Cómo lidiar con dos hipotecas

Cambiar de casa puede convertirse en un quebradero de cabeza, y más si sobre la vivienda actual pesa aún carga hipotecaria. Las soluciones para hacer frente a este doble desembolso pasan bien por realizar una novación, bien por cancelar la hipoteca, aunque hay opciones intermedias.

En ocasiones, cambiar de vivienda puede convertirse en una pesadilla, sobre todo si aún no se ha terminado de pagar la actual y no se ha hecho efectiva su venta. En estos casos, a la letra mensual del préstamo hipotecario se le puede añadir el importe de entrada de la nueva casa o el adelanto o señal que requiere el vendedor de la nueva vivienda. Una cantidad de la que, en muchos casos, no se dispone.

Ante esta disyuntiva, al hipotecado se le presentan varias opciones. Una de ellas consiste en ampliar la cuantía del principal mediante una novación, operación por la que se modifica alguna de las condiciones del préstamo hipotecario. Esta variación de las condiciones estipuladas en el contrato del préstamo puede realizarse en un documento privado o bien mediante escritura pública. Mientras que en el primero no habría que afrontar gastos adicionales, en el segundo habría que hacer frente a los honorarios del notario y del registro. Sin duda, una diferencia importante en lo que a gastos se refiere.

Sin embargo, beneficiarse de las ventajas de una escritura privada no depende del hipotecado, esta elección dependerá de la entidad. No sólo eso, en algunos casos a los gastos que genera la escritura pública puede añadirse una comisión en concepto de novación que cobran algunas entidades y que puede suponer alrededor del 0,50%.

Pese a todo, esta opción suele ser más barata que la de constituir una nueva hipoteca -que permita hacer frente a los gastos de la nueva vivienda-, donde a los gastos de notario y registro habría que añadir la comisión de apertura y los impuestos.

Pero para hacer frente a este desembolso, las entidades ofrecen otra posibilidad, la concesión de un crédito, denominado puente, cuyas condiciones suelen ser más ventajosas que las de un préstamo personal al uso. Y más si el hipotecado va a ser cliente de esta entidad.

Además existe otra posibilidad: constituir una hipoteca sobre la nueva vivienda sin haber cancelado el préstamo de la antigua casa. Este supuesto dependería de la capacidad de pago del hipotecado y de la propia entidad.

Para facilitar estas operaciones, algunas entidades disponen de hipotecas específicas. Es el caso de la hipoteca Casa x Casa de La Caixa, una modalidad de préstamo que permite sincronizar las dos operaciones, la compra de la nueva vivienda y la venta de la actual. Se trata de una doble operación hipotecaria, ya que ofrece una financiación del 80% del valor de la casa nueva y, además, se puede obtener hasta el 80% del valor de la casa actual. Todo ello con la ventaja de que las cuotas de las dos hipotecas se pueden acoger a un periodo de carencia de 24 meses, durante el que sólo se pagarán intereses. El tipo de interés incial es del 5,75% el primer año y el resto del periodo resultaría de sumar al índice de las cajas 0,25 puntos. La comisión de apertura oscila entre el 0% y el 1%.