Hipoteca fija o mixta: el dilema del comprador de vivienda con el euríbor en el 2%
El principal índice al que están referenciados los préstamos hipotecarios cae al nivel más bajo desde 2022
Con un euríbor en 2%, el dilema entre contratar una hipoteca fija o una mixta vuelve con fuerza al debate doméstico de quienes están a punto de comprar una vivienda. La hipoteca es una de las decisiones financieras más trascendentales en la vida de cualquier hogar. Se trata de un préstamo que suele acompañar a quien lo contrata durante varias décadas y, por tanto, exige una gran planificación para intentar minimizar el coste total en forma de intereses que se pagan al banco.
En este nuevo contexto de ciclo de recorte de tipos, los compradores se preguntan si tiene sentido pagar más por una hipoteca fija que garantiza estabilidad o si es mejor aprovechar el gancho de las hipotecas mixtas, que ofrecen un tipo inicial muy bajo durante los primeros años para después pasar a tipo variable. Las hipotecas fijas tienen como principal ventaja que mantienen el mismo tipo de interés durante toda la vida del préstamo, lo que significa que la cuota mensual no varía, independientemente de los vaivenes del euríbor. Las mixtas, en cambio, combinan un tramo inicial a tipo fijo, habitualmente de 5 o 10 años, con otro a tipo variable, que suele vincularse al euríbor más un diferencial pactado.
Para analizar qué opción puede ser más ventajosa en este entorno de tipos a la baja, es posible realizar diversas proyecciones con el simulador del Banco de España. Una primera optimista que se pueden encontrar los clientes más solventes, partiendo de una hipoteca tipo: 150.000 euros a 30 años. En el primer escenario, una hipoteca fija al 2% supondría una cuota mensual de unos 554 euros, con un coste total en intereses de 49.595 euros. El coste final del préstamo ascendería así a 199.595 euros. Si el tipo fijo fuese del 2,5%, la cuota mensual subiría a 592 euros y los intereses totales a 63.366 euros, elevando el coste global a 213.366 euros.
En comparación, una hipoteca mixta con un tipo fijo del 1,5% durante los primeros 10 años resulta mucho más atractiva en el arranque: la cuota mensual sería de unos 518 euros, y el importe abonado en intereses durante esa primera década se limitaría a 19.403 euros. Sin embargo, la clave está en lo que ocurre después: durante los 20 años restantes, el préstamo pasa a ser variable. Para las simulaciones se ha considerado un diferencial de 0,75 puntos sobre el euríbor, en línea con lo que ofrecen actualmente muchas entidades financieras.
A partir de ahí, el resultado final depende por completo de cómo evolucione el euríbor a medio y largo plazo. Si el euríbor se mantuviera en torno al 1% durante esos 20 años, el coste total en intereses de la hipoteca mixta sería de 39.347 euros, lo que sería la mejor de todas las opciones. Si el euríbor se situase en el 2%, los intereses subirían a 51.180 euros, lo que supone un coste total más bajo que una hipoteca fija al 2,5%, pero más cara que una hipoteca fija al 2%. Si los tipos repuntasen al 3% o más, el coste en intereses superaría los 64.000 euros, lo que convertiría a la hipoteca mixta en una opción mucho más cara que la fija.
Vaivenes del euríbor
Entonces, ¿cuál conviene más? La respuesta depende del perfil del comprador, su tolerancia al riesgo y, sobre todo, de cómo evolucione la política monetaria del Banco Central Europeo, algo muy difícil de anticipar a largo plazo. Aunque la hipoteca mixta puede ser más barata en escenarios de tipos bajos, también implica asumir la incertidumbre de al menos dos décadas de evolución del euríbor. En general, si la diferencia entre el tipo fijo y el fijo inicial de la mixta es de medio punto o menos, suele compensar optar por la hipoteca fija. Solo si se anticipa un euríbor estable entre el 0% y el 1% la mixta resultaría más ventajosa, pero se trata de un escenario muy optimista y es difícil que se cumpla.
“La hipoteca fija sigue siendo, en general, la opción más recomendable para el común de los mortales. No obstante, es habitual que el tipo de interés de las hipotecas mixtas sea más bajo en el tramo fijo que el que ofrecen las hipotecas fijas. Esto hace que las mixtas sean una alternativa más eficiente para un perfil muy concreto: personas con una situación económica sólida, buena capacidad de ahorro y con intención de amortizar totalmente la hipoteca antes de entrar en el tramo variable”, detalla Pablo Vega, experto del comparador hipotecario de Roams.
