El precio de las oficinas en Madrid vuelve a subir a los niveles del 'boom'

También el Ayuntamiento madrileño valoró en más de 6.010,1 euros cada metro cuadrado del edificio comprado al grupo Santander en la calle de Alcalá. Las dos operaciones han roto el techo del millón de pesetas por metro cuadrado establecido en 1990.

El mercado de inversión en oficinas está recuperando precios que no se alcanzaban desde finales de los ochenta y principios de los noventa, años en los que vivió su momento más álgido. El millón de pesetas (6.010,1 euros) por metro cuadrado pagado en 1990 por el Banco Sabadell en la plaza de Colón, en Madrid, para la ubicación de su sede ha permanecido durante más de una década como precio récord del mercado.

Dos operaciones recientes, realizadas también en Madrid, han ido más allá de este referente: la compra por el Ayuntamiento madrileño al Santander de Alcalá, 49, y la adquisición por el fondo de inversión alemán Deka a la sociedad Infinorsa de Castellana, 35. En ambos casos el precio pagado ha superado los 6.010,1 euros (un millón de pesetas) el metro cuadrado.

Algunos medios apuntan que ya en julio pasado la Mutua Madrileña Automovilista podría haber rebasado este precio en la compra al fondo de inversión holandés Rodamco de un edificio en la calle Fortuny, también en Madrid, por el que pagó 6.650 millones de pesetas.

Sí hay coincidencia en destacar la contribución del Ayuntamiento de Madrid a la escalada de precios o, dicho de otro modo, a esta cuando menos aparente revitalización del mercado de inversión. Los 201,3 millones de euros (33.500 millones de pesetas) por los que el Consistorio madrileño cerró en diciembre pasado la compra al BBVA de las sedes de los antiguos Banco de Comercio, Banco Hipotecario, y la adquisición al grupo Santander del inmueble que albergó la sede del antiguo Banco Central, supusieron la irrupción de un comprador atípico que adquiría de golpe tres edificios en un mercado en el que la obsolescencia de los inmuebles en oferta es la causa principal de las escasas operaciones de compraventa.

El edificio que fue sede del antiguo Banco Central, en Alcalá, 49, fue valorado en esta macrooperación en 15.000 millones de pesetas (90,2 millones de euros). Construido en 1918, está catalogado como edificio singular, lo que dificultaba su venta, y tiene una superficie sobre rasante de 11.835 metros cuadrados.

Castellana, 35, el edificio de oficinas adquirido por el fondo de inversiones alemán Deka, es un inmueble rehabilitado por su anterior propietario. Deka ha pagado 73 millones de euros (12.146 millones de pesetas) por alrededor de 11.000 metros cuadrados sobre rasante, que se reparten distintos inquilinos de primer orden. Las rentas están bastante actualizadas y oscilan en su mayoría entre las 5.000 y las 7.000 pesetas (30 y 42 euros, respectivamente) al mes por metro cuadrado.

Presión compradora

Son las primeras operaciones de compra de edificios de oficinas que rebasan los 6.010,1 euros (el millón de pesetas) por metro cuadrado. Jaime Pascual, director de inversiones del grupo consultor Aguirre Newman, advierte que existe 'una presión compradora generalizada'. Opina que 'se verán más operaciones por encima del millón, sobre todo cuando los edificios que se están rehabilitando vuelvan al mercado, porque la oferta actual es obsoleta'. 'Hay también edificios que se pagarían hoy por encima del millón de pesetas el metro cuadrado, lo que pasa es que no están en venta', precisa el directivo de Aguirre Newman.

Los inversores apuestan por edificios de calidad en el centro de la ciudad. Como centro quiere decir también mayor obsolescencia, las posibilidades para vender pasan por la rehabilitación. Un ejemplo es Castellana, 35. Pero hay más: la venta por Ferrovial y Morgan Stanley de los inmuebles que fueron sede de la antigua Caja Postal, en el madrileño paseo de Recoletos. Hypovereinsbank, Amancio Ortega y Alicia Koplowitz han ido adquiriendo distintos edificios de este conjunto tras su rehabilitación por sus anteriores propietarios.

Ferrovial y Morgan Stanley consiguieron vender a precios muy próximos al millón de pesetas el metro cuadrado. En el departamento de análisis de Jones Lang LaSalle consideran, al igual que en Aguirre Newman, que en Madrid 'hay demasiado producto de mala calidad o a precios sobrevalorados que, como es lógico, no acapara el interés de los inversores'. 'Hay dinero. Falta un acercamiento entre las posiciones de oferta y demanda para que empiecen a cruzarse operaciones', precisan.

Desde las dos compañías consultoras llaman la atención sobre el hecho de que si bien a euros (o pesetas) corrientes los inversores empiezan a superar la barrera de los 6.010,1 euros el metro cuadrado, en euros constantes los precios siguen todavía claramente por debajo de finales de los años ochenta o principios de los noventa.

Más de 500 millones de euros invertidos hasta marzo

 

 

 

 

La inversión en edificios de oficinas en Madrid y Barcelona ha superado los 500 millones de euros en los tres primeros meses de 2002. Supone un fuerte incremento respecto a los tres primeros meses de 2001 y ha sorprendido en parte a algunos analistas dado el reajuste de precios a la baja que viene experimentando el mercado de alquileres.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

En Jones Lang LaSalle advierten que la inversión hasta marzo de 459,42 millones de euros en el mercado de oficinas de Madrid y los 56,74 millones destinados al mercado de Barcelona hay que analizarla con cautela. 'Muchas de estas transacciones se negociaron durante 2001, aunque se hayan cerrado en 2002, lo que puede llevar a engaño a la hora de valorar la situación del mercado, especialmente por los propietarios vendedores', indican en la compañía consultora.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Jones Lang LaSalle destaca otra característica hoy del mercado de inversiones, 'la posición más atractiva de Barcelona como mercado más defensivo frente a la incertidumbre'.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Para CB Richard Ellis, la explicación de estas cifras 'podría estar en la etapa transitoria que atravesamos en el mercado de alquileres (en algún punto tendrán que mejorar) o también en la desfavorable coyuntura de otros sectores. Esta consultora no descarta tampoco 'el efecto euro, que ha atraído capitales sobrantes de otros sectores'. Además, 'con la venta de carteras inmobiliarias se ha producido un aumento de la oferta que antes era escasa y no de mucha calidad, propiciándose el acercamiento de fondos y entidades dispuestos a comprar', estiman en la compañía. Los cambios previstos en el patrimonio de muchas empresas auguran, según CB Richard Ellis, más volumen de operaciones para este año.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Los compradores más activos en los últimos meses son los fondos de inversión inmobiliaria, los fondos de pensiones y las compañías de seguros.