Suelo, urbanismo y vivienda en España
El régimen del suelo, urbanismo y vivienda, que da título al seminario que, bajo el patrocinio del Consejo General del Notariado, se celebra estos días en la Universidad Internacional Menéndez Pelayo de Santander, es un tema de enorme actualidad. Más si se piensa que la ordenación del suelo y el régimen urbanístico no es competencia legislativa del Estado, sino de las comunidades autónomas, y que en el último año y medio se han aprobado y publicado seis Leyes del Suelo de otras tantas comunidades -Región de Murcia, Cantabria, Madrid, Extremadura, Cataluña y Asturias-. Es momento, pues, de analizar las novedades que esas recientes leyes presentan, en relación con las necesidades que tiene planteado el actual desarrollo urbanístico de nuestras poblaciones.
Pero, además, es también momento de realizar un examen de los resultados obtenidos por la ejecución de las leyes autonómicas que llevan ya algunos años de rodaje, como las de Navarra y de la Comunidad Valenciana -desde 1994- o Galicia -1997-, Castilla-La Mancha y La Rioja -1998-, y Aragón, Castilla y León y Canarias -1999-.
En todas ellas los objetivos que se pretenden son, generalmente, comunes. El desarrollo racional de las ciudades, la protección del entorno medioambiental tanto urbano como rural, la contribución equilibrada e igualitaria a los costos del desarrollo urbanístico y la distribución equilibrada de los beneficios del mismo y, en definitiva, la creación y puesta en el mercado de un número de viviendas suficiente y a precio asequible.
Con todo ello se pretenden cumplir los mandatos constitucionales de respeto al derecho de propiedad que se debe ejercer con arreglo a su función social, de protección a la libre empresa, de recuperación y conservación del medio ambiente y de promoción, para todos los españoles, de una vivienda digna.
De todo ello se deduce que el éxito de una legislación urbanística moderna reside en el adecuado equilibrio entre el interés de los propietarios de suelo urbano y urbanizable, las empresas urbanizadoras y promotoras, los adquirentes o consumidores de viviendas y la Administración como garante y protector final de todos esos intereses y del interés general de la comunidad.
También el régimen de viviendas está de plena actualidad, pues, aparte del Plan de Viviendas de Protección Pública 2002-2005, se trata de una materia muy sensible a cambios sociales y en constante evolución legislativa, tratando de cubrir al máximo las necesidades de protección de los adquirentes. En este sentido, cabe destacar la obligatoriedad de dar respuesta a los mandatos constitucionales de protección al derecho de todo español al acceso a una vivienda digna, al principio de seguridad jurídica en las compras de viviendas y la necesidad de protección a consumidores y usuarios de la vivienda considerada como producto de un mercado muy especializado.
Para afrontar con seguridad un análisis riguroso del suelo y la vivienda existen diversos puntos a tener en cuenta: la idea de creación de suelo como un producto propio de una actividad en la que se concentran elementos económicos, jurídicos y técnicos. Las denominadas actuaciones aisladas o edificatorias, es decir, las que se desarrollan en el ámbito de las ciudades y tienen por objeto la mera edificación sobre un solar o la reconstrucción o rehabilitación de edificios ya existentes. Los llamados sistemas de actuación, es decir, los métodos de programación del suelo urbanizable que permiten su urbanización. El análisis de la figura del agente urbanizador, creado en 1994 por la legislación valenciana, que se ha trasladado a otras legislaciones con perfiles más o menos similares, la especialidad de su estatuto jurídico y su papel en la gestión urbanística. Los mecanismos actuales de agilización de los procedimientos de aprobación de programas urbanísticos y de instrumentos de reparcelación y las posibilidades de futuro en tal sentido. Y, finalmente, el examen de la posición de los propietarios de suelo en los procesos de ordenación y urbanización y los mecanismos de protección y garantía de sus derechos.
Por lo que se refiere a la vivienda, su análisis pasa por contemplar la multiplicidad de garantías jurídicas al adquirente de viviendas, las actualmente existentes y las que en el futuro se puedan plantear. La nueva figura del Fondo de Reserva de las Comunidades de Propietarios, creada por la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal de 1999, que está por desarrollar y que puede dar mucho juego en el ámbito de las cuentas de las comunidades. Y, por último, el examen de la financiación de suelo y vivienda, pues es conocido que la mayoría de las transacciones sobre tales productos se realizan con financiación externa, especialmente de entidades de crédito.
En definitiva, la situación del mercado del suelo y la vivienda pasa por el difícil equilibrio que debe alcanzarse entre la intervención pública y la acción privada, teniendo en cuenta el punto de vista de los heterogéneos agentes económicos que actúan en el sector.