El problema de la vivienda: miremos a Austria
El marco constitucional vigente en España permite plantear nuevas soluciones: una de las más interesantes es el modelo público austriaco
La Constitución dispone que todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Esta expresión no es una simple manifestación retórica constitucional. Es una obligación que debe informar la legislación positiva, la actuación de los poderes públicos y la práctica judicial. Persiguiendo la satisfacción de la necesidad de vivienda que tiene todo ciudadano, este derecho social se sitúa incluso por encima de cualquier propuesta que formulen los partidos políticos en sus programas electorales.
Desafortunadamente, las últimas décadas nos han enseñado que las líneas de acción política en vivienda han resultado ser insuficientes. Tenemos el propósito constitucional, pero no se ha desarrollado una dirección efectiva que elaborase una política sustantiva. Las intervenciones concretas que se han realizado no han engendrado una alteración que terminara por facilitar el acceso a la misma. Han faltado pactos y altura de miras. Tampoco se ha sabido advertir la existencia de un problema que afecta a una parte importante de la población. Y es que un 83,2% de los jóvenes españoles entre 18 y 34 años no puede emanciparse, según Eurostat.
Por el momento, los jóvenes se plantean una difícil disyuntiva: comprar o alquilar. La principal vía que tienen para acceder a una vivienda es pedir un préstamo hipotecario en una entidad de crédito. En virtud de la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, los bancos tienen que contar con procedimientos que permitan una evaluación estricta de la solvencia de los futuros prestatarios. En esos procedimientos se exigen unas garantías y se establecen unos criterios como son los límites de financiación, que no pueden ser superiores al 80% del valor de tasación del inmueble que se pretenda adquirir.
Muchos jóvenes deben tener cantidades de ahorro que les permitan cubrir el porcentaje de inversión no financiable e incorporar el aval de unos padres que seguramente estén endeudados por la compra de la vivienda familiar. En un momento en el que existe una escalada de precios en el mercado inmobiliario y las devaluaciones salariales siguen constantes tras las recientes crisis, esta alternativa se hace utópica. Otra opción, el alquiler, se ve afectado por un contexto similar. Los precios siguen en ascenso y marcan máximos históricos. Detrás de ese encarecimiento, está la caída del stock de vivienda en alquiler, que se ha reducido hasta en un 17%, según Idealista. Tenemos un problema de oferta dinamitado por la incertidumbre regulatoria. Y eso que la vivienda pública es una prioridad entre los principales partidos.
En el caso concreto de España, hace unos meses se aprobó la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda. Se han introducido reformas como la puesta en marcha de procedimientos conciliadores en los desahucios, acuñado nuevos términos, como son las zonas de mercado tensionado, pero ni el desarrollo legislativo ni presupuestario ha sido el más adecuado para poder hacer de la vivienda un pilar del bienestar. El marco constitucional vigente seguiría permitiendo proponer nuevas soluciones. Y entre las existentes, propugnamos asumir el modelo público de vivienda en Austria.
Con un reparto competencial similar al español, los bundëslander (regiones) y los gemeinde (ayuntamientos), están dotados de atribuciones en materia de vivienda. Una primera diferencia reside en que quiénes encabezan esas instituciones, creen verdaderamente en su función social. Esta creencia se traduce en una apuesta firme con mayores partidas presupuestarias. Solo el ayuntamiento de Viena destina anualmente 600 millones de euros a la vivienda pública, cifra muy superior a los 270 millones que se presupuesta para toda la Comunidad de Madrid. Dichos recursos van destinados a planes que incentivan tanto la compra como el alquiler y que se ajustan a las verdaderas necesidades de los jóvenes. Por ejemplo, se establecen horquillas de ingresos que permiten que sean beneficiarios de las ayudas multitud de interesados. El 70% de la población que vive en Viena puede tener acceso a esos planes.
Se ha creado una verdadera alternativa a la propiedad. Según el Bundesanstalt Statistik Österreich, el porcentaje de vivienda en alquiler en Austria representa el 43% mientras que en España es el 16%. En una comparativa por capitales, en Viena, la vivienda en alquiler alcanza el 78%, mientras que en Madrid se sitúa en el 19,9% según el INE. Dentro de esa vivienda en alquiler en la capital austriaca, un 56% se corresponde con viviendas sujetas a algún tipo de programa público. Al tratarse de arrendamientos heredables con duración indefinida y tener precios bajos, el alquiler privado se contiene y se evita que se dispare. Tampoco existe una escasez de oferta que actúe como catalizador.
Además, tienen cabida las llamadas genossenschaften (cooperativas de vivienda). Sin tener ánimo de lucro, no solo construyen pisos de buena calidad con el aval del sector público. Con los posibles beneficios que obtengan, reforman viviendas repartidas por toda la ciudad y evitan que aparezcan guetos. Lejos quedaría la propuesta de destinar 50.000 viviendas de la Sareb para alquileres asequibles, en zonas de escaso interés y en pésimas condiciones de habitabilidad.
Una política de vivienda como la austriaca no evita que aparezcan problemas sociales. Estos existen, pero son menores. En unos tiempos en los que nuestras bases constitucionales se negocian imprudentemente, nuestro Estado podría redefinir su legitimidad con una política ambiciosa de vivienda. Se reduciría el desapego de los más jóvenes. Antes de que sea tarde, miremos hacia Viena.
Jorge Martín Palomino es abogado y economista, y colaborador de Agenda Pública
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