Las inmobiliarias dudan sobre la rentabilidad del proyecto Chamartín

El mayor proyecto urbanístico de España, la operación Chamartín, despierta demasiadas incertidumbres entre los agentes inmobiliarios. Lo primero que se preguntan es quién es realmente el promotor de este proyecto, situado en el norte de Madrid. 'Las negociaciones entre Administraciones central, autonómica y local son elementos exógenos que pueden condicionar las rentabilidades', opinan. Recuerdan los nueve años consumidos por las tres Administraciones para llegar a un acuerdo que ha desbloqueado el proyecto, pero que debe abordar en su próxima fase el plan de actuación de reforma interior.

Quién promueve la operación Chamartín? ¿Cómo puede calcular un inversor que decida entrar en el proyecto los costes financieros y la rentabilidad en una larguísima operación en la que no están definidos los plazos? ¿Cómo se va a dividir el ámbito de actuación? ¿Qué va a hacer la oposición cuando tenga responsabilidades de Gobierno? ¿Qué va a pasar con los reversionistas?

Los agentes del mercado inmobiliario ven demasiadas incertidumbres en la operación Chamartín, o prolongación de la Castellana, como ha sido rebautizada esta actuación urbanística a desarrollar en el norte de la ciudad de Madrid.

Los interrogantes anteriores son algunos de los desgranados por promotores, comercializadores y consultores inmobiliarios asistentes a una jornada de trabajo, organizada en Madrid el pasado miércoles en Madrid por el Instituto de Fomento Empresarial sobre las oportunidades que para la iniciativa privada puede ofrecer este proyecto.

El director de Suelo y Expansión de Grupo Riofisa, Carlos Escorial, resumió algunos de los interrogantes despertados entre los promotores inmobiliarios que han analizado el proyecto. 'Tenemos serias dudas de que sea una promotora única', explicó Escorial. [La explotación de los derechos urbanísticos de la operación Chamartín fue adjudicada por Renfe a Argentaria en 1993. Argentaria (hoy BBVA) creó una sociedad al efecto denominada Duch].

'Las negociaciones entre las Administraciones (central, autonómica y local) son elementos exógenos que pueden condicionar las rentabilidades, por eso me preguntaba antes quién es el promotor del proyecto', aclaró el directivo de Grupo Riofisa.

Carlos Escorial recurrió a algunas de las características que, según el diccionario, definen al promotor: 'Iniciar una cosa procurando su logro'. 'Las Administraciones', advirtió a continuación, 'están marcando unas pautas para un proyecto que tiene en este momento un final desconocido'. En su opinión, la operación Chamartín depende mucho de cómo vayan las negociaciones entre las distintas Administraciones y atribuye a las vicisitudes negociadoras 'el desequilibrio importante que presentan los desarrollos que se dicen que están previstos'.

Oferta de oficinas

José Barta, presidente de Barta & Partners, ha analizado el impacto de la prolongación de la Castellana en el mercado de oficinas de Madrid. La superficie destinada a oficinas la han situado inicialmente las tres Administraciones en una horquilla de entre 500.000 y 1.900.000 metros cuadrados. De un parque actual de oficinas estimado en 10.807.000 metros cuadrados, Madrid pasará en 2012 -por poner un horizonte de finalización del proyecto- a un parque que estará en un entorno de 14 millones de metros cuadrados. 'Con el parque actual de oficinas tenemos más metros cuadrados proporcionalmente que París, si lo analizamos en relación con el producto interior bruto (PIB)', explicó Barta.

El presidente de la sociedad Barta & Partners estima que 'para que Madrid pueda mantener en 2012 su posición actual en oficinas, el PIB madrileño debería tener un crecimiento anual sostenido del 3,12%'. '¿Qué va a suceder?', se pregunta Barta. Su opinión es que se cambiarán para vivienda usos que en el proyecto han sido previstos inicialmente para oficinas.

El cambio de uso de oficinas a vivienda tiene algunos precedentes. Ya se hizo entre 1993 y 1995 en el parque empresarial madrileño de Las Rozas y en el Pasillo Verde Ferroviario de Madrid, proyectados anteriormente, en pleno auge del mercado de oficinas.

Menos del 12% de la oferta de vivienda en Madrid

 

 

 

 

La operación Chamartín acogerá alrededor de 20.000 viviendas, de las que una parte serán viviendas protegidas y de precio tasado. Paul Wakefield, director del departamento de suelo del grupo consultor Aguirre Newman, ha estudiado el efecto de la prolongación de la Castellana en el mercado residencial de Madrid. Estima que el peso de esas alrededor de 20.000 viviendas sobre la próxima oferta de pisos prevista en los grandes desarrollos residenciales de la ciudad no llega al 12% del total. Wakefield advierte que 'la vivienda libre tendrá que salir a un precio muy alto para que los promotores obtengan una suficiente rentabilidad media entre vivienda libre y vivienda protegida'.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

En cuanto a las zonas verdes -comunidad y Ayuntamiento de Madrid han asegurado que será equivalente a la mitad del Retiro madrileño-, los cálculos realizados por Paul Wakefield dicen que la prolongación de la Castellana dispondrá de menos zonas verdes que los planes de actuación urbanística (PAU) del norte de la ciudad. 'Mientras que en los PAU se da una relación de 87 metros cuadrados de zona verde por vivienda, en la operación Chamartín la relación prevista es de 20 metros cuadrados de zona verde por vivienda'.