La amarga medicina de los bancos centrales para la vivienda de los jóvenes
Con la regulación actual es muy difícil para una gran parte de la población disponer de crédito para comprar una casa
El INE estima un crecimiento promedio de unos 350.000 hogares entre 2026 y 2027, pero si fuésemos conservadores y fijásemos ese incremento en torno a 200.000, el mismo que el año pasado, el déficit de vivienda continuaría acumulándose en el próximo bienio. Será a menor ritmo, pero se acercará a las 800.000 unidades, es decir, la construcción solo habrá dado respuesta al 48% de los nuevos hogares creados.
Con la regulación actual es muy difícil para una gran parte de la población, sobre todo jóvenes o personas sin un elevado ahorro previo, disponer de crédito para comprar una vivienda. Si bien son muchos los agentes que intervienen en el mercado inmobiliario, entre los más determinantes están los bancos centrales porque su normativa facilita o restringe el acceso a la financiación bancaria; sin embargo, no sufren las críticas de la opinión pública al parapetarse detrás de los bancos, a quienes controlan.
Para poder comprar una casa, los hogares necesitan disponer de liquidez y para ello son esenciales los bancos y sus préstamos con garantía hipotecaria. Los criterios para acceder a ellos son la clave para que se endurezcan o alivien las restricciones. Los costes para el banco por conceder hipotecas están altamente intervenidos por la regulación bancaria; en concreto, se penaliza la concesión de hipotecas en las que el importe del préstamo exceda cierto porcentaje del valor tasado de la vivienda, loan to value (en adelante, LTV). En primer lugar, la regulación establece requisitos de ponderación del riesgo diferentes en función del importe de la hipoteca respecto al valor del inmueble. Como norma general, un valor tasado de la vivienda (LTV) superior al 80% implica mayores exigencias de capital, que aumentan según la cantidad que sobrepase ese porcentaje.
En segundo lugar, se añaden limitaciones a la titulización de los activos hipotecarios con un LTV superior al 80%. Esta restricción opera en el mismo sentido del encarecimiento de la financiación porque no permite transformar el riesgo del balance (traspasarlo a un tercero) y captar financiación más barata. Al ser regulatoriamente más caro para la entidad, un préstamo con LTV superior al 80% conlleva un tipo de interés implícito teóricamente más elevado.
En España, antes de la crisis inmobiliaria el sobrecoste para los bancos de un LTV alto apenas tenía relevancia porque la referencia para fijar el valor de tasación estaba habitualmente muy por encima del valor de compra. Ello permitía en la práctica dar hipotecas con valor del préstamo respecto al precio de venta de la vivienda (LTP) cercano o superior al 100% y seguir cumpliendo con la limitación al 80% del LTV. Así, la mayoría de los hogares podía acceder a la compra.
Tras la crisis financiera entraron en vigor varios cambios regulatorios que pudieron contribuir a la aproximación del precio de tasación al de compra, es decir, a la convergencia entre LTP y LTV. En el año 2013 se promulga la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, que buscaba aumentar la independencia de las sociedades de tasación, las cuales estaban participadas en un gran porcentaje por las entidades de crédito que daban las hipotecas.
Para ello, se limitó la participación máxima que podían tener las entidades de crédito en estas sociedades de tasación y se obligó a estas últimas a establecer mecanismos adecuados de independencia en el caso de que sus ingresos totales derivasen en, al menos, un 10% de su relación con una entidad de crédito.Por otra parte, las restricciones de financiación exterior que afrontaron los bancos españoles desde el inicio de la crisis financiera global, en 2007, les obligaron a reducir de forma drástica su exposición al riesgo, lo cual implicaba reducir la financiación en los tramos con mayor riesgo (LTP elevados). Como consecuencia de esa regulación financiera, la oferta hipotecaria ha segmentado el mercado en dos bloques separados por el umbral del 80% de LTV del préstamo. Esto, a su vez, divide a los demandantes en dos tipos de hogares: los que acceden a préstamos hipotecarios con LTV inferior al 80%, que disponen de ahorro elevado y encuentran un tipo de interés relativamente bajo, por lo que el coste de la compra es inferior al del alquiler; y aquellos hogares que no acceden a préstamos hipotecarios con LTV inferior al 80%, cuyo ahorro es reducido y, por tanto, se enfrentan a tipos de interés inasumibles. Para estos, el coste del alquiler es muy inferior al coste de la compra.
Según las estimaciones publicadas en la revista Información Comercial Española, en España, con esa restricción financiera, en torno al 50% de los hogares que actualmente están en régimen de alquiler tendrían que esperar más de 30 años para acceder a la compra a través del ahorro, y sin ella, esa cifra bajaría al 26% de los hogares.
El establecimiento del umbral de financiación a través de la regulación genera a los bancos un sobrecoste que trasladan a los hogares, de modo que para muchos es imposible acceder a una hipoteca. Así, los cambios en las condiciones regulatorias y de acceso a financiación de los bancos tras la crisis de 2008 han expulsado a muchos hogares de un mercado en el que existe la posibilidad de comprar o alquilar, y los han abocado a otro en el que el alquiler es la única opción económicamente viable. La consecuencia es un incremento del precio del alquiler por la mayor demanda. En la práctica, los recursos de los bancos solo están disponibles para los hogares que disponen de la liquidez obligada para acceder al mercado de préstamos con LTV inferior al 80%. Estos tienen prioridad sobre hogares jóvenes de renta alta, sin ahorro acumulado y sin posibilidad de recurrir a patrimonio familiar, pero con una elevada capacidad de pago (bajo riesgo) y que permitirían al banco obtener un tipo de interés elevado y, por tanto, mayor rentabilidad.
Los bancos centrales siguen la recomendación de Benjamin Franklin: “Una onza de prevención vale una libra de cura”, pero no parece que hayan encontrado todavía la proporción adecuada para resolver el problema del acceso a la vivienda de los jóvenes.