Los expertos creen que el 'boom' de la vivienda cede pero descartan la crisis
Los expertos consultados coinciden en definir el escenario actual como el principio del fin del boom y también todos están de acuerdo en que 'ni hay burbuja, ni la habrá'.Las cifras publicadas, un 15%, según Tinsa, y un 10,1%, según Sociedad de Tasación, han llegado a sorprender incluso a las propias fuentes, que han reconocido que no esperaban ya aumentos de esta cuantía. Así lo expresa el director gerente de Tinsa, Germán Pérez Barrio, quien admite que no es fácil justificar por qué continúan subiendo los pisos. 'Lo cierto es que la demanda sigue fuerte y las alternativas de inversión estando la Bolsa como está son inexistentes, eso es lo único que explicaría razonablemente este nuevo tirón de los precios', asegura.
Desde Sociedad de Tasación, principal empresa tasadora del país, se constata que 'está comenzando un cambio de tendencia, por lo que esperamos que la demanda de vivienda nueva previsiblemente se retraiga a lo largo del año'. No obstante, esta compañía mantiene que la principal y casi única razón que explica el fuerte tirón de los precios después de tres años seguidos con revalorizaciones por encima del 10% es la fortaleza de la demanda.
Por su parte, la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE) desconfía de estas cifras, que califica de desmesuradas, y asegura que ya comienzan a detectarse síntomas de agotamiento en la demanda de vivienda nueva, 'porque el ritmo de ventas ha caído ligeramente y si antes eran necesarias cuatro visitas de media para que un comprador se decidiera por una adquisición, ahora son necesarias seis visitas', explica Guillermo Chicote, presidente de APCE. En este contexto, la APCE no ve razonable que si los potenciales compradores están comenzando a disminuir los promotores apliquen subidas de precios de dos dígitos. 'No creemos que, dada la situación del mercado, las casas se encarezcan este año más allá del 7%', añade Chicote.
Datos de Fomento
Para los promotores, la culpa de esta espiral de precios la tiene de nuevo el precio del suelo, 'que mantiene su elevado coste y su falta de disponibilidad, lo que provoca que el empresario deba repercutir sobre los inmuebles la adquisición de nuevos solares', asegura Manuel Martí, secretario general de APCE.
Entre tanto, el sector espera con anhelo la publicación de las cifras de incremento de precios relativas al primer trimestre de este año que elabora el Ministerio de Fomento, ya que esta estadística está considerada como la más representativa, porque cuenta con los datos de más de 120.000 tasaciones. El retraso que acumula la publicación de este estudio viene motivado por la adaptación al euro de todas las series antiguas de evolución de precios. No obstante, fuentes de la Administración advierten que la cifra resultante se situará más cerca del 15% que del 10%.
Pero al margen de la discusión sobre qué estadística de precios es más fiable, y superado el debate sobre si lo que vivía este mercado era o no era un boom, ahora expertos, promotores, entidades financieras y consumidores se han enzarzado en discernir si hay o no burbuja inmobiliaria. Esta vez, donde parece haber consenso absoluto es en el contenido, y no tanto en la forma. Es decir, que lo que no está suficientemente admitido es qué se entiende por burbuja inmobiliaria.
Mientras los promotores sostienen que el término burbuja da a entender que es algo detrás de lo cual no hay nada, otros analistas lo definen como situación que puede derivar, por sorpresa, en una fuerte crisis o desplome.
Para el presidente de la Asociación Hipotecaria, Gregorio Mayayo, la clave está en la drástica reducción de los tipos de interés que se ha producido desde 1995 y que ha permitido que, aunque los precios se hayan disparado, las familias puedan seguir endeudándose por unos valores impensables hace menos de 10 años con tipos hipotecarios de hasta el 16%. 'Mientras ha habido una sensación de crecimiento patrimonial importante, el coste de amortización del crédito se ha mantenido suave y es eso lo que está alimentando la bonanza', explica Mayayo. El presidente de esta asociación coincide en pronosticar que no habrá crisis, ni desplome y, por tanto, ni hay ni habrá burbuja. Además, es uno de los analistas que estima que nada tiene que ver el perfil del inversor de Bolsa con el que se decanta por este mercado. 'Decir que quienes están generando ahorro se compran casas en lugar de acudir a la Bolsa, si no vende de inmediato, no lo está utilizando para especular', asegura. Por su parte, el jefe del Servicio de Estudios de Caixa de Catalunya, Xavier Segura, insiste en prever que los incrementos de precios cerrarán este año por debajo del 10% debido a la desaceleración de la demanda. 'En cualquier caso el contexto de estabilidad económica actual es un buen escenario para mitigar los efectos de una posible crisis', dijo.
Por último, el secretario general de la asociación madrileña de promotores, José Manuel Galindo, ve necesario para conocer muchas de las claves del sector un buen estudio sobre demanda y confirma la tranquilidad de sus profesionales, 'que siguen comprando suelo sin atisbos de una futura crisis'.
Todos los factores que calientan el mercado
Ni la fuerte demanda de primera vivienda de los nacidos en los setenta, ni la afluencia masiva de compradores procedentes de toda Europa en busca de casa en la playa, ni el dinero negro que desea ser regularizado, ni el temido efecto euro, ni siquiera los bajos tipos de interés por sí mismos son culpables del boom de precios de la vivienda. Sí lo es la conjunción de todos estos factores en un entorno económico que, a pesar de la desaceleración que ha registrado la actividad mundial, en España no ha logrado todavía destruir empleo.
Precisamente porque han sido numerosos los factores y no uno solo los que han contribuido a que el coste de las casas se haya disparado de media más del 50% desde 1997, dicha escalada ha tenido tan largo recorrido y, lo que es más importante, ahora ya nadie se atreve a pronosticar su final. Además, a la bonanza económica, al aumento del empleo y al efecto demográfico hay que sumar la auténtica revolución que ha acontecido en el mercado de los tipos de interés hipotecarios (los más bajos de la historia) y al interminable abanico de posibilidades que ofrecen las entidades bancarias a la hora de suscribir la temida hipoteca. Al alargamiento de los plazos, que alcanzan los 30 años, se suman las nuevas fórmulas que permiten endeudarse por el 100% del valor del inmueble o los créditos que incluyen el seguro de paro y permiten la suspensión temporal del pago de la cuota, así como los que además incluyen la posibilidad de volver a endeudarse por el capital ya amortizado. Toda una revolución.