Los referentes del mercado hipotecario
A la hora de contratar un préstamo a tipo variable es fundamental conocer que existen varios índices de referencia, cuya evolución determinará la cuota mensual
Contratar un préstamo hipotecario puede convertirse en un verdadero quebradero de cabeza si al aluvión de ofertas de las distintas entidades se une el desconocimiento de las opciones que ofrece el mercado hipotecario. Para empezar, el prestatario puede encontrarse ante la disyuntiva de elegir entre un préstamo a tipo fijo o, por el contrario, a tipo variable, y dentro de éste las diferentes posibilidades que existen. De ahí que sea conveniente estudiar el que más se ajusta a sus necesidades, valorando el periodo de amortización, el interés, la cuota mensual, etc.
Ante esta duda, los expertos son categóricos: cuando el plazo de amortización es largo, conviene inclinarse por los préstamos a tipo variable, que presentan niveles más bajos y aunque hay que asumir el riesgo de las posibles subidas de los tipos de interés, este mismo factor también puede jugar a favor en caso contrario. Hay que tener en cuenta que en un préstamo fijo la cuota es la misma a lo largo de toda la vida de la hipoteca, mientras que en uno variable la factura mensual fluctuará en función de los tipos de interés. En los últimos años, la tendencia descendente del precio del dinero ha presionado a la baja los índices del mercado hipotecario, por lo que, actualmente, la cuota es más baja en estos créditos.
No hay que olvidar que el tipo de interés es uno de los aspectos fundamentales del préstamo, junto con el plazo y el importe del crédito, ya que determinará la cuota a abonar en los siguientes años. Y para eliminar el riesgo del tipo de interés, las entidades toman como referencias índices de distintos mercados, 'de ahí que cada indicador refleje el comportamiento de un mercado distinto', señala Gregorio Mayayo, presidente de la Asociación Hipotecaria. Estos indicadores serán después los que se apliquen a los préstamos hipotecarios a tipo variable a la hora de revisar y actualizar su interés. Además, garantizan al cliente que cuando se revise el interés de su préstamo éste quedará ajustado a los precios del mercado.
De hecho, de ellos depende, y no del tipo inicial que rige el primer año más o menos, el tipo de interés que se pagará durante prácticamente toda la vida del préstamo.
No hay índices caros o baratos
Actualmente existen varios índices que son elaborados mensualmente por el Banco de España y que se denominan índices de referencia de los préstamos hipotecarios. El euribor, el índice de los bancos, el de las cajas, el del conjunto de entidades, el rendimiento interno de la deuda pública y el índice de la CECA son las referencias que tienen la categoría de oficiales y en cuya determinación no pueden influir ni las entidades financieras ni los prestatarios.
A la hora de contratar el préstamo es fundamental conocer cómo se calculan estos índices, así como su mayor o menor sensibilidad a las oscilaciones del tipo oficial. Así, el euribor, al estar ligado al mercado monetario, es el más sensible a las oscilaciones del precio del dinero. 'Es la referencia que recoge los movimientos del mercado de forma más rápida', señala Concha Blanco, de Uno-e. Este índice, que sustituye al mibor desde el 1 de enero de 2000, es la media aritmética simple de los valores diarios del tipo de contado publicado por la Federación Bancaria Europea para las operaciones de depósito a plazo de un año, calculado a partir del ofertado por una muestra de 57 bancos para operaciones entre entidades de similar calificación. El mibor, al que siguen ligados multitud de préstamos hipotecarios, es el tipo de interés al que las entidades bancarias se prestan dinero en el mercado interbancario de Madrid. Su evolución es casi igual a la del euribor y aunque se sigue calculando, ya no se puede contratar y terminará por desaparecer, según las autoridades monetarias.
Pero pese a los bajos niveles que presenta, hay que tener en cuenta que el euribor es uno de los más volátiles, ya que está sujeto a los movimientos del mercado interbancario. 'Cuanto más vinculado esté el índice al precio del dinero, más sobresaltos sufrirá el cliente en su cuota', explica Mayayo. 'El ciudadano deber ser consciente de que al registrar más subidas y bajadas que el resto de los indicadores no es de los más estables', añade. En el último año, el euribor ha sido, de todos los índices el que se ha mantenido en un nivel más bajo, lo que no significa que continúe así en los próximos meses. No en vano, y frente a la tendencia descendente que ha continuado desarrollando el resto, ya ha registrado leves repuntes.
Los índices de las entidades financieras, al estar calculados en función de la media de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios nuevos con un periodo superior a tres años, recogen las oscilaciones con más lentitud. Aunque existen tres clases diferentes dentro de esta modalidad, esto es, bancos, cajas y conjunto de entidades, las diferencias entre ellos son escasas. 'Habitualmente el índice del conjunto de entidades se mueve entre los otros dos, ya que este indicador es la media de los dos anteriores', señala Mayayo.
