & Vacances de nueve años, de forma que la legislación española le permite recuperar en ese plazo el IVA abonado en el momento de la compra.

Pero la buena marcha del sector inmobiliario también ha tenido su reflejo en la Bolsa. El comportamiento de los sectores inmobiliario y constructor en los últimos dos años ha sido todo menos negativo. En el año, su evolución tampoco es despreciable teniendo en cuenta las caídas que arrojan otros segmentos. El sector de la construcción es de los pocos en positivo en la Bolsa española en 2002, con una ganancia del 2,2%.

Bien es cierto que a favor de estos sectores han jugado movimientos corporativos, que han provocado el cambio de accionista de referencia en Metrovacesa (adquirida por Bami), Dragados (por ACS) o Vallehermoso (por Sacyr), que dispararon el interés de los inversores. El alto precio alcanzado por muchos de estos valores y la decepción de los inversores al conocer que sólo un accionista lograba un precio con prima ha sido, para los expertos, una de las razones de su caída desde mediados de julio. Con todo, mantienen su apuesta por estas compañías. Los sólidos resultados de las constructoras en el primer semestre, en la mayoría de los casos de doble dígito, y el Plan de Infraestructuras, que asegura beneficios hasta 2007, invitan a pensar en una favorable evolución.

Inés Egido, de Caja Madrid Bolsa, sin embargo, alerta sobre los precios que presentan. Para esta experta, por PER, el sector está bastante alto, por lo que su recomendación es de neutral. Con todo, su favorita es FCC, a la que el castigo recibido ha dejado en niveles atractivos. 'Con un PER de ocho veces es la más barata, por lo que recomendamos acumular'. En Merrill Lynch recomiendan comprar ACS y Dragados, con un precio objetivo de 41 y 21,5 euros, respectivamente.

En el sector inmobiliario, más de lo mismo. Para los expertos, las últimas caídas obedecen a la ralentización económica y a la posible existencia de una burbuja inmobiliaria. En Merrill Lynch y Caja Madrid Bolsa, donde opinan que tal burbuja no existe ya que no hay alza artificial de los precios sino una alta demanda contenida, coinciden en señalar que los valores están baratos. Para Juan Carlos Calvo, de Merrill Lynch, que recomienda comprar Colonial, Vallehermoso y Urbis, el sector supone una buena oportunidad, ya que la bajada del precio de la vivienda no afectará a la cotización de estas compañías. 'La demanda remitirá pero se ajustará a la oferta'. 'Sus buenos resultados y los bajos tipos de interés aumentarán el interés por estos valores', sostiene Egido.

Financiación más barata para pisos más caros

La escalada que han registrado los precios de la vivienda en el último año, hasta el 15%, ha provocado que muchos ya hablen de un nuevo boom inmobiliario en España e incluso de una burbuja inmobiliaria. Pero detrás de esta subida, no sólo se esconde la demanda de viviendas de personas residentes en España y de la compra de viviendas secundarias por parte de residentes en el exterior, además del refugio que ha supuesto la inversión en inmuebles para los que han huido del mal comportamiento de la Bolsa. La prolongada etapa de expansión inmobiliaria en España no habría sido posible sin la bajada continuada que han experimentado los tipos de interés y sin la existencia de una financiación abundante y a buen precio. Y buen ejemplo de ello es el crecimiento que ha experimentado el saldo vivo del crédito del mercado hipotecario, que ha aumentado un 20,1% en agosto.Cierto es que la bajada del precio del dinero hasta el 3,25% actual ha provocado, a su vez, la subida de los precios de la vivienda, pero no es menos cierto, que este descenso ha hecho más asequible la adquisición de un inmueble y su financiación. No en vano, la revolución que han sufrido los plazos y los precios de las hipotecas ha provocado un crecimiento exponencial del crédito a las familias para la compra de viviendas, que ha pasado de representar menos del 10% de la renta bruta disponible de las familias en los ochenta a un 50% en 2001. A su favor ha jugado, sin duda, el desarrollo que ha experimentado el mercado hipotecario en España, que ha provocado una mayor y más flexible oferta de préstamos hipotecarios y mayores facilidades para hacer frente a los pagos, así como la bajada de los tipos que ha incidido sobremanera en los índices de referencia de las hipotecas. Baste, como ejemplo, el drástico descenso que ha experimentado el mibor -principal índice de referencia de los préstamos hipotecarios en España hasta 2000- que ha bajado 3,96 puntos en seis años. En un periodo de 10 años, este descenso es todavía mayor, de 10,96 puntos. Del 14,173% que estaba en septiembre de 1992 hasta el 3,236% actual. Una bajada que ha permitido a las familias mayores facilidades para hacer frente a la financiación de su vivienda. Además, ante la mayor demanda, las entidades financieras han aumentado su oferta con préstamos que financian hasta el 100% y el 110% del valor de tasación de la vivienda, ampliando los plazos de amortización de los créditos hasta los 35 años en algunos casos y creando nuevas formas de financiación, como las denominadas hipotecas revolving, que permiten hacer uso del capital amortizado, así como las hipotecas para los jóvenes, con condiciones más laxas para este sector. La mayor competencia en el sector y el uso de Internet como canal para contratar un préstamo hipotecario han presionado a la baja no sólo los precios de las comisiones de apertura y cancelación del préstamo sino también las de los tipos iniciales de los créditos, impuestos por las propias entidades. La comercialización a través de este canal ha provocado que el recorte de costes de las entidades se haya trasladado a los clientes. De este modo, en la actualidad, existen hipotecas con un interés de salida del 4% y del euribor más 0,45 puntos, en algunos casos exentos de comisiones. Las menores perspectivas de un inminente encarecimiento del precio del dinero a corto plazo y la caída que pueden experimentar con ello los índices del mercado hipotecario, hacen más atractiva, si cabe, la compra de una vivienda. La subida de los tipos, sin embargo, podría poner en serios apuros la economía de las familias, ya que no hay que olvidar que la compra de una vivienda supone más de seis veces el salario total anual de una familia.