El fiasco finés de Blackstone agrava la crisis inmobiliaria
Su ‘default’ sobre un préstamo de 297 millones respaldado por oficinas augura otros desenlaces complicados
Steve Schwarzman ha dado una sacudida al mercado europeo de valores respaldados por hipotecas comerciales (CMBS, por sus siglas en inglés), valorado en 17.000 millones de euros. Una empresa controlada por Blackstone ha declarado un default sobre un préstamo de 297 millones (313 millones de dólares) respaldado por oficinas nórdicas, tras no conseguir que los tenedores de bonos le concedieran una prórroga. Ello sugiere un desenlace complicado para otras operaciones problemáticas, y nuevas malas noticias para los alicaídos mercados inmobiliarios de la región.
Blackstone es uno de los usuarios más prolíficos en Europa de CMBS, por los que los bancos conceden préstamos a empresas inmobiliarias, antes de empaquetarlos en bonos, que luego se venden a aseguradoras y fondos de pensiones. La operación en cuestión (el bono se llama Frosn-2018 Dac) estaba respaldada por oficinas y locales comerciales en la periferia de Helsinki, que Blackstone adquirió en 2018 mediante la compra de la sociedad local de inversión inmobiliaria Sponda. El préstamo subyacente, que vencía en febrero, lo generaron Citigroup y Morgan Stanley.
Hace cinco años, la tasa global de desocupación de los activos, del 30%, ya era elevada; pero el grupo pudo conseguir condiciones generosas de los inversores de CMBS, financiando casi el 70% de la compra mediante deuda.
En 2023, la pandemia, el aumento del trabajo a distancia y la guerra de Ucrania elevaron la tasa de desocupación de los inmuebles al 45%. El incremento de los tipos de interés y la caída del valor de los inmuebles habrían dificultado a Blackstone el reembolso de la deuda vencida, sobre todo teniendo en cuenta que su patrimonio neto probablemente se ha esfumado, según una fuente conocedora de la situación. El grupo esperaba ganar tiempo consiguiendo que los bonistas le concedieran una prórroga de 12 meses para vender gradualmente las propiedades, a cambio de pagar un tipo de interés más alto.
La sorpresa es que la petición se ha rechazado. Blackstone obtuvo el año pasado una prórroga para un préstamo similar respaldado por centros comerciales italianos. Y los inversores europeos suelen estar dispuestos a dar más tiempo a los prestatarios, en lugar de pasar por el daño de embargar los activos. Ahora, un administrador especial se hará cargo del préstamo y las propiedades se venderán rápidamente.
La dura postura de los inversores puede reflejar las sombrías perspectivas de los inmuebles de oficinas: en lugar de arriesgarse a ver nuevas caídas de valor, han optado por arriesgarse a una venta ahora. También puede poner de relieve un enfoque más enérgico por parte de los fondos de cobertura y otros inversores oportunistas, que pueden adquirir bonos con descuento y luego vender las propiedades para obtener un beneficio en lugar de conceder una prórroga.
En cualquier caso, son malas noticias para otras operaciones problemáticas. Este año y el próximo vencerán unos 7.000 millones de euros de préstamos agrupados en CMBS, muchos de los cuales podrían tener dificultades para refinanciarse a los tipos actuales, según Scope Ratings. La nariz sangrante de Blackstone sugiere que se avecinan más conflictos entre acreedores y prestatarios, y más ventas apresuradas de propiedades.
Los autores son columnistas de Reuters Breakingviews. Las opiniones son suyas. La traducción, de Carlos Gómez Abajo, es responsabilidad de CincoDías
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