La demanda de oficinas se estanca por la indefinición de la economía

Que las empresas aparquen hoy las decisiones de contratar oficinas no quiere decir que no tengan que tomar la decisión en algún momento. 'Se están acumulando necesidades de demanda que saldrán de golpe en la medida en que mejoren las expectativas económicas', opina Pedro de Churruca, consejero director general de la consultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle. Los precios de los alquileres han descendido algo más del 6% respecto al último trimestre del año anterior. 'Los propietarios de oficinas son conscientes de que en estos momentos el hecho de bajar los precios no va a hacer que se incremente la contratación neta, sino que va a favorecer los movimientos de empresas de un inmueble a otro, sin que por ello se mejore verdaderamente la situación, de ahí que las bajadas sean moderadas', explica Manuel Garnacho, director de Marketing de Jones Lang LaSalle.

La consultora inmobiliaria presentó el pasado martes en Madrid y el día siguiente en Barcelona el informe de oficinas correspondiente al primer trimestre del año. En lo referido al mercado madrileño, el estudio refleja un aumento leve de la oferta, que ha situado la tasa de disponibilidad en el 3,21%.

Superficie disponible

Este aumento en un 0,7% de la superficie disponible se ha debido, por una parte, a que se han ido incorporando paulatinamente al mercado edificios que se van terminando, y por otra, a que las compañías dejan libres inmuebles al trasladarse a los que prealquilaron en 2001.

'Es una situación que afecta a todas las zonas', explica Manuel Garnacho. De los 84.000 metros cuadrados en los que ha aumentado la oferta de oficinas, 62.000 metros cuadrados corresponden a edificios nuevos, recién construidos', precisa Garnacho.

En lo que se refiere al mercado de inversión, en Jones Lang LaSalle consideran como características principales del primer trimestre del año la apuesta de los inversores, que se ha concretado en numerosas operaciones de compraventa; la posición de Barcelona como mercado defensivo frente a la incertidumbre y por la menor actividad respecto al año 2001, a pesar de que el volumen de inversión alcanzado durante el primer trimestre (516,16 millones de euros entre Madrid y Barcelona) refleje lo contrario. Muchas de las operaciones cerradas en 2002 se habrían ya comprometido en el último trimestre de 2001.

En Madrid existe quizás, según Jones Lang LaSalle, una mayor prudencia ante la situación que atraviesa el mercado de alquileres, reflejándose en el mayor cuidado a la hora de seleccionar las ofertas de inversión a estudiar y considerando siempre la posibilidad de que las rentas en alquiler sufran algunas correcciones más antes de que se recuperen de nuevo. 'En Madrid existe demasiado producto de mala calidad o a precios sobrevalorados. En Barcelona, en cambio, la carencia de producto es muy acusada en un mercado dispuesto a comprar', explica Manuel Garnacho.

En Barcelona, el mercado ha registrado en los últimos tres meses una leve reactivación. El volumen de contratación alcanzó durante el primer trimestre un total de 60.000 metros cuadrados, un 4% más que en el último trimestre de 2001, según Jones Lang LaSalle.

La oferta se ha mantenido prácticamente invariable en relación al trimestre anterior, ya que tan sólo ha disminuido en 1.000 metros cuadrados. La superficie disponible en Barcelona es de 145.000 metros cuadrados, lo que sitúa la tasa de disponibilidad en el 3,23%. 'A pesar de la escasez de oferta, sobretodo en el centro, existe mucho interés por invertir en Barcelona', asegura el director de inversión de Jones Lang LaSalle en la Ciudad Condal, Andrew McGregor.

Rentabilidad

'Barcelona se ha convertido en un mercado refugio, en el que los inversores perciben menos riesgos por la estabilidad en el precio de los alquileres', opina McGregor. En el área secundaria, en zonas como Poble Nou o Zona Franca, existe una mayor oferta, ya que se ha liberado espacio por el cierre de empresas de telecomunicaciones.

La rentabilidad mínima se mantuvo estable, tanto en la zona centro, con una rentabilidad mínima del 6,25%, como en la periferia, donde las rentabilidades se sitúan en torno el 7,5%. Según McGregor, 'los inversores nacionales son los únicos dispuestos a comprar con rentabilidades por debajo del 6%, mientras que los internacionales, con una capacidad de compra de mayor envergadura, no están dispuestos a negociar si no obtienen una rentabilidad mínima del 6% y en algunas ocasiones del 7%'.

Los precios de alquiler de oficinas también se mantuvieron estables durante este último trimestre. El coste anual del alquiler del metro cuadrado en el paseo de Gracia o en la Diagonal se sitúa cercano a los 300 euros, mientras que en la periferia está en torno a 150 euros al mes.