El cambio de tercio en la vivienda es saludable
Pese a los ocho años de subidas, no hay mimbres para hablar de una burbuja inmobiliaria a gran escala
Los ocho años de ciclo alcista en el mercado de la vivienda reflejan la fortaleza combinada de un mercado deprimido tras el hundimiento de la burbuja y unos tipos de interés al 0%, o incluso por debajo. El ladrillo ha resistido la pandemia y el primer zarpazo de la inflación, hasta que la consistencia de las subidas de tipos y la crisis financiera han puesto en guardia a compradores, bancos y vendedores. Quizá los datos oficiales tarden en confirmar la desaceleración, pero los expertos del mercado ya apuntan una de las primeras señales, no por ello menos relevante, del cambio de tercio: ahora los compradores intentan negociar las condiciones y los vendedores buscan cerrar las operaciones cuanto antes. El poder de mercado ha cambiado.
Pese a los ocho años de subidas, no hay mimbres para hablar de una burbuja inmobiliaria a gran escala. En particular, porque faltan dos elementos claves: el volumen y las condiciones de endeudamiento. Algo razonable, teniendo en cuenta que en los ocho años de mercado alcista (si es que se puede hablar de un mercado en una categoría de activos tan segmentada) los grandes bancos no han sido capaces de quitarse de encima los activos acumulados durante la gran recesión. Así, la oferta de obra nueva ha llegado con cuentagotas: en las zonas de mayor demanda (centro de grandes ciudades) por la escasez de suelo y en las zonas periféricas o la costa, por la abundancia de obra pendiente de colocación. Y todo el sector ha notado el efecto de unos bancos que aún sienten los fantasmas de la crisis. Se piensan dos veces la concesión de crédito a promotor (el mismo que en tiempos se concedía alegremente esperando que el cliente final se subrogara) y cumplen los requisitos de esfuerzo y loan to value en las hipotecas. Tanto el crédito a promotor como el crédito hipotecario están por debajo de los niveles de 2017, según el Banco de España.
Esta restricción de oferta explica la fortísima subida del alquiler en las grandes ciudades. Y por eso los expertos limitan el alcance de la corrección en ciernes en estos mercados donde la presión de la demanda es mayor, y donde han entrado también compradores extranjeros de nutrida cartera. El mercado no es el de 2007, pero tampoco sabemos en qué medida está recalentado. En todo caso, siempre será preferible un enfriamiento paulantino antes que un proceso de inflado que pudiera terminar en reventón. Y si ese desinflado se produce sin que sea necesaria una recesión, mejor que mejor. Ya se encargan Lagarde y los mercados.
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