La otra cara rentable de la inversión en ladrillo: locales comerciales y garajes
La rentabilidad bruta de los locales se acerca al 10% y ronda el 7% en los aparcamientos. Los locales ofrecen la ventaja de un mayor cuidado en el mantenimiento por parte del inquilino pero requieren un profundo análisis de la zona
Locales comerciales y garajes son otras alternativas de la inversión inmobiliaria que están al alcance de los inversores particulares y ofrecen rentabilidades muy interesantes. Los datos del portal Idealista, correspondientes al pasado mes de marzo, apuntan a una ganancia media bruta (sin descontar gastos) en España del 9,9% anual para los locales que queda en el 7% en el caso de los aparcamientos, mientras que en la inversión en vivienda para su posterior alquiler se situó ese mes en el 7,3%.
Garajes y locales comerciales se presentan como opciones interesantes para los amantes del ladrillo, aunque cada una tiene particularidades que deben conocerse antes de acometer este tipo de inversión. Además, son diferentes los aspectos que afectan a la vivienda o a los locales. Mientras la demanda de locales comerciales está estrechamente relacionada con la salud de la economía local y las tendencias del mercado minorista, la demanda de viviendas puede estar influenciada por factores diferentes, como el crecimiento de la población, las tasas de interés y la disponibilidad de crédito hipotecario.
Los locales más rentables acogen actividades diversas y favorecen un alquiler por largo tiempo
Los locales son el producto que mayor rentabilidad tiene en casi todas las capitales, según el portal inmobiliario. Los de Murcia y Ávila presentan el retorno más jugoso entre las capitales, con un 11,6% de rentabilidad bruta en ambas ciudades. Les siguen Santa Cruz de Tenerife (10,7%), Huelva (10,6%), Lleida y Zaragoza (10,5% en ambos casos). En Barcelona la rentabilidad se sitúa en el 8,3% y en Madrid en el 8,1%. En el lado opuesto encontramos las rentabilidades de Palma (6,6%), Cuenca (7,2%), Teruel (7,6%), Pontevedra (7,6%), Salamanca, Jaén y Valencia (7,7% en los tres casos).
Los operadores del mercado, sin embargo, rebajan algo estas cifras. Andrés Martín, director de Retail High Street en la consultora inmobiliaria Savills, apunta a que se pueden alcanzar rentabilidades entre el 4% y el 5% para el producto más prime o entre el 5% y el 6% en vías comerciales secundarias consolidadas en las principales capitales españolas. Añade en todo caso que “las rentabilidades anuales de los locales comerciales son generalmente más atractivas que las rentabilidades obtenidas por el alquiler de la vivienda, tanto en el mercado prime como en el secundario, con una diferencia media de entre 100 y 200 puntos básicos”. También destaca su atractivo al actuar como valor refugio, protegiéndose de la inflación con unas rentas indexadas al IPC en sus contratos de arrendamiento.
En esta misma línea, Luis Corral, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios, considera este tipo de inversión más compleja y avisa de que requiere asesoramiento de consultoras especializadas. “Es uno de los productos con una rentabilidad más interesante, y en Madrid y Barcelona puede alcanzar el 8% anual por el alquiler de estos inmuebles”. Y añade: “se requiere un estudio previo para ver si la zona tiene demanda estable. Y, sobre todo, es muy importante la ubicación, no sólo el barrio o la calle, también el lado de la calle y si hace esquina o no, o los metros de fachada porque, dependiendo del negocio, puede ser muy importante el espacio de escaparate, las plantas o el fondo. Cada negocio requiere unas características que es necesario tener en cuenta”, concluye.
El consejero delegado de Bankapital Premium Properties, Luis Gallardo, reflexiona sobre la rentabilidad de estas inversiones: “De acuerdo con mi experiencia personal, las inversiones por encima del 7%, por lo general, no son interesantes salvo que estemos delante de un verdadero chollo. El motivo es que una inversión que ofrece esas rentabilidades es un verdadero riesgo, ya que se elevan los rendimientos para contrarrestar una mala ubicación, un inquilino inestable, o que el activo no responda por la inversión”, explica. Y ofrece un consejo para los que quieran lanzarse a este mercado: “Los locales comerciales más interesantes deben poder albergar una amplia variedad de negocios, desde tiendas minoristas hasta restaurantes, oficinas, salones de belleza, gimnasios, etc. Esta diversidad agrega interés al mercado y le quita riesgo a la inversión, ya que un activo que abarca la posibilidad de varias actividades es más interesante y rentable que otro que solo se puede destinar a un tipo de actividad”.
Los locales comerciales ofrecen otras ventajas comparativas en relación a la más conocida inversión en vivienda para alquilar. Así, Andrés Martín destaca que se trata de una inversión que requiere “menos gestión por parte de los propietarios y donde el mantenimiento corre por cuenta de los inquilinos, quienes adecúan e invierten en los espacios para asegurar el buen funcionamiento de su negocio”. Luis Gallardo apunta también a la menor rotación de los locales frente a las viviendas: “El potencial de ingresos invirtiendo en locales es mayor y más seguro porque, es lógico pensar que un inquilino serio, reconocido y solvente, instala su negocio o franquicia en un local para permanecer largo tiempo, en ocasiones décadas, mientras que una vivienda tiene una rotación de inquilino mayor y la garantía de no tener problemas es menor”.