Por poner otro ejemplo, que encaja más con las ofertas disponibles actualmente en el escaparate bancario, en una hipoteca igualmente de 150.000 euros, a devolver a 30 años y un tipo de interés fijo del 3%, en total supondría un pago de 77.665 euros en intereses al final del periodo. En el caso de una hipoteca mixta con un tipo fijo al 2,5% en los primeros 10 años se desembolsarían cerca de 33.000 euros. Si en los 20 años siguientes consideramos un tipo del euríbor más un diferencial del 0,75% y que el índice se mantiene en una media del 3% durante el periodo, se acabarían abonando unos 80.000 euros en total en intereses.
Por dar un marco general, entre 2016 y 2022 el euríbor estuvo por debajo del 0%, pero se trata de un episodio excepcional en la historia reciente que no debería tomarse como referencia estable. Después de este periodo de seis años, el BCE inició un ciclo de agresivas alzas de tipos que llevaron a este índice a escalar hasta más de un 4%. Y llegado a ese pico, el BCE inició el año pasado un ciclo de recortes de tipos. Lo normal, a largo plazo, es que los tipos de interés se sitúen en terreno positivo para mantener la inflación bajo control. El tipo neutral estimado por el BCE es una horquilla de entre el 1,75% y el 2,25%. Pero proyectar el comportamiento de la política monetaria en 10, 15 o 20 años es prácticamente imposible.
Por ello, antes de contratar una hipoteca variable o mixta hay que tener siempre en cuenta que la política monetaria no es estática: se ajusta al ciclo económico. Si la inflación se descontrola, el BCE sube los tipos para enfriar el consumo. Y si la economía se enfría demasiado, los reduce para reactivarla. Este vaivén afecta directamente al coste de las hipotecas variables o mixtas. También importante tener en cuenta la situación financiera del hogar. Si con los ingresos y gastos actuales el pago de la hipoteca se llega justo a fin de mes, en una situación futura de inflación y de encarecimiento de la hipoteca puede suponer entrar en problemas financieros para hacer frente a la cuota.
Escaparate bancario
Entre las ofertas actuales a tipo fijo, Banca March ofrece un tipo de interés del 2,91% TAE cumpliendo con los requisitos de bonificación. Coinc, ofrece el 2,93%, Santander el 3,07% y Openbank el 3,13%. De todas formas, hay que tener en cuenta que los bancos publican en sus escaparates ofertas genéricas, pero luego el precio que aplican a cada cliente es personalizado en función de sus condiciones, como la capacidad económica, avales, ingresos y gastos mensuales o el historial crediticio. De hecho, en general se pueden encontrar ofertas muy por debajo de los precios de referencia que publican en las páginas webs. Según los datos del Banco Central Europeo, las hipotecas en España se comercializaron a un tipo medio de en torno al 3% en abril, lo que supone la segunda cifra más baja de la zona euro y el precio más bajo desde finales de 2022.
“Mientras el tipo medio en abril fue del 3,04%, nuestros usuarios firmaron hipotecas con un interés medio del 2,27%. Esa diferencia se traduce en un ahorro muy significativo para las familias”, señalan desde Trioteca.
En lo que respecta a las hipotecas mixtas, Banca March ofrece un tipo de interés fijo del 2,77% durante 4 años y después el euríbor más un diferencial del 0,6%, siempre que se cumplan con todas las bonificaciones. La hipoteca mixta de Pibank ofrece un 2,15% los tres primeros años y después euríbor más 0,75%. Cajamar ofrece el 3,17% durante cinco años y posteriormente el euríbor más un 0,5% y Sabadell el 3,18% durante tres años, que después pasa a aplicar el euríbor más un 0,75%.
“Conviene buscar un préstamo con un tramo fijo suficientemente largo que permita tener margen y estabilidad antes de enfrentarse a la incertidumbre del euríbor. Porque no hay que olvidar que un tramo variable es, en cierto modo, un tiro al aire: nadie puede prever con certeza las cuotas que alcanzará el euríbor en un horizonte tan largo como el de una hipoteca”, concluye Pablo Vega, de Roams.
Sobre la firma
