Historias del ladrillo: crónica de una caída que nunca llegó
España ha pasado de liderar la construcción en Europa a cerrar el pelotón de cola
Vena Vulovic, una joven serbia de 22 años sobrevivió en 1972 a una caída desde 10.000 metros de altura. Iba en un avión que explotó en vuelo y en el que las otras 27 personas perdieron la vida. A ella la salvaron tres factores. Primero, quedó atrapada entre un carrito de comida y el fuselaje, lo que permitió que no saliera despedida y el fuselaje amortiguara parte del impacto de la caída. Segundo, se desmayó antes de que la cabina se despresurizara, lo que protege el corazón. Tercero, la enorme capa de nieve en la montaña en la que cayeron redujo la intensidad del golpe.
Al igual que Vena, el sector inmobiliario debería estar muerto en casi todo el mundo. Nadie esperaba que sobreviviera a dos años de subidas muy agresivas de tipos de interés. En EE UU, los tipos subieron 5,25 puntos porcentuales en 18 meses, cuando nunca antes habían subido más de 3,25 en un periodo tan corto. En Europa las subidas han sido el doble de fuertes y rápidas que en periodos similares anteriores. Además, estas alzas llegaron con los precios ya elevados como resultado de una expansión económica de ocho años. Desde que los precios tocaron fondo en la zona euro en el primer trimestre de 2014 hasta el momento en que llegaron las subidas, el precio de la vivienda en Europa había aumentado un 49%. Las condiciones eran óptimas para un colapso generalizado tras las subidas estratosféricas.
Pero el colapso no llegó. En la zona euro vimos apenas un leve ajuste de un 3% que deja la subida de precios desde la pandemia en un 20%. A nivel global, la subida ya ha empezado. El índice de precios mundial de la consultora Absolute Strategy subió un 3% en el mes de mayo. La mayoría de los mercados están ya al alza. Los precios en Estados Unidos crecen casi un 7% respecto a hace un año, a pesar de que en tres años el coste de la hipoteca fija a 30 años—la más común—ha subido del 2,6% al 6,7%. En todo el mundo, los precios han avanzado un 60% desde el año 2013.
The Economist argumenta que—como le ocurrió a la azafata Vena—tres factores han salvado al sector. El primero y más importante es el estado de la economía. La pandemia no destruyó empleo. De hecho, gracias a los estímulos, creó más. Los niveles de paro están en mínimos históricos en muchos países, y los salarios de las familias han subido un 15% en todo el mundo. Las familias están pagando más por sus hipotecas, pero la remuneración—en euros—que el conjunto de los hogares europeos recibe por su ahorro como consecuencia de las subidas de tipos ha aumentado diez veces más de lo que han subido las hipotecas. Y recordemos, solo un 28% de los hogares españoles tiene una hipoteca. El nivel de endeudamiento—en hipotecas y préstamos al consumo—en España ha caído de manera espectacular desde 2010, reduciendo la vulnerabilidad ante las subidas de los tipos. La deuda hipotecaria y de consumo de las familias suponía entonces el 86% del PIB, frente al 47% actual.
El segundo factor es que los hogares afectados se están apretando el cinturón, recortando en otros gastos, alargando el plazo de sus hipotecas o usando el ahorro acumulado durante la pandemia para hacer frente a cuotas más elevadas. Como los ingresos principales de las familias—los salarios—no han dejado de llegar en este entorno de fortaleza del mercado laboral, los impagos no han subido. En Estados Unidos el porcentaje de hipotecas que se pagan con retraso está en un mínimo histórico del 1,7% (llegó al 11% en la crisis de 2008), mientras que en España ese porcentaje es del 2,9%, lejos del 6,5% que se alcanzó en 2010.
El tercer factor sería la inmigración. En los países ricos la población nacida en el extranjero está creciendo un 4% anual, el ritmo más elevado desde que se tienen estadísticas. El crecimiento es mayor si incluimos la inmigración ilegal que también está subiendo. El impacto es significativo en algunos países. Por ejemplo, Goldman Sachs estima que el ritmo actual de inmigración en Australia eleva los precios un 5% al año.
Por debajo de estas tendencias globales subyacen las particularidades de cada país. Quizás la que más llama la atención sobre España sea la parálisis del sector de la construcción. En la primera década de este siglo se vivió una explosión de desarrollo inmobiliario. Entre 2002 y 2009 se construyeron 770.000 viviendas cada año, más que en Francia, Italia y Alemania juntos. Con la crisis, la construcción se colapsó y nunca hubo una recuperación real. En 2023 se iniciaron 107.000 viviendas en España, un 76% menos que en los años precrisis. En pocos años se pasó de liderar la actividad de construcción con varios cuerpos de ventaja a cerrar el pelotón. En España, se construyen ahora tres viviendas nuevas por cada 1.000 ya existentes, un tercio de la media Europa (nueve casas por cada 1.000 existentes) y un 80% menos de lo que se construye en países de perfil demográfico similar al español, como puede ser Polonia. Solo Italia y Grecia tienen dinámicas similares, pero el dato que destaca es el español, ya que su economía tiene mucho mayor dinamismo. En 2023 se formaron 275.000 nuevos hogares netos (jóvenes que se independizan más inmigrantes y parejas divorciadas, menos los hogares que desaparecen por fallecimiento o emigración) pero tan solo se dieron permisos para construir 110.000 nuevas viviendas. El Banco de España estima que necesitamos 225.000 viviendas adicionales solo para atender la demanda de 2024 y 2025. Las razones de la escasez son múltiples—falta de suelo y financiación, encarecimiento de costes, endurecimiento de la normativa medioambiental, burocracia y tipos elevados—pero todas son difíciles de revertir. Con estas cartas en juego es improbable que, en España, en el corto plazo, caigan los precios de la vivienda.
Francisco Quintana es director de Estrategia de Inversión de ING España
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