Inversión inmobiliaria habitacional, necesidad y oportunidad
La movilización de los mercados de capital privado son parte de la solución del problema de la vivienda
A día de hoy, la inversión en activos alternativos, y en particular en inmobiliario, se encuentra en un proceso de democratización, gracias al interés de los inversores y buenas rentabilidades durante los últimos años y también por el auge de vehículos de inversión especializados, que han ofrecido la posibilidad de aprovechar las oportunidades a través de equipos gestores altamente profesionalizados.
España actualmente se está enfrentando a un gran reto generacional, un problema inmobiliario ante la falta de soluciones residenciales y habitacionales (conocido como sector living). Existe una tensión creciente entre la preocupante escasez de oferta y una demanda que no para de crecer. Dicho reto es, a su vez, una oportunidad de inversión, siempre que se favorezca un desarrollo inmobiliario que cubra las necesidades de la población actual y futura. Desde A&G consideramos que una de las estrategias deseables para capturar este valor latente es la inversión a través de fondos no cotizados, debido a la capacidad demostrada de identificar oportunidades de inversión que, por un lado, no se encuentran al alcance de la inversión particular y que, por otro lado, no son inversiones típicas que inicialmente serían consideradas por otros vehículos cuyo principal objetivo es la obtención de rentas derivadas del alquiler inmobiliario.
Para entender el mercado y su potencial, debemos reflexionar sobre tres cuestiones básicas: cómo hemos llegado a esta situación de mercado, qué se puede hacer para revertir el problema y cómo invertir para capturar la oportunidad generando valor.
De acuerdo con el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, el ritmo de producción de vivienda ha descendido drásticamente durante los últimos 20 años, cuando en España se visaban más de 860 mil viviendas en 2006 (máximo histórico), pasando por 34 mil viviendas en 2013 (mínimo) y estando actualmente estancado en niveles de 100 mil visados al año desde 2018. El déficit de vivienda es especialmente preocupante en determinados submercados como Madrid, Barcelona, Valencia o Málaga. Además, la inflación española generalizada en la construcción y la falta de mano de obra no han ayudado a mejorar la situación.
Por otro lado, la escasez de suelo residencial es otra variable que limita la generación de nueva oferta; los planes generales de ordenación urbana se han ido consumiendo durante los últimos años y han sido pocas administraciones las que han implantado nuevos planes. En las principales áreas metropolitanas de España los planes se encuentran casi agotados generando mayores barreras de entrada e incapacidad de producción de oferta de calidad y asequible allí donde es demandada.
En segundo lugar, es conveniente analizar las variables que explican el incremento de la demanda, aupada principalmente por el crecimiento poblacional generado por los flujos migratorios (desde el extranjero a España y considerando el efecto concentración de la población española en áreas metropolitanas). La población total de España se incrementó en más de medio millón durante 2023 (+1.06%), marcando un nuevo máximo histórico con 48.6 millones de habitantes (según el INE, España ganará 4.2 millones de habitantes hasta 2037). La disminución del tamaño medio de los hogares supone efecto multiplicador de la demanda de hogares, siendo actualmente de 2.38 personas por hogar, y con perspectivas de seguir decreciendo los próximos 10 años hasta 2.1 personas.
Además, la concentración de los saldos migratorios sobre determinadas áreas metropolitanas genera un mayor desequilibrio al analizar cada submercado. Desde 2018 la población de Barcelona metropolitano creció un 5.1%, mientras que Madrid metropolitano lo hizo un 4.9%.
Todo lo anterior ha llevado al sector español a un incremento de precios en todas las tipologías de solución residencial. Por ejemplo, desde 2019 el precio medio de alquiler creció un 28% en España. Madrid y Barcelona han experimentado incrementos del 25% y 33%, respectivamente. Según Idealista, el esfuerzo (porcentaje de los ingresos destinados a viviendas) para alquilar una vivienda de dos habitaciones supera el 30% recomendado por los expertos. Barcelona es la que mayor porcentaje de los ingresos del hogar exige (43%), seguida por Palma (41%), Málaga (40%), Madrid (38%) y Valencia (38%). Los precios medios de venta de vivienda también han experimentado incrementos del 22% de media a nivel nacional desde 2019; mientras que Barcelona ha crecido solo un 7%, Madrid concentra crecimientos del 23% durante el mismo periodo.
Finalmente, es importante mencionar que los cambios en los estilos de vida, sumado a la escasez de producto de calidad, ha contribuido también a la materialización de nuevos formatos inmobiliarios dentro del mercado de alquiler: co-living, co-housing, flex living, senior living, etc. A pesar del interés histórico de los españoles en comprar una vivienda en propiedad, la tasa de alquiler en España se está incrementando (actualmente un 23% frente a la media europea del 34%), y esto no solo se explica por nuevos estilos de vida, sino que el alto precio de compra y la falta de ahorro de los españoles imposibilita la compra y fuerza a una parte de la población al alquiler; efecto que retroalimenta la aparición de productos de alquiler mejor adaptados a las necesidades cambiantes. La solución a la realidad actual no es sencilla y requiere de una serie de acciones e iniciativas que aborden el problema desde distintos frentes.
¿Hasta dónde deben llegar las administraciones públicas para flexibilizar y facilitar nuevos desarrollos inmobiliarios? ¿Es posible fomentar nuevos destinos laborales en España que permitan relajar la tensión migratoria? Lo que parece una realidad es que la solución no será única. Además de la actividad política y medidas concretas para generar más suelo o dar la oportunidad de regenerar o rehabilitar ciertas zonas residenciales, el capital privado desde participar en la solución de este problema. Debido a la dimensión del problema y el volumen de capital necesario para afrontarlo, los fondos de inversión especializados en este tipo de estrategias podrían ayudar enormemente y al mismo tiempo ser una buena alternativa de inversión.
Estamos convencidos de que la movilización de los mercados de capital privado son parte de la solución, participando en el desarrollo de ciudades mediante la promoción de activos adaptados al nuevo contexto de mercado, en definitiva, trabajando en satisfacer a una demanda que no encuentra soluciones adecuadas a su presupuesto.
Jaime Trigo Muñoz es director de inversiones en el grupo A&G.