Además están el índice de la CECA y el de la deuda pública. El primero es el tipo medio de las operaciones de préstamos personales de uno a tres años y de los préstamos con garantía hipotecaria para la adquisición de vivienda libre a un plazo de más de tres años. Por lo general, el nivel de este índice es superior al resto debido a que incluye los préstamos personales en su cálculo. No obstante, a su favor tiene que es uno de los índices más estables, como refleja su evolución en los últimos tres años. 'Pese a su alto nivel puede ser una buena opción si se aplica un diferencial negativo', señala Mayayo.
Para los que huyan de los sustos, el índice de la deuda pública puede ser una buena opción, aunque, como señalan en Caja Madrid, 'muy pocas entidades lo ofertan'. Este indicador, que se calcula sobre la rentabilidad media a la que se negocian los bonos del Tesoro entre dos y seis años de plazo, es uno de los más estables, con lo que las cuotas sufrirán menos alteraciones a lo largo de la vida del préstamo.
Una vez conocidos todos los índices, se preguntará ¿cuál de ellos es el mejor?, ¿cuál me conviene más? A simple vista, la mayor diferencia se deriva del nivel que presenta cada uno. Mientras el euribor está en el 3,48%, el de la CECA está en el 6% y el de la deuda, en el 4,1%.
¿Esto significa que si mi hipoteca está ligada al euribor pagaré menos a lo largo del plazo de amortización? La respuesta, según los expertos, es negativa. Así, Mayayo, considera que no hay índices más caros o más baratos, ya que la cuota total del préstamo dependerá del margen o diferencial que se añada y del redondeo en caso de que se aplique. 'Seleccionar de forma aislada un índice u otro no tiene sentido, ya que la elección debe hacerse teniendo en cuenta la operación global, esto es, diferenciales, redondeos, comisiones y plazos. Sólo así se podrá elegir el índice que más interesa', apunta un especialista.
De ahí que sea fundamental tener en cuenta el diferencial que se aplica a los índices, ya que el margen que se añade no es el mismo en todos los casos. No obstante, un diferencial superior a cero en los índices de las entidades supone una cuota mayor a la del resto, al ser estos indicadores una media de los préstamos concedidos a más de tres años. Habitualmente, en el caso de los índices de bancos y cajas, dicho margen suele ser menor -entre cero y 0,60 puntos- que el que se aplica al euribor, que oscila entre los 0,45 puntos y los 1,75 puntos. La razón, según Mayayo, es muy sencilla: 'El euribor suele partir de un valor más bajo y para igualarlo al mercado se añade un diferencial mayor'. 'No obstante, los principales índices de referencia acaban recorriendo el mismo camino'.
Por otra parte, y aunque el cliente es libre de elegir el préstamo que mejor se adapta a sus necesidades, es importante saber que no se puede negociar el índice de referencia como un elemento aislado del préstamo, ya que como apunta Blanco, 'cada hipoteca está diseñada para tener un indicador'.
Más de la mitad de las hipotecas utiliza el euribor
Aunque no existen datos oficiales sobre el número de hipotecas que están ligadas a los diferentes índices, lo cierto es que, según las entidades de crédito, más de la mitad de las hipotecas en España utiliza el mibor o, en su defecto el euribor, como referencia.
No en vano hay entidades que tan sólo conceden hipotecas ligadas al euribor, como sucede en Bankinter. La razón, según los especialistas, es sencilla. 'Es el más claro para el cliente, el más conocido y el que resulta más fácil de entender', apunta Concha Blanco, de Uno-e.
Pero detrás de esta elección se esconde la tendencia descendente que ha desarrollado en los últimos años. 'Es el índice que más ha descendido, por lo que las nuevas hipotecas se han contratado con este indicador', señalaban desde Caja Madrid. 'En los últimos años, entre el 60% y el 70% de los préstamos estaban ligados al mibor. Una cifra que ha aumentado hasta el orden del 80% debido a las bajadas que ha experimentado este índice', añaden fuentes de la misma entidad. Lo contrario sucede si los tipos empiezan a repuntar. 'La gente se asusta y prefiere contratar los índices más estables', explica un experto. Esto es, el índice de bancos, cajas y conjunto de entidades, que son más o menos contratados según la entidad de crédito en cuestión. Así, mientras el índice de las cajas es el segundo más utilizado -detrás del mibor- en estas entidades, el de los bancos ocupa el mismo lugar en estas entidades, aunque con un porcentaje sensiblemente menor.
Estas cifras dan una idea del número de hipotecas que están ligadas al resto de los índices. La mayoría apunta que el índice de la deuda es el menos utilizado; de hecho, pocas entidades lo ofrecen a sus prestatarios. Y lo mismo sucede con el índice de la CECA.