La necesidad de ampliar el alcance de la política de vivienda
La crisis no se resuelve por medio de proyectos masivos de construcción
En materia de vivienda y suelo se puede hablar de fallo de mercado. Este último informa de la demanda satisfecha, pero no aporta información sobre quienes no pueden acceder a una vivienda, en propiedad o en alquiler, por falta de recursos. La insuficiente oferta de viviendas a un coste moderado puede considerarse como el principal fracaso del capitalismo democrático. Existe en España una situación de difícil acceso a la vivienda para la mayor parte de la población.
El evidente fallo de mercado en el caso de la vivienda y del suelo hace necesaria la intervención de las administraciones públicas. Se trata de ayudar a que dispongan de vivienda los colectivos más vulnerables, entre los que destacan los jóvenes que acceden por primera vez a una vivienda. La actuación de las administraciones públicas en España resulta un tanto complicada. Suelo y vivienda son competencias exclusivas de las comunidades autónomas, pero la mayor parte de los recursos aportados proceden del gobierno estatal.
La proporción de hogares en los que el esfuerzo de acceso supera la tercera parte de los ingresos en España está por encima del 40%. La asequibilidad es el esfuerzo económico y financiero que han de realizar los hogares para hacer frente al precio y acceder así a la vivienda. La actual es una crisis de asequibilidad. El grado de cobertura de las necesidades de vivienda resulta en España inferior a los niveles alcanzados en otros componentes del estado bienestar, como la educación, la sanidad y las pensiones. La actual crisis de la vivienda aumenta las desigualdades y puede terminar afectando negativamente al resto del estado bienestar.
Los precios y los alquileres de la vivienda están desacoplados respecto de los niveles de ingresos de los hogares, por la condición de activo que tiene la vivienda. Más de la mitad de las ventas de 2023 se pagaron al contado, sin necesidad de acudir a una hipoteca, lo que revela que numerosos adquirentes son inversores. Tras la crisis de 2008 los precios disminuyeron pero permanecieron elevados, lo que desvió la demanda hacia el alquiler, ante la escasez de oferta de vivienda en propiedad de precio asequible. En este contexto la política de vivienda es más que necesaria y debe de orientarse a resolver el problema de acceso. Numerosos hogares alquilan habitaciones en lugar de pisos completos ante la carestía de los alquileres.
El exiguo parque de viviendas sociales de alquiler acentúa el desequilibrio. En 2020 suponía el 2,5% de las viviendas principales. En el conjunto de la UE la proporción ascendía al 9,3%. El incremento de la vivienda turística reduce la oferta de alquiler y acentúa el desequilibrio. La aprobación de la Ley por el Derecho a la Vivienda, ha sido la actuación más destacada del actual Gobierno en la materia. La ley ha creado instrumentos para aumentar la oferta de viviendas sociales de alquiler y también ha abierto la puerta al establecimiento de controles de los alquileres. La defensa de los parques públicos de vivienda es, más que una política, una promesa de política. Se trata ahora de cumplirla, desarrollando actuaciones que palien la grave emergencia nacional que caracteriza el momento actual de la vivienda.
La crisis de la vivienda no se resuelve por medio de proyectos masivos de construcción, algo negativo desde el punto de vista ecológico. La construcción de viviendas protegidas, para el alquiler, puede ser un instrumento útil, creando así un parque de viviendas sociales más significativo que el existente. Los precios del alquiler resultarían más asequibles que los que ahora arrasan los ingresos de los hogares más vulnerables. La construcción de viviendas protegidas se ha situado en niveles reducidos en los últimos años. La desaparición de la garantía de financiación de las viviendas protegidas desde 2013 ha sido paralela al descenso de la construcción de dichas viviendas.
El primer bloque de actuaciones se refiere al aumento de la oferta de viviendas protegidas de alquiler y en venta. Se debe fomentar dicho aumento garantizando un flujo continuo de financiación crediticia. Los fondos europeos han “maquillado” los presupuestos estatales de vivienda en 2022-2023. Después de 2024 no habrá fondos para financiar la construcción de nuevas viviendas protegidas. En 2024 son trascendentes los 4.000 millones de euros procedentes de los fondos europeos, pendientes de un convenio entre Vivienda y el ICO, para financiar la construcción de unas 43.000 viviendas sociales de alquiler. El ICO debe de asumir un papel directo. Después de 2024 se debe de garantizar la financiación de unas 50.000 viviendas protegidas al año. Se firmarían acuerdos o convenios bilaterales con las CC AA y Ayuntamientos para la construcción de las viviendas y también para la compra. El Estado asumiría la amortización y costes financieros de los bonos emitidos contra los ingresos de los alquileres. Además, el gasto público en vivienda debe de reforzar las ayudas directas a los arrendatarios aproximados el gasto público en vivienda al promedio de la Unión Europea, el 0,43% del PIB.
Las restantes herramientas estatales, Sareb, Sepes y los suelos de titularidad pública deberán de contribuir al aumento del parque de viviendas sociales de alquiler. Deberá de crearse una agencia para la construcción (o compra o rehabilitación) y gestión de viviendas protegidas. Se debe de avanzar en la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda a plazo inferior al año. Es necesario controlar el aumento de los pisos turísticos.
El segundo bloque de actuaciones es el de los controles de alquiler para contrarrestar los elevados precios alcanzados, en la línea establecida en la Ley 12/2023 a través de las Zonas de Mercado Residencial Tensionado (ZMRT). Desde marzo de 2024 se ha implantado el sistema estatal de índices de precios de referencia, que descansa en la información tributaria contenida en las declaraciones del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. El sistema de control permite establecer topes a los alquileres de los “grandes tenedores de vivienda” en las Zonas citadas, así como a los propietarios que no sean gran tenedor. Las declaraciones de ZMRT corresponden a las autoridades competentes en materia de vivienda, que son las comunidades autónomas. En las autonomías gobernadas por el Partido Popular no se aplicará el control de alquileres comentado, lo que reducirá el alcance de dichos controles y acentuará la trascendencia del aumento de la oferta de vivienda protegida.
Julio Rodríguez López es vocal del Consejo Superior de Estadística del INE, y expresidente del Banco Hipotecario de España y de Caja Granada
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