Reconversión a casas
Sin embargo, este optimismo sobre la inversión en locales contrasta con la conversión de muchos ellos en vivienda, un fenómeno en auge en muchas ciudades ante la escasez de oferta. El consejero delegado de Bankapital Premium Properties destaca que este tipo de operaciones implica más riesgos por las desventajas que ofrece la vivienda situada a ras de calle en términos de seguridad, acceso o luminosidad y que puede retrasar la finalización de este tipo de operaciones de compra para alquilar. El director de Savills, por su parte, destaca que esta reconversión de locales a viviendas se realiza habitualmente en zonas de barrio, con poco tránsito peatonal, donde existe una alta oferta de locales vacíos de poco valor comercial. “Es ahí donde la inversión hacia la reconversión cobra sentido y donde se le puede dar una segunda vida pero para ello, el espacio tiene que cumplir técnica y legalmente con la normativa actual para su transformación”, indica.
En cuanto a las zonas más interesantes para invertir, los expertos siguen la pista a la evolución del turismo y la concentración de población en las principales capitales española. Madrid y Barcelona figuran en primer plano, y Málaga, Valencia, Sevilla, San Sebastián o Bilbao son otros puntos interesantes para este tipo de inversiones.
Como ha ocurrido en otros tantos sectores de la economía, el Covid-19 también supuso un reto para el negocio de los locales. Para el experto de Savills se ha producido una clara y rápida recuperación del mercado y las zonas comerciales prime se han consolidado gracias a la fuerte demanda por parte de los operadores a nivel nacional. En algunos casos ya se han alcanzado niveles de renta pre-covid y con disponibilidades por debajo del 5% en los ejes super prime, y en algunos casos muy concretos sin disponibilidad, como puede ser la calle Preciados en Madrid, Marqués de Larios en Malaga o Plaza Cataluña en Barcelona.
Garajes, opción más asequible
Los garajes son otra opción interesante de buscar rentabilidad en el mercado inmobiliario con la gran ventaja de su menor precio, que la hace más accesible a todos los bolsillos y con unos menores gastos de mantenimiento que se limitan a la comunidad de vecinos y la Impuesto anual de Bienes Inmuebles (IBI). Sin embargo, con datos de Idealista, su rentabilidad bruta a marzo fue del 7% anualizada, la menor frente al resto de productos ligados al ladrillo. La mayor ganancia se registra en Murcia (10,1%), Ávila (10%), Castellón (8,1%) y Lleida (7,2%). En Madrid, la tasa de retorno se sitúa en el 5,4% y en Barcelona está en el 6,3%. La capital con los garajes menos rentables es Salamanca, con un 2,6%, seguida por Granada (3,1%). Son las dos únicas capitales en las que la rentabilidad se sitúa por debajo del bono a 10 años. Les siguen Palencia (3,2%), Ourense (3,3%) y Vitoria (3,4%).
Luis Corral hace una recomendación general para los que quieran aventurarse en este segmento del mercado inmobiliario: “Es necesario realizar la inversión en zonas con demanda consistente y estable. Y esto se suele dar en centros económicos, comerciales y residenciales de las ciudades. Lo ideal es buscar una zona que aglutine demanda de tres tipos: residencial, de negocios y comercial. Además, las plazas de garaje tienen un menor encorsetamiento legal, por lo tanto, mayor seguridad jurídica para el propietario”. En el binomio de rentabilidad y riesgo, se puede obtener un 5% en las zonas más céntricas (fruto de un precio de compra superior), con fuerte demanda y baja o nula desocupación, mientras subirá al 7% u 8% en aquellas más alejadas, según este experto.
Los gastos en los garajes son solo el IBI y la comunidad de propietarios, menores a otras alternativas
Desde ParkingYa! indican que “puedes considerar una inversión como acertada cuando se mueve entre un 4% y un 7%.” Y añaden: “Los ingresos por alquileres dependen de la zona, porque ésta es la que determina que la demanda de alquiler será mayor o menor. Para lograr la mayor rentabilidad has de comprar una plaza de garaje en una zona con demanda de alquiler”. Por último, desde Fotocasa, su directora de Estudios y portavoz, María Matos, indica que “detectamos cómo cada vez más ahorradores particulares se decantan por esta opción, que requiere una inversión inicial muy reducida. Además, una plaza de garaje incrementa el valor de un piso hasta un 7%, y este tipo de inversión suele focalizarse en periodos de incertidumbre económica como el actual, por ser percibida como de bajo riesgo y dar seguridad al inversor”.
La inversión inmobiliaria muestra, pues, otras opciones para el inversor particular al que le guste la tradicional inversión en ladrillo, frente a la financiera. Los locales ofrecen las mayores rentabilidades, mientras los garajes permiten iniciarse en estas inversiones por ser más asequibles por precio. Más que nunca, en estas inversiones es obligado conocer el terreno.
La competencia del comercio electrónico
Las tiendas han mantenido su pujanza pese a los malos augurios que provocó el confinamiento del Covid-19 y el uso generalizado del comercio electrónico, que tantos réditos dio a los gigantes de la tecnología. Pasados los años, el comercio electrónico en España se ha convertido en una herramienta fundamental para mejorar la experiencia de compra del cliente pero ha convivido con las tiendas. La penetración del comercio electrónico en España sigue creciendo pero de manera moderada, ya no lo hace a doble dígito y en el año 2022 supuso únicamente el 10,9% de las ventas del país. “Las marcas siguen apostando por la omnicanalidad ofreciendo a sus clientes alternativas en la compra, pudiendo ser en tienda o a través del online”, explica Andrés Martín, director de Retal High Street en la consultora Savills.
El experto añade que en los últimos años multitud de marcas que han nacido en el mundo online han terminado abriendo tienda física en calle. Además, hay datos que muestran que el 26% de las ventas electrónicas se generan en la tienda física, por lo que el comercio electrónico produce grandes sinergias para las marcas.
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